<html xmlns:v="urn:schemas-microsoft-com:vml" xmlns:o="urn:schemas-microsoft-com:office:office" xmlns:w="urn:schemas-microsoft-com:office:word" xmlns:m="http://schemas.microsoft.com/office/2004/12/omml" xmlns="http://www.w3.org/TR/REC-html40">
<head>
<meta http-equiv="Content-Type" content="text/html; charset=us-ascii">
<meta name="Generator" content="Microsoft Word 15 (filtered medium)">
<!--[if !mso]><style>v\:* {behavior:url(#default#VML);}
o\:* {behavior:url(#default#VML);}
w\:* {behavior:url(#default#VML);}
.shape {behavior:url(#default#VML);}
</style><![endif]--><style><!--
/* Font Definitions */
@font-face
        {font-family:"Cambria Math";
        panose-1:2 4 5 3 5 4 6 3 2 4;}
@font-face
        {font-family:Calibri;
        panose-1:2 15 5 2 2 2 4 3 2 4;}
/* Style Definitions */
p.MsoNormal, li.MsoNormal, div.MsoNormal
        {margin:0in;
        font-size:11.0pt;
        font-family:"Calibri",sans-serif;}
a:link, span.MsoHyperlink
        {mso-style-priority:99;
        color:#0563C1;
        text-decoration:underline;}
p.MsoPlainText, li.MsoPlainText, div.MsoPlainText
        {mso-style-priority:99;
        mso-style-link:"Plain Text Char";
        margin:0in;
        font-size:12.0pt;
        font-family:"Times New Roman",serif;}
span.PlainTextChar
        {mso-style-name:"Plain Text Char";
        mso-style-priority:99;
        mso-style-link:"Plain Text";
        font-family:"Times New Roman",serif;}
span.EmailStyle22
        {mso-style-type:personal-reply;
        font-family:"Times New Roman",serif;
        color:windowtext;
        font-weight:normal;
        font-style:normal;}
.MsoChpDefault
        {mso-style-type:export-only;
        font-size:10.0pt;}
@page WordSection1
        {size:8.5in 11.0in;
        margin:1.0in 1.0in 1.0in 1.0in;}
div.WordSection1
        {page:WordSection1;}
--></style><!--[if gte mso 9]><xml>
<o:shapedefaults v:ext="edit" spidmax="1026" />
</xml><![endif]--><!--[if gte mso 9]><xml>
<o:shapelayout v:ext="edit">
<o:idmap v:ext="edit" data="1" />
</o:shapelayout></xml><![endif]-->
</head>
<body lang="EN-US" link="#0563C1" vlink="#954F72" style="word-wrap:break-word">
<div class="WordSection1">
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman",serif">Thanks to all who responded my post.  In answer to a few questions, Mom and the Mom Trust are NOT members of the LLC.  Also, I
<i>did</i> run this past a local senior title officer and he felt the quitclaim deeds failed to transfer the property into the LLC so the Mom Trust still owned the property.  Contra, there is a provision in the LLC Operating Agreement that states:  “the Manager
 may direct that legal title to all or a portion of the Company’s property be acquired or held in a name other than the Company’s name….The Manager may cause title to be acquired and held in its name or in the names of trustees, nominees, or straw parties for
 the Company.  It is expressly understood and agreed that the manner of holding title to the Company’s property ( or any part thereof) is solely for the convenience of the Company and all of that property shall be treated as Company property.” 
<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman",serif"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman",serif">OK, so this section is pretty clear but I was afraid of the unknown because this is what the Operating Agreement
<i>says</i> but I’m not convinced that the Operating Agreement can actually authorize this.  Also, I recognize and appreciate Mr. Anderson’s observation that is would probably be cheaper to just prepare correction deeds instead of trying to figure the thing
 out.  I was hoping there was a quick answer due to a LLC act section similar to the partnership section.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman",serif"><o:p> </o:p></span></p>
<div>
<p class="MsoNormal"><o:p> </o:p></p>
<p class="MsoNormal"><a name="Paul_A__Neumiller"><img width="250" height="150" style="width:2.6in;height:1.5583in" id="_x0000_i1026" src="cid:image001.jpg@01D79FF5.D6AB1860"></a><o:p></o:p></p>
<p class="MsoNormal"><o:p> </o:p></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman",serif">IMPORTANT NOTICE:  This e-mail message is intended to be received only by persons entitled to receive the confidential information it may contain. E-mail messages to clients
 of Paul A. Neumiller presumptively contain information that is confidential and legally privileged; e-mail messages to non-clients are normally confidential and may also be legally privileged. Please do not read, copy, forward or store this message unless
 you are the intended recipient of it. If you have received this message in error, please forward it back to the sender and delete it completely from your computer system.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman",serif"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman",serif">E-mail communication on the Internet may NOT be secure. There is a risk that this confidential communication may be intercepted illegally. There may also be a risk of waiving
 attorney-client and/or work-product privileges that may attach to this communication. DO NOT forward this message to a third party. If you have any questions regarding this notice, please contact the sender.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman",serif"> <o:p></o:p></span></p>
</div>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman",serif"><o:p> </o:p></span></p>
<div>
<div style="border:none;border-top:solid #E1E1E1 1.0pt;padding:3.0pt 0in 0in 0in">
<p class="MsoNormal"><b>From:</b> wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com <wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com>
<b>On Behalf Of </b>rpampell@swcp.com<br>
<b>Sent:</b> Tuesday, August 31, 2021 5:28 PM<br>
<b>To:</b> 'WSBA Real Property Listserv' <wsbarp@lists.wsbarppt.com>; 'Listserve RealProp' <realprop@googlegroups.com>; REALPROP@yahoogroups.com<br>
<b>Subject:</b> Re: [WSBARP] Property in Name of LLC?<o:p></o:p></p>
</div>
</div>
<p class="MsoNormal"><o:p> </o:p></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Arial",sans-serif">Paul,<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Arial",sans-serif">When I saw this question in a prior post, I was curious and checked the WA LLC Act.  Unfortunately, there is no such provision to be found.  This may have something to do with
 the theoretical character of partnerships as aggregates of the partners, as opposed to entities like corporations.  LLCs, being strictly statutory creatures, lie somewhere in-between.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Arial",sans-serif"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Arial",sans-serif">That said, looking at RCW 25.15.154(2), your client’s argument might be that because the manager “is an agent of the limited liability company and has the authority to bind the
 limited liability company with regard to matters in the ordinary course of its activities,” the manager can accept the property on behalf of and for the account of the LLC.  Otherwise, manager-Mom would be acting as a nominee or trustee or something similar
 for the LLC; this doesn’t make a lot of sense unless there is evidence of that intention.  But I suppose that even she is acting in that kind of role, the principal/beneficial owner of the property is the LLC and not Mom.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Arial",sans-serif"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Arial",sans-serif">Is Mom or the trust a member of the LLC?  If so, then it would seem fairly clear that it’s a member contribution to the LLC, albeit poorly worded.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Arial",sans-serif"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Arial",sans-serif">Bob Pampell<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Arial",sans-serif"><o:p> </o:p></span></p>
<div>
<div style="border:none;border-top:solid #E1E1E1 1.0pt;padding:3.0pt 0in 0in 0in">
<p class="MsoNormal"><b>From:</b> <a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com">
wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com</a> <<a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com">wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com</a>>
<b>On Behalf Of </b>Paul Neumiller<br>
<b>Sent:</b> Tuesday, August 31, 2021 4:17 PM<br>
<b>To:</b> <a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>; Listserve RealProp (<a href="mailto:realprop@googlegroups.com">realprop@googlegroups.com</a>) <<a href="mailto:realprop@googlegroups.com">realprop@googlegroups.com</a>>;
<a href="mailto:REALPROP@yahoogroups.com">REALPROP@yahoogroups.com</a><br>
<b>Subject:</b> [WSBARP] Property in Name of LLC?<o:p></o:p></p>
</div>
</div>
<p class="MsoNormal"><o:p> </o:p></p>
<p class="MsoPlainText">Listmates, a perusal of casemaker doesn’t reveal an answer.  I have a matter where there was a 2007 quitclaim deed that said (paraphrasing): "Mom, trustee of the Mom family trust, quitclaims the property to Mom, manager of the Mom, LLC." 
 OK, so RCW 25,05.065 says that for a <i>partnership</i> “property is partnership property if acquired in the name of ….one or more of the partners with an indication in the instrument transferring title to the property of the person’s capacity as a partner
 or of the existence of a partnership…”.  So, is there a comparable provision for LLCs?  I can’t find one.  Client desires to have the IRS accept that the property is in the LLC.  We could prepare and record a “correction” deed naming the LLC as the “correct”
 grantee but would rather not if unnecessary.  <o:p></o:p></p>
<p class="MsoPlainText"><o:p> </o:p></p>
<p class="MsoPlainText"><a name="Paul_A__Neumiller2"><img border="0" width="250" height="150" style="width:2.6in;height:1.5666in" id="Picture_x0020_1" src="cid:image002.jpg@01D79FF5.D6AB1860" alt="Paul A_ Neumiller2"></a><o:p></o:p></p>
</div>
</body>
</html>