<table width="100%" cellpadding="0" cellspacing="0" border="0">
<tr>
<td height="20" BGCOLOR="#005FA8" BORDERCOLOR="#003E6A" align="center" style="border:1px solid #003E6A;">
        <a href="http://www.zixcorp.com/get-started/" target="_blank" style="text-decoration: none;"><FONT FACE="ARIAL" COLOR="#FFFFFF"><span style="color: #ffffff; font-family: Lato, Arial, sans-serif; line-height: 20px; font-size:13px; text-shadow: 0px -1px 1px #003E6A; white-space:nowrap;">This message was sent securely using </span></FONT><FONT FACE="TIMES" COLOR="#FFFFFF"><span style=" font-family: Lato, Arial, sans-serif; color:#ffffff; font-size:13px; padding: 0; text-shadow: 0px -1px 1px #003E6A; white-space:nowrap;">Zix</span><span style="vertical-align:super; font-size:10px;">®</span></FONT></a>
</td>
</tr>
</table>

<BR>

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<div class="WordSection1">
<p class="MsoNormal">Just for a point of reference, I would like to offer the perspective of an underwriter for a title insurance company. As with any deed, there are certain risks to insuring through a TODD – fraud, forgery and undue influence to name a few.
 There is a broad duty to defend challenges to title under the title insurance policy, even if those challenges are frivolous. Setting aside valid claims, you can imagine many scenarios which may present a risk of frivolous litigation, for instance a TODD followed
 by an inconsistent devise of the property in a subsequent will. While that wouldn’t revoke the TODD, the devisee under the will may have an expectation of inheritance that they are willing to bring a lawsuit over. This says nothing of the more obvious situations
 that would give an underwriter pause – would anyone insure through TODD executed and recorded on the day of death without perhaps making inquiry of other potential heirs or devisees?<o:p></o:p></p>
<p class="MsoNormal"><o:p> </o:p></p>
<p class="MsoNormal">There are also risks that we must underwrite such as succession taxes, expenses for last illness owed to the state, and even the possibility of excise tax being due on the TODD (see WAC 458-61A-202(5)). Title companies generally use a custom
 Lack of Probate Affidavit to underwrite these risks. <o:p></o:p></p>
<p class="MsoNormal"><o:p> </o:p></p>
<p class="MsoNormal">Most of these risks are not particular to insuring through a TODD, they also present themselves when insuring without a probate where we rely on wills, community property agreements, and LOPAs to determine whether and how we are willing
 to insure title. In short, there is nothing that makes insuring through a TODD automatic and each transaction presents with unique facts and risks.
<o:p></o:p></p>
<p class="MsoNormal"><o:p> </o:p></p>
<p class="MsoNormal">Thanks,<o:p></o:p></p>
<p class="MsoNormal"><o:p> </o:p></p>
<div>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:16.0pt;font-family:"Brush Script MT";color:black">Dan<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Brush Script MT";color:black"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><b><span style="font-size:9.0pt;font-family:"Verdana",sans-serif;color:black">Dan MacMillan<o:p></o:p></span></b></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:9.0pt;font-family:"Verdana",sans-serif;color:black">Regional Counsel<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:9.0pt;font-family:"Verdana",sans-serif;color:black">Fidelity National Title Group<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><u><span style="font-size:9.0pt;font-family:"Verdana",sans-serif;color:black">                                                                       
<o:p></o:p></span></u></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:9.0pt;font-family:"Verdana",sans-serif;color:black"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:9.0pt;font-family:"Verdana",sans-serif;color:black">701 Fifth Ave., Suite 2700<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:9.0pt;font-family:"Verdana",sans-serif;color:black">Seattle, WA 98104<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:9.0pt;font-family:"Verdana",sans-serif;color:black">(206) 628-5620 Direct<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><a href="mailto:Daniel.MacMillan@fnf.com"><span style="color:#0563C1">Daniel.MacMillan@fnf.com</span></a><span style="color:black"><o:p></o:p></span></p>
</div>
<p class="MsoNormal"><o:p> </o:p></p>
<div>
<div style="border:none;border-top:solid #E1E1E1 1.0pt;padding:3.0pt 0in 0in 0in">
<p class="MsoNormal"><b>From:</b> wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com <wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com>
<b>On Behalf Of </b>Lynn Clare<br>
<b>Sent:</b> Friday, January 5, 2024 1:14 PM<br>
<b>To:</b> WSBA Real Property Listserv <wsbarp@lists.wsbarppt.com><br>
<b>Subject:</b> Re: [WSBARP] TODD and Title update<o:p></o:p></p>
</div>
</div>
<p class="MsoNormal"><o:p> </o:p></p>
<table class="MsoNormalTable" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0" align="left" width="100%" style="width:100.0%">
<tbody>
<tr>
<td style="background:#A6A6A6;padding:5.25pt 1.5pt 5.25pt 1.5pt"></td>
<td width="100%" style="width:100.0%;background:#EAEAEA;padding:5.25pt 3.75pt 5.25pt 11.25pt">
<div>
<p class="MsoNormal" style="mso-element:frame;mso-element-frame-hspace:2.25pt;mso-element-wrap:around;mso-element-anchor-vertical:paragraph;mso-element-anchor-horizontal:column;mso-height-rule:exactly">
<span style="font-size:9.0pt;font-family:wf_segoe-ui_normal;color:#212121">Some people who received this message don't often get email from
<a href="mailto:lynnclare@clarelawfirm.com">lynnclare@clarelawfirm.com</a>. <a href="https://aka.ms/LearnAboutSenderIdentification">
Learn why this is important</a><o:p></o:p></span></p>
</div>
</td>
<td width="75" style="width:56.25pt;background:#EAEAEA;padding:5.25pt 3.75pt 5.25pt 3.75pt;align:left">
</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<div>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto"><span style="font-size:9.0pt;color:black;background:yellow;mso-highlight:yellow">IMPORTANT NOTICE - This message sourced from an external mail server outside of the Company.</span><o:p></o:p></p>
<div>
<div>
<div>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Arial",sans-serif">I do, but only if the beneficiary is 1) all the children or 2) an individual and there is NO spouse and NO children - IOW, a slam dunk in the new title-company interpretation
 of the law.<o:p></o:p></span></p>
</div>
<div>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Arial",sans-serif"><o:p> </o:p></span></p>
</div>
<div>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Arial",sans-serif"><o:p> </o:p></span></p>
</div>
</div>
<p class="MsoNormal"><o:p> </o:p></p>
<div>
<div>
<p class="MsoNormal">On Fri, Jan 5, 2024 at 10:17 AM Jan Kelly <<a href="mailto:jan@jankellylaw.com">jan@jankellylaw.com</a>> wrote:<o:p></o:p></p>
</div>
<blockquote style="border:none;border-left:solid #CCCCCC 1.0pt;padding:0in 0in 0in 6.0pt;margin-left:4.8pt;margin-right:0in">
<div>
<p class="MsoNormal">I don't recommend them to clients anymore, due to situations like this one.  <o:p></o:p></p>
</div>
<p class="MsoNormal"><o:p> </o:p></p>
<div>
<div>
<p class="MsoNormal">On Thu, Jan 4, 2024 at 4:19 PM Timothy Lehr <<a href="mailto:timothy@stileslaw.com" target="_blank">timothy@stileslaw.com</a>> wrote:<o:p></o:p></p>
</div>
<blockquote style="border:none;border-left:solid #CCCCCC 1.0pt;padding:0in 0in 0in 6.0pt;margin-left:4.8pt;margin-right:0in">
<div>
<div>
<div>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto">All,<o:p></o:p></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto"> <o:p></o:p></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto">I wanted to let the listserv know about a recent opinion I received from a title company.
<o:p></o:p></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto"> <o:p></o:p></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto">Surviving husband had a Will that left everything to three kids, equally. He subsequently recorded a TODD as estate planning tool because he wanted one son to have a house, which
 son lived in with him. Husband passed and about 6 months later son decides to sell house. He records death certificate to have title transferred to him via TODD. At closing, title company is now asking for a copy of a Will, if any, and lack of probate affidavit.
 I contact them and ask why, and they say that it’s their new policy to ask for this. We get into it a little bit, and they say their legal department does not want to get into litigation with any other heirs of the estate. I ask “What if the Will says something
 different?” And they answer vaguely that it might cause a problem. They said the TODD statute is “too new” and “there is no case law on it” and they don’t want to get wrapped up in litigation.
<o:p></o:p></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto"> <o:p></o:p></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto">Moral of the story, if the Will contradicts the TODD in any way, or even if it is silent as in this scenario, they may not insure title in TODD grantee. This seems crazy and would
 completely change the way many attorneys advise on TODDs as estate planning tools. Has anyone else heard of this?
<o:p></o:p></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto"> <o:p></o:p></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto"><b>Timothy C. Lehr</b><o:p></o:p></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto">Attorney & Partner<o:p></o:p></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto"> <o:p></o:p></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto"><img border="0" width="191" height="69" style="width:1.9916in;height:.7166in" id="m_4444765795904381654m_-4143519559588547442Picture_x0020_1" src="cid:image001.jpg@01DA3FF3.9D07D530"><o:p></o:p></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto"> <o:p></o:p></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto">p:   360.855.0131<o:p></o:p></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto">e:  
<a href="mailto:timothy@stileslaw.com" target="_blank">timothy@stileslaw.com</a><o:p></o:p></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto">w: 
<a href="http://www.stileslaw.com/" target="_blank">www.stileslaw.com</a><o:p></o:p></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto"> <o:p></o:p></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto"><b>NOTICE</b>: The information contained in this email is proprietary and/or confidential and may be privileged. If you are not the intended recipient of this communication, you
 are hereby notified to : (i) delete the email and all copies; (ii) not disclose, distribute or use the email in any manner; (iii) notify the sender immediately. Thank you.
<o:p></o:p></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto"> <o:p></o:p></p>
</div>
</div>
<p class="MsoNormal">***Disclaimer: Please note that RPPT listserv participation is not restricted to practicing attorneys and may include non-practicing attorneys, law students, professionals working in related fields, and others.***<br>
<br>
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WSBARP mailing list<br>
<a href="mailto:WSBARP@lists.wsbarppt.com" target="_blank">WSBARP@lists.wsbarppt.com</a><br>
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</div>
</blockquote>
</div>
<p class="MsoNormal"><br clear="all">
<o:p></o:p></p>
<div>
<p class="MsoNormal"><o:p> </o:p></p>
</div>
<p class="MsoNormal"><span class="gmailsignatureprefix">-- </span><o:p></o:p></p>
<div>
<div>
<div>
<div>
<div>
<div>
<div>
<div>
<p><i><span style="font-family:"Verdana",sans-serif;color:black">Jan Kelly, JD/MBA<br>
</span></i><span style="font-family:"Verdana",sans-serif;color:black">Attorney at Law
</span><o:p></o:p></p>
<p style="margin-bottom:12.0pt"><span style="font-family:"Verdana",sans-serif;color:black">J</span>K Law<br>
PO Box 1964<br>
Poulsbo, WA 98370<br>
Direct Line (702) 338-6733<o:p></o:p></p>
<p><i><span style="font-family:"Verdana",sans-serif;color:black">Licensed in Nevada and Washington</span></i><span style="font-family:"Verdana",sans-serif;color:black">.</span><o:p></o:p></p>
<p><img border="0" width="200" height="32" style="width:2.0833in;height:.3333in" id="_x0000_i1025" src="https://static.wealthcounsel.com/static/15185383862255917797.jpg"><o:p></o:p></p>
<p><span style="font-size:10.0pt;font-family:"Verdana",sans-serif;color:black">THIS EMAIL MESSAGE AND ANY ATTACHMENTS ARE CONFIDENTIAL AND INTENDED ONLY FOR THE USE OF THE INDIVIDUAL OR ENTITY TO WHICH IT IS ADDRESSED AND MAY CONTAIN INFORMATION THAT IS PRIVILEGED,
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 of confidentiality and/or any legal privilege. Thank you.</span><o:p></o:p></p>
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