<div dir="ltr"><div dir="ltr"><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">Not having been down this road, but "listening in" on discussions amongst colleagues over the years, and documents that have crossed my desk, my impression has always been what seems a logical approach:</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">As someone pointed out, it's all about the language of the due on sale clause and how the REK is worded, particularly as to when interests vest. </div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">Almost certainly you cannot have a deed or transfer of actual interest in the property. It cannot be "transferred", "sold" or "encumbered".</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">I've seen REK's drafted as essentially a letter of intent - if buyer pays X over Y period, owner will transfer property to them upon completion. Deed stays in owners' name. I've seen this done for other reasons too (like a buyer wanting the security of staying owner until paid), and I've heard others use it to escape the lending call. I can see how that might work.</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">Riskier for buyer, as there is no security, and only option if there is a problem is to bring a suit for specific performance. Also takes away from the buyer the option for any lines of credit, or any benefit of having those payments on their credit report (if they are wanting to repair credit). For the buyer's sake, they'd want language in there for recouping any value/cost of improvements that add value to the property if the deal falls through before final execution - essentially putting the common law quantum meruit claim into the contract, unless there is some waiver upon breach of buyer (etc.etc. - all negotiable issues).</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">I wonder, too, if that doesn't pose risks to the owner if the buyer could now be protected under the RLTA, no matter what disclaimers are made. But you do your best in that department in the drafting. </div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">I've seen a few of these and it's insured essentially like a lease - owner has to carry the insurance (which cost can be worked into the REK), with to-be-buyer as additional insured. Would-be-buyer has to get insurance on their personal stuff - I can't remember if it's technically a renters' policy, but there is some form of pseudo homeowners' policy for personal property for a non-owner of the property.</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">I agree that a different name on the tax rolls might give a lender pause if they are paying that close of attention; but it's entirely common to have tax bills go elsewhere other than the property owner, so ... ?? And if the REK doesn't actually transfer the property yet, that's the key.</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">Is this being "encumbered"? yes. But if the clause is the "encumbered by a junior mortgage or deed of trust" or such, you side-step that. </div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br>But there is no "transfer" or "sale" until there is one; only a <i>right </i>to have it transferred or sold, in which case <i>at that point</i> of transfer or sale, the clause is tripped.</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">It makes sense from a lender's perspective. There is no actual transfer of right - thus no compromise on their security. Upon transfer/execution, then the due on sale kicks in, but no different than any sale at that point.</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div><div dir="ltr" class="gmail_signature"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><div><font face="trebuchet ms,sans-serif" size="2"><br></font></div><div><font face="Trebuchet MS" size="2">Carmen Rowe<i><br><div><br></div><div><img width="200" height="71" src="https://ci3.googleusercontent.com/mail-sig/AIorK4yaIwO8NwDh1yJGQWP1qK1vhwcBcK5yYclhzfMrEc3GuEfI5eiJ-wA30feUaQTq_2U2bQPszU4"><br></div></i></font></div><div><font face="Trebuchet MS" size="2"><br></font></div></div><div dir="ltr"><font face="Trebuchet MS" size="2"></font></div><div dir="ltr"><font color="#660000" face="Trebuchet MS" size="2" style="background-color:rgb(255,255,255)"></font></div><div><font color="#660000" face="Trebuchet MS" size="2" style="background-color:rgb(255,255,255)">Phone: (360) 669-3576 (direct cell)<br></font></div><div><font color="#660000" face="Trebuchet MS" size="2">Email:  Carmen@GryphonLawGroup.com<br><br></font><span><font color="#660000" face="Trebuchet MS" size="2" style="background-color:rgb(255,255,255)"><b>Olympia/Lacey and primary mailing office:</b></font></span></div><div><span><font color="#660000" face="Trebuchet MS" size="2" style="background-color:rgb(255,255,255)">1415 College Street SE, Lacey, WA 98503<br></font></span></div><div><b style="color:rgb(102,0,0);font-family:"Trebuchet MS""><br></b></div><div><b style="color:rgb(102,0,0);font-family:"Trebuchet MS"">Seattle office: <i>We are currently moving our Seattle location - notice of new address coming soon!</i></b></div><div><font color="#444444" face="Trebuchet MS" size="1"><b><br></b></font></div><div><font color="#444444" face="Trebuchet MS" size="1"><b>Privileged and confidential: </b>This message is confidential. If you receive this message in error, please let us know, and </font><font color="#444444" face="Trebuchet MS" size="1"><font color="#444444" face="Trebuchet MS" size="1">please delete and disregard any information it contains. </font>We thank you for your respect in not sharing this email with anyone. </font></div><div dir="ltr"><font face="Trebuchet MS"></font></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div><br></div><div class="gmail_quote"><blockquote class="gmail_quote" style="margin:0px 0px 0px 0.8ex;border-left:1px solid rgb(204,204,204);padding-left:1ex"><br>
Message: 5<br>
Date: Thu, 7 Dec 2023 14:33:53 +0000<br>
From: Nestor Gorfinkel <nestor@GlcLawyer.com><br>
To: WSBA Real Property Listserv <<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>><br>
Subject: Re: [WSBARP] Due on Sale Clauses and Real Estate Contracts<br>
Message-ID:<br>
        <<a href="mailto:BN0PR08MB734405B74F75A970CB90E4F8D88BA@BN0PR08MB7344.namprd08.prod.outlook.com" target="_blank">BN0PR08MB734405B74F75A970CB90E4F8D88BA@BN0PR08MB7344.namprd08.prod.outlook.com</a>><br>
<br>
Content-Type: text/plain; charset="us-ascii"<br>
<br>
The problem arises is how does the property appraiser and tax collector deal with the real estate contract. When recorded, do their records reflect the contract vendor or vendee. If they make the change and a tax bill is issued in the name of the vendee/purchaser, when the Lender verifies the payment of the property taxes, they can then move to enforce the due on sale clause. Also, regarding property insurance. Whose name will appear on the property insurance? The change in name can also alert the Lender.<br>
<br>
Be careful.<br>
<br>
Cordially,<br>
<br>
Nestor Gorfinkel, Attorney at Law<br>
Licensed in Florida & Washington State<br>
Florida Civil-Law (International) Notary<br>
<br>
[cid:image002.jpg@01DA28F0.7D57F770]<br>
<br>
ATTENTION - This e-mail message and any attachment to this e-mail message may contain confidential information that is legally privileged. If you are not the intended recipient, you must not review, retransmit, convert to hard copy, copy, use or disseminate this e-mail or any attachments to it. If you have received this e-mail in error, please notify us immediately by return e-mail or by telephone at the phone numbers provided herein and delete this message. Please note that if this e-mail message contains a forwarded message or is a reply to a prior message, some or all of the contents of this message or any attachments may not have been produced by the sender.<br>
<br>
P Please consider the environment before printing this e-mail.<br>
<br>
<br>
<br>
<br>
From: <a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com</a> <<a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com</a>> On Behalf Of Paul Neumiller<br>
Sent: Wednesday, December 6, 2023 7:02 PM<br>
To: WSBA Real Property Listserv <<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>><br>
Subject:<span class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"></span> [WSBARP] Due on Sale Clauses and Real Estate Contracts<br>
<br>
What is the experience of people under this scenario (and I know I need to read the loan documents)?  Client wants to buy commercial property with an existing first lien.  Client doesn't have the money to pay off the first lien but the seller is willing to carry the balance financing.  Parties contemplate that the Client will pay both the existing loan and the seller carryback loan.  Title company is suggesting that a Real Estate Contract might be able to get around the Due on Sale Clause in the existing loan because title does not vest in the Client/Buyer until the financing is paid in full.  This doesn't quite pass the smell test for me.  In this age of rising interest rates (or, at least, higher interest rates), are lenders really not calling in their loans under the standard Due on Sale Clause if the parties use a Real Estate Contract?  What is the experience of the title companies?<br>
<br>
<br>
[cid:image003.jpg@01DA28F0.7D57F770]<br>
<br>
-------------- next part --------------<br>
An HTML attachment was scrubbed...<br>
URL: <<a href="http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20231207/a60ce2d2/attachment.html" rel="noreferrer" target="_blank">http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20231207/a60ce2d2/attachment.html</a>><br>
-------------- next part --------------<br>
A non-text attachment was scrubbed...<br>
Name: image002.jpg<br>
Type: image/jpeg<br>
Size: 731986 bytes<br>
Desc: image002.jpg<br>
URL: <<a href="http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20231207/a60ce2d2/image002.jpg" rel="noreferrer" target="_blank">http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20231207/a60ce2d2/image002.jpg</a>><br>
-------------- next part --------------<br>
A non-text attachment was scrubbed...<br>
Name: image003.jpg<br>
Type: image/jpeg<br>
Size: 14264 bytes<br>
Desc: image003.jpg<br>
URL: <<a href="http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20231207/a60ce2d2/image003.jpg" rel="noreferrer" target="_blank">http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20231207/a60ce2d2/image003.jpg</a>><br>
<br>
------------------------------<br>
<br>
***Disclaimer: Please note that RPPT listserv participation is not restricted to practicing attorneys and may include non-practicing attorneys, law students, professionals working in related fields, and others.***<br>
_______________________________________________<br>
WSBARP mailing list<br>
<a href="mailto:WSBARP@lists.wsbarppt.com" target="_blank">WSBARP@lists.wsbarppt.com</a><br>
<a href="http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbarp" rel="noreferrer" target="_blank">http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbarp</a><br>
<br>
End of WSBARP Digest, Vol 111, Issue 6<br>
**************************************<br>
</blockquote></div></div>