<div dir="ltr"><div dir="ltr" class="gmail_signature" data-smartmail="gmail_signature"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">I am going to send this out because I did not see any further response on the topic and it is just so important that we all see what is happening to previously well-settled law. But that doesn't mean I didn't miss another post - my apologies if I am repeating something. Being on digest I have been more superficially cruising topics of late. </div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">But, on the legal description issue - I do think things have changed, and it is super important we all see it happening. So I'll chime in.</div></div><div dir="ltr"><br></div><div dir="ltr"><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">I hate to argue this point, as I am so appalled at the fact this is happening - but while Catherine and Paul both cite well and long-established Washington law on legal descriptions, Eric is correct in pointing out that our nice clean rule has been potentially eviscerated by rogue (or inattentive or defiant) appellate decisions of late. We'll need the Supremes to weigh in. I think the distinction between platted and unplatted property obvious, and technically, a Supreme Court decision would smack down these appellate decisions as not seeing the full picture. But, who knows - it may use the opportunity to change things. </div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">Meanwhile, to prevail on the previously shoe-in simple argument that lack of a full legal will not suffice for platted property, you'd have to persuade the court that these division cases are incorrect. As on their surface, they "reconcile" <i>Martin </i>and <i>Bingham </i>by using bits of both to justify their decision. I definitively think they utterly fail to "reconcile" the unreconcilable - they have applied a gross misunderstanding of the law. </div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">But the question is ... now what? especially as we now have a second case very clearly adopting this rogue line of reasoning. (This one with a pro se losing party, so perhaps again a case of no one pointing out the critical missing piece of the analysis to the appellate court?)</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">Particularly ironic as the initiating troublemaker Division 1 recognized the distinction just a few years before in not applying the <i>Bingham </i>principles to platted property. But then ignored it in last year's case. Whether not brought to the appellate court's attention, or (more cynically) part of the pattern many have observed of "results-oriented" decisions from Division 1 in particular ... either way ... </div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">But these courts ignored that distinction and selectively pulled statements from both <i>Bingham </i>(unplatted) <u style="font-weight:bold;font-style:italic">and</u> <i>Martin </i>(unplatted) to craft a rule for <i>any </i>property that tax parcel numbers might be ok if the tax records led you to a correct legal. Never mind the technicalities, the strict prohibition against parol evidence (which the court acknowledges then promptly ignores), and supremely strong language of the Supreme Court in upholding the stringent requirements for platted property. </div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">All that is broad-brushed aside with nary a nod at the abrupt and complete departure from the law. </div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">Oh, and saying you can also work in a legal if your REETA has it, even if it wasn't an expressly incorporated document - squarely against <i>Home Realty </i>case cited by Catherine.</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">Eric referenced an email I wrote, which was on another list but I'll share here. It's long, but goes through what happened in these recent cases. (And for reference, below that, I've pulled Eric & Catherine & Paul's previous statements - which I still personally think absolutely correct, but the problem is it is no longer assured, and we cannot approach our briefing as it if is a sure thing anymore, we have to address these recent cases and show the error - or, take advantage of it, if that's your inclination).</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">My post from another list (The relevant digest posts from this listserv below my signature):</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><span style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif">Apr. 17, 2023 - 84179-3 - Harlan Meier, Respondent V. Sakuntla Devi, Appellant     </span></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><a href="https://www.courts.wa.gov/opinions/?fa=opinions.disp&filename=841793MAJ" rel="noreferrer" target="_blank" style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif">https://www.courts.wa.gov/opinions/?fa=opinions.disp&filename=841793MAJ</a><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">We have now seen the first case (I believe?) to reference the <i>Teklu v. Setayesh</i> case of last year (21 Wn.App.2d 161 (2022), where the court threw open the doors to allowing use of a tax parcel number as the legal description to satisfy the statute of frauds. With the rationale that it worked so long as the tax parcel number really did lead to a correct legal description upon researching the assessor's records (requiring a significant amount of parol evidence, which is expressly what was prohibited before). </div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">Of course repeatedly referencing Washington's "strictest legal description requirement in the country" in the same breath as making it phenomenally easy to meet.</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">For those unfamiliar: The <i>Teklu </i>case relied upon <i><span class="gmail-il">Bingham</span> v. Sherfey</i> (38 Wn.2d 886 (1951)) to say a tax parcel number could be enough, ignoring the very strict requirements for platted property and the long history distinguishing the legal description requirements for unplatted property (as in <span class="gmail-il">Bingham</span>) versus platted property (governed by the 6 factors in <i>Martin v. Seigel, </i>35 Wn.2d 223 (1949)).</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">But, as noted in an earlier Division 1 case (albeit unpublished):</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><span class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">"</span>TMG argues that this legal description is sufficient and cites to <span class="gmail-il">Bingham</span> v. Sherfey, where the court approved a legal description that identified a property using its tax parcel number. 38 Wn.2d 886, 889, 234 P.2d 489 (1951). The Parks counter that <span class="gmail-il">Bingham</span> does not apply, because it establishes requirements for only unplatted property.<br><br>        <b><span class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"></span>The Parks are correct: it is not <span class="gmail-il">Bingham</span>, but Martin that establishes legal description requirements for platted property.</b> See 35 Wn.2d at 229. The legal<span class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"> </span>description here meets three of Martin's requirements—city, county, and state—but does not include the property's lot number, block number, and addition. This is an insufficient legal description on the four corners of the document.<span class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"> </span>"<span style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"> </span><div><font face="trebuchet ms, sans-serif"><br></font></div><div><font face="trebuchet ms, sans-serif" style="font-style:italic"><span class="gmail_default"></span></font><span class="gmail_default" style="font-style:italic;font-family:"trebuchet ms",sans-serif"></span><i>McNaughton Grp., LLC v. Han Zin Park </i><span class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><i></i>No. 70064-2-I <i></i></span>(Wash. App. 2014)<span style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"></span></div><div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">Yet here we are again, with <i>Meier v. Devi</i> jumping on the <i>Teklu </i>bandwagon. And more. </div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">I still think that these cases are contrary to <i>Martin </i>and the later <i>Key Design, </i>as they fail to recognize the platted/unplatted property distinction and thus make decisions that still go against the Supreme Court decisions upholding the 6 Martin factors. A conflict that ensures ongoing litigation until that is resolved with the Supremes, but one not even acknowledged by Division I in these decisions (despite having recognized the key difference in its earlier case). </div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">I recognize, while this may be heresy, that given what we have been seeing, it might make one wonder if the Division I court making these 2022/2023 decisions really understood the finer distinctions to begin with .... though, to be fair, responsibility also rests with counsel. The <i>McNaughton </i>Division 1 of 2014 noticed - and respected - the distinction. In <i>Teklu</i>, it doesn't look like the distinction was ever brought to the attention of the appellate court, as the court never addressed that argument. Not that I've never seen the court ignore and fail to address all of the arguments - but perhaps it never came up. Less clear in the Meier case whether that argument specifically came up. </div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">And there is yet more to the story.</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">While in this <i>Meier </i>case the tax parcel number isn't what saved the day for the party wanting to enforce the contract, as the tax parcel number was wrong - it did break open yet another well-established criteria, which is that a document with a legal description must be expressly incorporated to save the day. <i>See e.g. Home realty Lynnwood, Inc. v. Walsh</i>, 146 Wn. App. 231 (2008).<i> </i></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">But here, in <i>Meier</i>, filling out a tax affidavit with a full legal apparently was sufficient potential evidence of intent to incorporate the REETA into the contract, thus bringing the legal description along with it. <br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">Really?? FIrst, this was not a document "expressly" contemplated anywhere in the REPSA (despite the court trying to say so through general incorporation of future written amendments) - and second, even if you tried to shoehorn it in that way, since when was a REETA ever "incorporated" as "part" of the REPSA?</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">Naturally, despite its tremendous potential import, came out as an unpublished case. </div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">Mind you - I am not against making the legal description requirement saner and in line with the rest of the country. But I do hate it when the courts just ignore the inconvenient finer points and thus turn simple, well-established law on its head without at least acknowledging that they are doing so. (Or worse, didn't even notice the finer points - which again falls on counsel too).</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">One way or the other - the law has changed, and the courts don't even seem to see it (or are ignoring the import and just sliding it in) - one way or the other, not even acknowledging it. So yet another example where lack of familiarity with a specific area of law leads to confusing that law.</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">I rather wish the Supremes would grant review of one of these (we'll see if this one gets a petition for review - probably not, as a pro se on the losing end) and just flat out clearly state whether they are abolishing the distinction between platted & unplatted property and creating a global rule, or that they will stick with Martin & Key Design and make it crystal clear why these are different than <span class="gmail-il">Bingham</span>, directing the courts not to simply gloss over that tiny preliminary question of whether it is platted or unplatted property.</div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif">But that would be in a world where we actually had some clarity in the legal realm. That is not the direction things seem to go. </div><div><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><br class="gmail-Apple-interchange-newline"></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><br></div></div><div dir="ltr"><br><div><div dir="ltr"><div><font face="trebuchet ms,sans-serif" size="2"><br></font></div><div><font face="Trebuchet MS" size="2">Carmen Rowe<i><br><div><br></div><div><img width="200" height="71" src="https://ci3.googleusercontent.com/mail-sig/AIorK4yaIwO8NwDh1yJGQWP1qK1vhwcBcK5yYclhzfMrEc3GuEfI5eiJ-wA30feUaQTq_2U2bQPszU4"><br></div></i></font></div><div><font face="Trebuchet MS" size="2"><br></font></div></div><div dir="ltr"><font face="Trebuchet MS" size="2"></font></div><div dir="ltr"><font color="#660000" face="Trebuchet MS" size="2" style="background-color:rgb(255,255,255)"></font></div><div><font color="#660000" face="Trebuchet MS" size="2" style="background-color:rgb(255,255,255)">Phone: (360) 669-3576 (direct cell)<br></font></div><div><font color="#660000" face="Trebuchet MS" size="2">Email:  Carmen@GryphonLawGroup.com<br><br></font><span><font color="#660000" face="Trebuchet MS" size="2" style="background-color:rgb(255,255,255)"><b>Olympia/Lacey and primary mailing office:</b></font></span></div><div><span><font color="#660000" face="Trebuchet MS" size="2" style="background-color:rgb(255,255,255)">1415 College Street SE, Lacey, WA 98503<br></font></span></div><div><b style="color:rgb(102,0,0);font-family:"Trebuchet MS""><br></b></div><div><b style="color:rgb(102,0,0);font-family:"Trebuchet MS"">Seattle office: <i>We are currently moving our Seattle location - notice of new address coming soon!</i></b><span><font color="#660000" face="Trebuchet MS" size="2" style="background-color:rgb(255,255,255)"><br></font></span></div><div><br></div><div><b style="color:rgb(102,0,0);font-family:"Trebuchet MS"">NOTICE REGARDING OPERATIONS AND COVID-19:</b><font color="#660000" face="Trebuchet MS" size="2"><span style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"> </span>We see our community as working together to address COVID and its impact on our lives, health, and business. T</font><font color="#660000" face="Trebuchet MS" size="2"><font color="#660000" face="Trebuchet MS" size="2"><font color="#660000" face="Trebuchet MS" size="2">he nature of our practice lends itself well to virtual operation and we offer a range of flexible solutions to best work with your needs<span style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"> and preferences</span>.<span style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"> </span><span style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"></span></font></font></font><span style="color:rgb(102,0,0);font-family:"Trebuchet MS"">We are here to support you. </span></div><div><br></div><div><font color="#444444" face="Trebuchet MS" size="1"><b>Privileged and confidential: </b>This message is confidential. If you receive this message in error, please let us know, and </font><font color="#444444" face="Trebuchet MS" size="1"><span><font color="#444444" face="Trebuchet MS" size="1">please delete and disregard any information it contains. </font></span>We thank you for your respect in not sharing this email with anyone. <br></font></div><div><font color="#444444" face="Trebuchet MS" size="1"><br></font></div><div><div dir="ltr"><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"></div><br></div><div dir="ltr"><br></div><div dir="ltr"><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"><span style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif">Date: Wed, 19 Apr 2023 19:47:55 +0000</span></div>From: Eric Nelsen <<a href="mailto:eric@sayrelawoffices.com" target="_blank">eric@sayrelawoffices.com</a>><br>To: WSBA Real Property Listserv <<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>><br>Subject: Re: [WSBARP] Litigation and Statute of Frauds<br>Message-ID:<br>        <<a href="mailto:SA1PR05MB78887D84742FAE43A216EF9EDD629@SA1PR05MB7888.namprd05.prod.outlook.com" target="_blank">SA1PR05MB78887D84742FAE43A216EF9EDD629@SA1PR05MB7888.namprd05.prod.outlook.com</a>><br><br>Content-Type: text/plain; charset="utf-8"<br><br>Cat?I agree in general except for (I?m sure you know) the unfortunate line of cases springing from Bingham v. Sherfey, 38 Wn.2d 886, 889, 234 P.2d 489 (1951), where a tax parcel number for unplatted land (plus County and Section Township and Range because the tax parcel number was literally ?tax parcel #3?), was deemed sufficient. I don?t think lawyers should ever rely on Bingham and should always draft using a full legal description. But the cases involving pro se half-oral contracts, plus difficulties where buyer?s possession plus part performance of oral contracts is allowed to evade the statute of frauds, keep stretching the rule.<br><br>Bingham rests on the theory that a reference in the contract to a tax parcel number is effectively a reference to ?another instrument? that includes the full legal, in that case the ?instrument? being the county assessor records. This exception has caused popular misunderstanding I think, in part because the specifics of the decision have been shorn off over time and transmitted merely as ?having a tax parcel number is enough.? See also Carmen Rowe?s post just a couple days ago, about the latest set of cases in Division One that appear to stretch Bingham in various ways.<br><br>Sincerely,<br><br>Eric<br><br>Eric C. Nelsen<br>Sayre Law Offices, PLLC<br>1417 31st Ave South<br>Seattle WA 98144-3909<br>206-625-0092<br><a href="mailto:eric@sayrelawoffices.com" target="_blank">eric@sayrelawoffices.com</a><mailto:<a href="mailto:eric@sayrelawoffices.com" target="_blank">eric@sayrelawoffices.com</a>><br><br>Covid-19 Update - All attorneys are working remotely during regular business hours and are available via email and by phone. Videoconferencing also is available. Signing of estate planning documents can be completed and will be handled on a case-by-case basis. Please direct mail and deliveries to the Seattle office.<br><br>From: <a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com</a> <<a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com</a>> On Behalf Of Catherine Clark<br>Sent: Wednesday, April 19, 2023 11:50 AM<br>To: WSBA Real Property Listserv <<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>><br>Subject: Re: [WSBARP] Litigation and Statute of Frauds<br><br>Nope.  Parcel numbers and street addresses are not enough. Must be a full and accurate legal description<br><br>They don?t call me a title geek for nothing!<br><br>Catherine ?Cat? Clark<br>Law Office of Catherine C. Clark PLLC<br>110 Prefontaine Place South, Ste. 304<br>Seattle, WA 98104<br>Phone: (206) 838-2528<br>Cell: (206) 409-8938<br>Email: <a href="mailto:cat@loccc.com" target="_blank">cat@loccc.com</a><mailto:<a href="mailto:cat@loccc.com" target="_blank">cat@loccc.com</a>><br><br>NOTICE: The information contained in this electronic information transmission is confidential. If you are not the intended recipient, or the employee or agent responsible for delivering it to the intended recipient, you are hereby notified that any use, dissemination, distribution or copying of this communication is prohibited.  If you received this communication in error, please immediately notify the sender by telephone at (206) 838-2528. Thank you.<br><br>From: michael <a href="http://westseattleattorney.com/" rel="noreferrer" target="_blank">westseattleattorney.com</a><mailto:<a href="mailto:michael@westseattleattorney.com" target="_blank">michael@westseattleattorney.com</a>><br>Sent: Wednesday, April 19, 2023 11:23 AM<br>To: WSBA Real Property Listserv<mailto:<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>><br>Subject: Re: [WSBARP] Litigation and Statute of Frauds<br><br>Interesting. I think it was about 40 years ago when I was a Broker, I was told that it was sufficient if the conveyance had the parcel number. The std was something like what would a normal land surveyor use to find the property.<br><br>[cid:image005.png@01D972BA.21D91A60]<br><br>From: <a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com</a><mailto:<a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com</a>> <<a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com</a><mailto:<a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com</a>>> on behalf of Catherine Clark <<a href="mailto:Cat@loccc.com" target="_blank">Cat@loccc.com</a><mailto:<a href="mailto:Cat@loccc.com" target="_blank">Cat@loccc.com</a>>><br>Sent: Wednesday, April 19, 2023 9:33 AM<br>To: WSBA Real Property Listserv <<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a><mailto:<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>>><br>Subject: Re: [WSBARP] Litigation and Statute of Frauds<br><br><br>From a trial brief I just filed<br><br><br><br>If the agreement lacks a proper legal description, it is void.<br><br><br><br>The statute of frauds for real property provides, ?Every conveyance of real estate, or any interest therein, and every contract creating or evidencing any encumbrance upon real estate, shall be by deed ? .? RCW 64.04.010<<a href="https://plus.lexis.com/document/?pdmfid=1530671&crid=24ded445-176c-452f-9b50-7a2f3d8b9547&pddocfullpath=%2Fshared%2Fdocument%2Fcases%2Furn%3AcontentItem%3A4VK8-WNS0-TXFX-X21H-00000-00&pdcontentcomponentid=10841&pdteaserkey=&pdislpamode=false&pdworkfolderlocatorid=NOT_SAVED_IN_WORKFOLDER&ecomp=174k&earg=sr1&prid=e0a597d4-d856-4e55-a402-2aa4770e992e" rel="noreferrer" target="_blank">https://plus.lexis.com/document/?pdmfid=1530671&crid=24ded445-176c-452f-9b50-7a2f3d8b9547&pddocfullpath=%2Fshared%2Fdocument%2Fcases%2Furn%3AcontentItem%3A4VK8-WNS0-TXFX-X21H-00000-00&pdcontentcomponentid=10841&pdteaserkey=&pdislpamode=false&pdworkfolderlocatorid=NOT_SAVED_IN_WORKFOLDER&ecomp=174k&earg=sr1&prid=e0a597d4-d856-4e55-a402-2aa4770e992e</a>>.  Every deed ?shall be in writing, signed by the party bound thereby, and acknowledged.? RCW 64.04.020<<a href="https://plus.lexis.com/document/documentlink/?pdmfid=1530671&crid=0a1b0bdd-c6f5-467d-a82d-8cc6bb91bb44&pddocfullpath=%2Fshared%2Fdocument%2Fcases%2Furn%3AcontentItem%3A55D0-4NB1-F04M-B05S-00000-00&pdcontentcomponentid=10841&pdproductcontenttypeid=urn%3Apct%3A30&pdiskwicview=false&pdpinpoint=&ecomp=2gntk" rel="noreferrer" target="_blank">https://plus.lexis.com/document/documentlink/?pdmfid=1530671&crid=0a1b0bdd-c6f5-467d-a82d-8cc6bb91bb44&pddocfullpath=%2Fshared%2Fdocument%2Fcases%2Furn%3AcontentItem%3A55D0-4NB1-F04M-B05S-00000-00&pdcontentcomponentid=10841&pdproductcontenttypeid=urn%3Apct%3A30&pdiskwicview=false&pdpinpoint=&ecomp=2gntk</a>>.  Deeds !<br> of trust must comply with all mortgage laws (RCW 61.24.020) and the real estate statute of frauds.  GLEPCO, LLC v. Reinstra, 175 Wash. App. 545, 554, 307 P.3d 744 (2013) (?Deeds of trust and trustee's deeds are subject to the statute of frauds.?).<br><br>It is the unusually strict but well-settled rule in Washington that to comply with these statutes, real estate subject to a conveyance must be described in sufficient detail that the court is not compelled to resort to extrinsic evidence in order to find out what was in the minds of the contracting parties. Martin v. Seigel, 35 Wn.2d 223, 228, 212 P.2d 107 (1949)<<a href="https://plus.lexis.com/document/documentlink/?pdmfid=1530671&crid=0a1b0bdd-c6f5-467d-a82d-8cc6bb91bb44&pddocfullpath=%2Fshared%2Fdocument%2Fcases%2Furn%3AcontentItem%3A55D0-4NB1-F04M-B05S-00000-00&pdcontentcomponentid=10841&pdproductcontenttypeid=urn%3Apct%3A30&pdiskwicview=false&pdpinpoint=&ecomp=2gntk" rel="noreferrer" target="_blank">https://plus.lexis.com/document/documentlink/?pdmfid=1530671&crid=0a1b0bdd-c6f5-467d-a82d-8cc6bb91bb44&pddocfullpath=%2Fshared%2Fdocument%2Fcases%2Furn%3AcontentItem%3A55D0-4NB1-F04M-B05S-00000-00&pdcontentcomponentid=10841&pdproductcontenttypeid=urn%3Apct%3A30&pdiskwicview=false&pdpinpoint=&ecomp=2gntk</a>>; Key Design, Inc. v. Moser, 138 Wn.2d 875, 883-84, 983 P.2d 653<<a href="https://plus.lexis.com/document/documentlink/?pdmfid=1530671&crid=0a1b0bdd-c6f5-467d-a82d-8cc6bb91bb44&pddocfullpath=%2Fshared%2Fdocument%2Fcases%2Furn%3AcontentItem%3A55D0-4NB1-F04M-B05S-00000-00&pdcontentcomponentid=10841&pdproductcontenttypeid=urn%3A" rel="noreferrer" target="_blank">https://plus.lexis.com/document/documentlink/?pdmfid=1530671&crid=0a1b0bdd-c6f5-467d-a82d-8cc6bb91bb44&pddocfullpath=%2Fshared%2Fdocument%2Fcases%2Furn%3AcontentItem%3A55D0-4NB1-F04M-B05S-00000-00&pdcontentcomponentid=10841&pdproductcontenttypeid=urn%3A</a>!<br> pct%3A30&pdiskwicview=false&pdpinpoint=&ecomp=2gntk>, 993 P.2d 900 (1999)<<a href="https://plus.lexis.com/document/documentlink/?pdmfid=1530671&crid=0a1b0bdd-c6f5-467d-a82d-8cc6bb91bb44&pddocfullpath=%2Fshared%2Fdocument%2Fcases%2Furn%3AcontentItem%3A55D0-4NB1-F04M-B05S-00000-00&pdcontentcomponentid=10841&pdproductcontenttypeid=urn%3Apct%3A30&pdiskwicview=false&pdpinpoint=&ecomp=2gntk" rel="noreferrer" target="_blank">https://plus.lexis.com/document/documentlink/?pdmfid=1530671&crid=0a1b0bdd-c6f5-467d-a82d-8cc6bb91bb44&pddocfullpath=%2Fshared%2Fdocument%2Fcases%2Furn%3AcontentItem%3A55D0-4NB1-F04M-B05S-00000-00&pdcontentcomponentid=10841&pdproductcontenttypeid=urn%3Apct%3A30&pdiskwicview=false&pdpinpoint=&ecomp=2gntk</a>>.<br><br>Kofmehl v. Baseline Lake, LLC, 167 Wn. App. 677, 689-90, 275 P.3d 328, 335 (2012) (emphasis added.).<br><br>Washington courts have long held that to comply with the statute of frauds, a deed conveying land must describe the land conveyed in sufficient detail that it can be located without recourse to oral testimony (unless the deed refers to another instrument that does contain a sufficient description). Bigelow v. Mood, 56 Wn.2d 340, 341, 353 P.2d 429 (1960). An agreement containing an inadequate legal description is void. Howell, 28 Wn. App. at 495-96. Washington's rule is ?the strictest in the nation ? . In most states an incomplete description or a street address is sufficient, and parol evidence may be received to locate the land. Not so in Washington.? 18 William B. Stoebuck & John W. Weaver, Washington Practice: Real Estate: Transactions ? 16.3, at 225 (2d ed. 2004).<br><br>Maier v. Giske, 154 Wn. App. 6, 15, 223 P.3d 1265 (2010) (Emphasis added.)<br><br><br><br>In Home Realty Lynnwood, Inc. v. Walsh, 146 Wn. App. 231, 233, 189 P.3d 253 (2008), Division One reversed a trial court?s grant of summary judgment which relied on the oral testimony of the parties to a purchase and sale agreement.  It stated:<br><br>Because we adhere to Washington's strict rule against recourse to oral testimony in determining whether a legal description satisfies the statute of frauds, we reverse the trial court's order granting the Walshes' summary judgment motion.<br><br>Id. at 233.<br><br><br><br><br><br><br><br><br><br>Catherine ?Cat? Clark<br>Law Office of Catherine C. Clark PLLC<br><br>110 Prefontaine Place South, Ste. 304<br><br>Seattle, WA 98104<br><br>Phone: (206) 838-2528<br>Cell: (206) 409-8938<br>Email: <a href="mailto:cat@loccc.com" target="_blank">cat@loccc.com</a><mailto:<a href="mailto:cat@loccc.com" target="_blank">cat@loccc.com</a>><br><br><br><br>NOTICE: The information contained in this electronic information transmission is confidential. If you are not the intended recipient, or the employee or agent responsible for delivering it to the intended recipient, you are hereby notified that any use, dissemination, distribution or copying of this communication is prohibited.  If you received this communication in error, please immediately notify the sender by telephone at (206) 838-2528. Thank you.<br><br><div class="gmail_default" style="font-family:"trebuchet ms",sans-serif"></div></div></div><div dir="ltr"><font face="Trebuchet MS"></font></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div>