<div dir="ltr"><div dir="ltr"><div class="gmail_default" style="font-family:verdana,sans-serif;font-size:small;color:#073763">Possession would not be affected. It would be delivered as per the contract, either upon closing or at some other specified time. This addendum solely changes the contractual point of closing from being the time of recording to the time of submission for recording (assuming the other conditions are met, i.e. the funds are made available to Seller). </div><div class="gmail_default" style="font-family:verdana,sans-serif;font-size:small;color:#073763"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:verdana,sans-serif;font-size:small;color:#073763">Oh, and as to the point raised earlier regarding lender consent, nothing there would be changed either. Lender consent would (as always) be required for the parties to close, and the lender would have a copy of this addendum together with the contract before approving the release of the funds. </div><div class="gmail_default" style="font-family:verdana,sans-serif;font-size:small;color:#073763"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:verdana,sans-serif;font-size:small;color:#073763">Appreciating the feedback and thoughts! Thank you.</div><div><div dir="ltr" class="gmail_signature" data-smartmail="gmail_signature"><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><p class="MsoNormal" style="background-image:initial;background-position:initial;background-repeat:initial"><b><font face="verdana, sans-serif" color="#073763"><br></font></b></p><p class="MsoNormal" style="background-image:initial;background-position:initial;background-repeat:initial"><b><span style="font-size:11pt;font-family:Garamond,serif;color:rgb(7,55,99)">David C. Daniel</span></b><span style="font-size:11pt;font-family:Garamond,serif;color:rgb(7,55,99)">, Attorney</span><br></p><p class="MsoNormal" style="background-image:initial;background-position:initial;background-repeat:initial"><span style="font-size:11pt;font-family:Garamond,serif;color:rgb(7,55,99)">
<u>^{____________________________________}</u><br>
</span><b><span style="font-size:13.5pt;font-family:Garamond,serif;color:rgb(7,55,99)"> DEMCO
LAW FIRM, P.S.</span></b><span style="font-size:11pt;font-family:Garamond,serif;color:rgb(7,55,99)"><br>
<u>^{____________________________________}<br>
</u><b>Office |</b> (206) 203-6000<br>
<b>Email |</b> </span><u><span style="font-size:11pt;font-family:Garamond,serif;color:rgb(17,85,204)"><a href="mailto:ddaniel@demcolaw.com" target="_blank">ddaniel@demcolaw.com</a></span></u><span style="font-size:12pt;font-family:"Times New Roman",serif"><span></span></span></p><p class="MsoNormal" style="background-image:initial;background-position:initial;background-repeat:initial">

</p><p class="MsoNormal" style="background-image:initial;background-position:initial;background-repeat:initial"><span style="font-size:11pt;font-family:Garamond,serif;color:rgb(7,55,99)">5224 Wilson Ave. S., Suite 200</span></p><p class="MsoNormal" style="background-image:initial;background-position:initial;background-repeat:initial"><span style="font-size:11pt;font-family:Garamond,serif;color:rgb(7,55,99)">Seattle,
WA 98118</span><span style="font-size:12pt;font-family:"Times New Roman",serif"><span></span></span></p></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div><br></div><br><div class="gmail_quote"><div dir="ltr" class="gmail_attr">On Tue, Nov 3, 2020 at 5:09 PM Tom Ashton <<a href="mailto:Tashton@tomashtonlaw.com">Tashton@tomashtonlaw.com</a>> wrote:<br></div><blockquote class="gmail_quote" style="margin:0px 0px 0px 0.8ex;border-left:1px solid rgb(204,204,204);padding-left:1ex">



<div>
<div dir="auto" style="direction:ltr;margin:0px;padding:0px;font-family:sans-serif;font-size:11pt;color:black">
Possession?<span id="gmail-m_2399747367308328479ms-outlook-android-cursor"></span><br>
<br>
</div>
<div dir="auto" style="direction:ltr;margin:0px;padding:0px;font-family:sans-serif;font-size:11pt;color:black">
<span id="gmail-m_2399747367308328479OutlookSignature">
<div dir="auto" style="direction:ltr;margin:0px;padding:0px;font-family:sans-serif;font-size:11pt;color:black">
Get <a href="https://aka.ms/ghei36" target="_blank">Outlook for Android</a></div>
</span><br>
</div>
<hr style="display:inline-block;width:98%">
<div id="gmail-m_2399747367308328479divRplyFwdMsg" dir="ltr"><font face="Calibri, sans-serif" style="font-size:11pt" color="#000000"><b>From:</b> <a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com</a> <<a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com</a>> on behalf of David Daniel <<a href="mailto:ddaniel@demcolaw.com" target="_blank">ddaniel@demcolaw.com</a>><br>
<b>Sent:</b> Tuesday, November 3, 2020 4:39:59 PM<br>
<b>To:</b> WSBA Real Property Listserv <<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>><br>
<b>Subject:</b> Re: [WSBARP] New wrinkle on closings</font>
<div> </div>
</div>
<div>
<div dir="ltr">
<div style="font-family:verdana,sans-serif;font-size:small;color:rgb(7,55,99)">
<div>This addendum language came out of our office. It came about in response to a recent notice from King County (a number of weeks back) that recordings may be delayed by several days or more. We had word that other counties were experiencing
 similar issues as well. Given our understanding that title and casualty insurers are generally willing to insure the gap period, we came up with this addendum to address the concern of the parties becoming out of contract if the transaction did not "close"
 on time. </div>
<div><br>
</div>
<div>I appreciate the thoughtful commentary offered by Craig and Kary. Here would be my thoughts in response:</div>
<div></div>
</div>
<div style="font-family:verdana,sans-serif;font-size:small;color:rgb(7,55,99)">
<br>
</div>
<div style="font-family:verdana,sans-serif;font-size:small;color:rgb(7,55,99)">
<div><span style="font-family:Arial,Helvetica,sans-serif;color:rgb(34,34,34)">What if the county rejects the recording and requires one of the parties to re-sign something and that party now refuses?</span> </div>
<div>I don't think either party would have a basis to refuse, and both parties would be bound by the duty of good faith and fair dealing to complete the act of recording. As between Buyer and Seller, the transaction would be closed as
 of the "Submission Date" (which is defined earlier in form to be the date on which the closing docs are submitted to the county for recording, regardless of whether they are actually recorded that day). As such the parties would not be out of contract or free
 to walk away, but rather would be closed as between the two of them, but with the surviving need/obligation to record the documents, which essentially would be a ministerial act at that point, but not one which either party would be entitled to avoid. I suppose
 if the seller just disappeared then a court could be petitioned for an order to complete the recording.</div>
<div></div>
<div><br>
</div>
<div><span style="color:rgb(34,34,34);font-family:Arial,Helvetica,sans-serif">I am concerned about an insurable interest in the event of a casualty.</span>  <br>
</div>
<div>The Buyer would have an insurable interest due to the change in definition of "closing", and as paragraph 3 says, both parties should ensure that they have adequate coverage from the point of closing to the point of recording.</div>
<div><br>
</div>
<div>I believe (but do not know for sure) that NWMLS will be addressing this issue in an upcoming round of forms revisions. </div>
<div><br>
</div>
<div>
<div dir="ltr">
<div dir="ltr">
<div>
<div dir="ltr">
<div>
<div dir="ltr">
<div>
<div dir="ltr">
<div>
<div dir="ltr">
<div>
<div dir="ltr">
<div>
<div dir="ltr">
<div>
<div dir="ltr">
<div>
<div dir="ltr">
<p style="background-image:initial;background-position:initial;background-repeat:initial">
</p>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
<div>
<div dir="ltr">
<div dir="ltr">
<div>
<div dir="ltr">
<div>
<div dir="ltr">
<div>
<div dir="ltr">
<div>
<div dir="ltr">
<div>
<div dir="ltr">
<div>
<div dir="ltr">
<div>
<div dir="ltr">
<div>
<div dir="ltr">
<p style="background-image:initial;background-position:initial;background-repeat:initial">
<b><font face="verdana, sans-serif" color="#073763"><br>
</font></b></p>
<p style="background-image:initial;background-position:initial;background-repeat:initial">
<b><span style="font-size:11pt;font-family:Garamond,serif;color:rgb(7,55,99)">David C. Daniel</span></b><span style="font-size:11pt;font-family:Garamond,serif;color:rgb(7,55,99)">, Attorney</span><br>
</p>
<p style="background-image:initial;background-position:initial;background-repeat:initial">
<span style="font-size:11pt;font-family:Garamond,serif;color:rgb(7,55,99)"><u>^{____________________________________}</u><br>
</span><b><span style="font-size:13.5pt;font-family:Garamond,serif;color:rgb(7,55,99)"> DEMCO LAW FIRM, P.S.</span></b><span style="font-size:11pt;font-family:Garamond,serif;color:rgb(7,55,99)"><br>
<u>^{____________________________________}<br>
</u><b>Office |</b> (206) 203-6000<br>
<b>Email |</b> </span><u><span style="font-size:11pt;font-family:Garamond,serif;color:rgb(17,85,204)"><a href="mailto:ddaniel@demcolaw.com" target="_blank">ddaniel@demcolaw.com</a></span></u><span style="font-size:12pt;font-family:"Times New Roman",serif"><span></span></span></p>
<p style="background-image:initial;background-position:initial;background-repeat:initial">
</p>
<p style="background-image:initial;background-position:initial;background-repeat:initial">
<span style="font-size:11pt;font-family:Garamond,serif;color:rgb(7,55,99)">5224 Wilson Ave. S., Suite 200</span></p>
<p style="background-image:initial;background-position:initial;background-repeat:initial">
<span style="font-size:11pt;font-family:Garamond,serif;color:rgb(7,55,99)">Seattle, WA 98118</span><span style="font-size:12pt;font-family:"Times New Roman",serif"><span></span></span></p>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
<br>
</div>
<br>
<div>
<div dir="ltr">On Tue, Nov 3, 2020 at 3:13 PM Kary Krismer <<a href="mailto:Krismer@comcast.net" target="_blank">Krismer@comcast.net</a>> wrote:<br>
</div>
<blockquote style="margin:0px 0px 0px 0.8ex;border-left:1px solid rgb(204,204,204);padding-left:1ex">
<div>
<p>The state-wide forms people are apparently working on this issue and apparently finding a number of different issues necessary to resolve. So caution is probably indicated.
<br>
</p>
<p>I've heard they've discounted the casualty insurance issue, which I consider to be the major issue.  I think paragraph 3 should probably provide that both parties should maintain insurance until recorded if you're willing to take the risk on that issue. 
 But with that paragraph 1 language changing the definition of closing seemingly the buyer would have an insurable interest, unlike the standard state-wide forms.<br>
</p>
<p>I'd not have thought too much about the county rejecting documents prepared by a professional escrow in a normal purchase-sale transaction.  Has anyone seen that?  There is typically limited power of attorney language to correct mistakes as part of the escrow
 instructions, so maybe that would deal with it where the document didn't need to be completely redrawn.  But what about a valuation issue holding things up?<br>
</p>
<pre cols="72">Kary L. Krismer
206 723-2148</pre>
<div>On 11/3/2020 3:02 PM, Craig Gourley wrote:<br>
</div>
<blockquote type="cite">
<div>
<p>Listmates,  I just received an addendum on a Purchase and Sale we are closing and it has my antenna’s up.     <u></u><u></u></p>
<p><u></u> <u></u></p>
<p>I have seen gap insurance in limited cases when something unusual happens and title will insure as of a specific date even though a deed has not recorded but it is typically with the consent of the lender.  Given the propensity of the
 County recording office to play Jr lawyer and reject recordings for any number of stupid reasons I am reluctant to follow this addendum.   What if the county rejects the recording and requires one of the parties to re-sign something and that party now refuses? 
 I am concerned about an insurable interest in the event of a casualty.  I am sure given a minute I can come up with additional participants in the potential parade of horrors.   Thoughts? Comments? Am I being overly concerned about nothing? The addendum is
 below. <u></u><u></u></p>
<p><u></u> <u></u></p>
<p><img id="gmail-m_2399747367308328479x_gmail-m_7431614166907259282gmail-m_6717249610982794677gmail-m_-6347366469683000126Picture_x0020_1" src="cid:17590d28b574cff311" width="700" height="226" style="width: 7.2916in; height: 2.3541in;"><u></u><u></u></p>
<p><u></u> <u></u></p>
<p><b><span style="font-size:14pt">Gourley Law Group<u></u><u></u></span></b></p>
<p><b><span style="font-size:12pt">Snohomish Escrow<u></u><u></u></span></b></p>
<p><b><span style="font-size:12pt">The Exchange Connection<u></u><u></u></span></b></p>
<p><b><span style="font-size:14pt"><u></u> <u></u></span></b></p>
<p><span>1002 10^th Street / PO Box 1091<u></u><u></u></span></p>
<p><span>Snohomish, WA 98291<u></u><u></u></span></p>
<p><span><u></u> <u></u></span></p>
<p><span>360.568.5065<u></u><u></u></span></p>
<p><span>360.568.8092  fax<u></u><u></u></span></p>
<p><u><span><a href="mailto:Craig@glgmail.com" target="_blank"><span style="color:rgb(5,99,193)">Craig@glgmail.com</span></a></span></u><span><u></u><u></u></span></p>
<p><span><u></u> <u></u></span></p>
<p><b><span><u></u> <u></u></span></b></p>
<p><span style="font-size:9pt;font-family:Arial,sans-serif;color:red">Be Aware! Online banking fraud is on the rise. If you receive an email containing
<b>Wire transfer instructions </b>call us immediately to verify the information prior to sending any funds!<u></u><u></u></span></p>
<p><u></u> <u></u></p>
<p><span style="font-size:8pt;font-family:Arial,sans-serif;color:blue">CONFIDENTIALITY NOTICE: This electronic mail transmission may contain legally privileged, confidential information belonging to the sender. The information is intended
 only for the use of the individual or entity named above. If you are not the intended recipient, you are hereby notified that any disclosure, copying, distribution or taking any action based on the contents of this electronic mail is strictly prohibited. If
 you have received this electronic mail in error, please contact sender and delete all copies</span><span style="font-size:8pt"><u></u><u></u></span></p>
<p><u></u> <u></u></p>
<p><span style="color:red">IMPORTANT NOTICE - This message sourced from an external mail server outside of the Company. DO NOT CLICK links or attachments unless you recognize the sender and know the content is safe.
<u></u><u></u></span></p>
<p><u></u> <u></u></p>
</div>
<br>
<fieldset></fieldset>
<pre>***Disclaimer: Please note that RPPT listserv participation is not restricted to practicing attorneys and may include non-practicing attorneys, law students, professionals working in related fields, and others.***

_______________________________________________
WSBARP mailing list
<a href="mailto:WSBARP@lists.wsbarppt.com" target="_blank">WSBARP@lists.wsbarppt.com</a>
<a href="http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbarp" target="_blank">http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbarp</a></pre>
</blockquote>
</div>
***Disclaimer: Please note that RPPT listserv participation is not restricted to practicing attorneys and may include non-practicing attorneys, law students, professionals working in related fields, and others.***<br>
<br>
_______________________________________________<br>
WSBARP mailing list<br>
<a href="mailto:WSBARP@lists.wsbarppt.com" target="_blank">WSBARP@lists.wsbarppt.com</a><br>
<a href="http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbarp" rel="noreferrer" target="_blank">http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbarp</a></blockquote>
</div>
</div>
</div>

***Disclaimer: Please note that RPPT listserv participation is not restricted to practicing attorneys and may include non-practicing attorneys, law students, professionals working in related fields, and others.***<br>
<br>
_______________________________________________<br>
WSBARP mailing list<br>
<a href="mailto:WSBARP@lists.wsbarppt.com" target="_blank">WSBARP@lists.wsbarppt.com</a><br>
<a href="http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbarp" rel="noreferrer" target="_blank">http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbarp</a></blockquote></div></div>