<div dir="ltr"><div>Happy Friday afternoon. I would appreciate some guidance on the following situation. My read of the WAC (458-61A-211) requires real estate excise tax to be paid, but I would love to tell the clients that no tax is due.</div><div><br></div><div><b><u>Situation</u></b>: LLLP owns a number of real estate parcels. There are 6 members in the partnership. Partnership wishes to convey one parcel to 2 of its members in exchange for their interest in the partnership. One member is an irrevocable trust and the other member, an individual; however, the individual will be taking only a life estate in the property.</div><div><br></div><div>Pursuant to 456-61A-211(b) reads in part "to the extent that a distribution of real property is disproportionate to the interest the grantee partner has in the partnership, it will be subject to real estate excise tax." A life estate is disproportionate to the existing interest, as the member's interest in the LLLP is not so limited.  <span style="display:inline!important;float:none;background-color:rgb(255,255,255);color:rgb(34,34,34);font-family:Arial,Helvetica,sans-serif;font-size:13.33px;font-style:normal;font-variant:normal;font-weight:400;letter-spacing:normal;text-align:left;text-decoration:none;text-indent:0px;text-transform:none;white-space:normal;word-spacing:0px">As background FYI, the individual taking the life estate is the mother of the 2 kids whose share is held in the irrevocable trust.</span></div><div><b></b><i></i><u></u><strike></strike><br></div><div><b><u>Changing the facts slightly</u></b>, if the individual taking only a life estate were to take a full interest, so that the individual and irrevocable trust own the parcel as tenants in common, would the tax exemption apply? I still think tax is due, as the ownership of the parcel is different after the transfer (Prior to exchange the property owned by partnership with 6 members (one of which is the trust and another is the individual); after the exchange property would be owned by the trust and that individual). </div><div><br></div><div>Thank you in advance!</div><div><br></div>-- <br><div class="gmail_signature" dir="ltr" data-smartmail="gmail_signature"><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><p><i><span style="color:black;font-family:"Verdana","sans-serif"">Jan Kelly, JD/MBA<br></span></i><span style="color:black;font-family:"Verdana","sans-serif"">Attorney at Law </span></p><p><span style="color:black;font-family:"Verdana","sans-serif"">J</span>K Law<br>PO Box 1964<br>Poulsbo, WA 98370<br>Direct Line (702) 338-6733<br>Facsimile (360) 779-2265</p><p><span style="color:black;font-family:"Verdana","sans-serif""><i>Licensed in Nevada and Washington</i>.</span></p><p><span style="color:black;font-family:"Verdana","sans-serif";font-size:10pt">THIS EMAIL MESSAGE AND ANY ATTACHMENTS ARE CONFIDENTIAL AND INTENDED ONLY FOR THE USE OF THE INDIVIDUAL OR ENTITY TO WHICH IT IS ADDRESSED AND MAY CONTAIN INFORMATION THAT IS PRIVILEGED, CONFIDENTIAL AND EXEMPT FROM DISCLOSURE UNDER APPLICABLE LAW. Any unauthorized review, use, copying, disclosure or distribution of any information contained in or attached to this communication is STRICTLY PROHIBITED. If you have received this communication in error, or are not the named recipient, please immediately notify the sender by email by "reply to sender only" and delete this message and any attached documents from your computer. Receipt by anyone other than the intended recipient(s) is not a waiver of confidentiality and/or any legal privilege. Thank you.<u></u><u></u></span></p></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div>