<div dir="ltr"><div dir="ltr"><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">Since I'm responding off digest, Bryce, I'm going to respond to both of your questions in one swoop - sorry that means it's a bit long.</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">One, amendment to change a community to 55+</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">Two, whether RCW 64.90 (WACOIA) trumps this discussion for associations formed after 2018 or that have adopted the WACOIA</div><div><div dir="ltr" class="gmail_signature"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><br></div><div dir="ltr"><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">Question 1:</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><span style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif">What about changing a community to a age 55 or older resident restriction as to 80% of residents can that be done by a 66 and 2/3rd approval vote of owners to covenants</span><br style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif"><span style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif">Bryce H. Dille</span><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><span style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif"><br></span></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><span style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif">This is a super interesting question. I haven't looked at law specific to this restriction in this context, and am only passingly familiar with the general requirements for compliance with such a change without violating the FHA - thus unsure if there are any statutory provisions or guidelines in the law governing those types of restrictions. Which could dramatically change my thoughts below - but for whatever they're worth:</span></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><span style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif"><br></span></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><span style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif">Applying the general concept: absent an allowance in law more specific to this type of restriction, whether statutory or caselaw, no, this wouldn't fly, as you are restricting a basic right.</span></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><span style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif"><br></span></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><span style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif">I think it's highly analogous to rentals. People bought with the right to rent, so have the right to maintain property that has that "value" (property that can be sold as a rental (wider pool of potential buyers) and/or current owner can use as rental down the road), even if not renting themselves at time of amendment. </span></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><span style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif"><br></span></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><span style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif">And if anything, an age restriction just restricts the use (and thus value) of a property that much more than a rental restriction, so - again absent some more specific law in this specific context - I would think the answer would be no.</span></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><span style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif"><br></span></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><span style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif">I have to say I get the concept - if someone purchases a significant asset with specific core rights, there is something to protecting them. What about someone who lives there now but wants to rent out and maintain as an asset upon retirement? as one example. </span></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><span style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif"><br></span></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><span style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif">I also think people buy into HOA's/COA's knowing that things might change. It drives me crazy to see people whine about being held to the rules, or a (more minor) change to keep the association up with the times that they don't like. It's right there in the covenants. Just because you didn't read them when you bought the place ..... sigh.</span></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><span style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif"><br></span></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><span style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif">I don't know the answer. But I do think most agree that the nigh impossibility of exercising the right to amend to restrain short-term rentals under the current legal analysis is problematic, as there was zero chance older covenants contemplated such use as it didn't exist, thus hardly could leave the door open to restricting it down the road. The impact clearly MUCH different than your usual rental. I fundamentally disagree with deeming this "residential" just because someone uses it to sleep and eat - they aren't using it to LIVE there. Perhaps that is where legislative change could come in.</span></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><span style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif"><br></span></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><span style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif">To see the degree to which associations are tied on this, here is the Division III case I referenced - <i>Twin W. Owners Ass'n v Murphy</i>, Case No. 39299-6-III, May 16, 2023. (You can also search out rental cases where people have tried rental caps in order to both accommodate existing rentals as well as give some limited allowance, to no avail)</span></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><span style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif"><br>In Twin W., the association bent super backwards to make it fair to those that already had rentals or wanted to rent, an expansive and detailed grandfathering scheme. It was an impressive set of amendments, very carefully executed. </span></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><span style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif"><br>But, as above, court (very reluctantly) said no dice under current precedent from the Supreme Court - people bought with expectation of renting, and had the right to retain that property right as even if they aren't currently renting. So grandfathering in existing rental scenarios didn't carve a workable path (under the law as it is).</span></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">Question 2:</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><span style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif">You don?t think the amendment provisions of RCW64.90 changed that rule as to HOA created fter 7/1/18</span><br style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif"></div><br></div><div dir="ltr"><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">I think that is an interesting question that I have not had occasion to visit in the rabbit holes I've travelled down. </div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">Just glancing at RCW 64.90.285, I think there is room to say this has been negated for newer communities (as they define amendment as a "change" (1)(a), thus nixing the distinction between "amendment" and "change" in the courts). The intent is also to negate a single hold-out from holding things up, as it MAXES the required percentage of a declaration to change the % vote needed to 90%.</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">HOWEVER - "An amendment approved under this subsection must provide reasonable protection for a use permitted at the time the amendment was adopted." This seems to (1) eliminate the "change" versus "amendment" clunky analysis BUT (2) retain the reasoning behind that caselaw. So is it better? end up in same place? Perhaps it allows for something like the Twin W case, where the association made extensive concessions to protect existing rights ... </div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">But only time will tell. We'll find out eventually ... I did a quick search and did not find cases discussing this statute, but that doesn't mean I'm right - still learning a new research program I switched to.</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">You also have the one-year limitation on the right to challenge an amendment absent fraud (2), which as a practical matter is very helpful as you aren't upending things down the road.</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div><div dir="ltr"><div><font face="trebuchet ms,sans-serif" size="2"><br></font></div><div><font face="Trebuchet MS" size="2">Carmen Rowe<i><br><div><br></div><div><img width="200" height="71" src="https://ci3.googleusercontent.com/mail-sig/AIorK4yaIwO8NwDh1yJGQWP1qK1vhwcBcK5yYclhzfMrEc3GuEfI5eiJ-wA30feUaQTq_2U2bQPszU4"><br></div></i></font></div><div><font face="Trebuchet MS" size="2"><br></font></div></div><div dir="ltr"><font face="Trebuchet MS" size="2"></font></div><div dir="ltr"><font color="#660000" face="Trebuchet MS" size="2" style="background-color:rgb(255,255,255)"></font></div><div><font color="#660000" face="Trebuchet MS" size="2" style="background-color:rgb(255,255,255)">Phone: (360) 669-3576 (direct cell)<br></font></div><div><font color="#660000" face="Trebuchet MS" size="2">Email:  Carmen@GryphonLawGroup.com<br><br></font><span><font color="#660000" face="Trebuchet MS" size="2" style="background-color:rgb(255,255,255)"><b>Olympia/Lacey and primary mailing office:</b></font></span></div><div><span><font color="#660000" face="Trebuchet MS" size="2" style="background-color:rgb(255,255,255)">1415 College Street SE, Lacey, WA 98503<br></font></span></div><div><b style="color:rgb(102,0,0);font-family:"Trebuchet MS""><br></b></div><div><b style="color:rgb(102,0,0);font-family:"Trebuchet MS"">Seattle office: <i>We are currently moving our Seattle location - notice of new address coming soon!</i></b><span><font color="#660000" face="Trebuchet MS" size="2" style="background-color:rgb(255,255,255)"><br></font></span></div><div><br></div><div><b style="color:rgb(102,0,0);font-family:"Trebuchet MS"">NOTICE REGARDING OPERATIONS AND COVID-19:</b><font color="#660000" face="Trebuchet MS" size="2"><span style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"> </span>We see our community as working together to address COVID and its impact on our lives, health, and business. T</font><font color="#660000" face="Trebuchet MS" size="2"><font color="#660000" face="Trebuchet MS" size="2"><font color="#660000" face="Trebuchet MS" size="2">he nature of our practice lends itself well to virtual operation and we offer a range of flexible solutions to best work with your needs<span style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"> and preferences</span>.<span style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"> </span><span style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"></span></font></font></font><span style="color:rgb(102,0,0);font-family:"Trebuchet MS"">We are here to support you. </span></div><div><br></div><div><font color="#444444" face="Trebuchet MS" size="1"><b>Privileged and confidential: </b>This message is confidential. If you receive this message in error, please let us know, and </font><font color="#444444" face="Trebuchet MS" size="1"><span><font color="#444444" face="Trebuchet MS" size="1">please delete and disregard any information it contains. </font></span>We thank you for your respect in not sharing this email with anyone. <br></font></div><div dir="ltr"><font face="Trebuchet MS"></font></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div><br></div><div class="gmail_quote"><blockquote class="gmail_quote" style="margin:0px 0px 0px 0.8ex;border-left:1px solid rgb(204,204,204);padding-left:1ex"><br>
</blockquote></div></div>