<div dir="ltr"><div dir="ltr"><div class="gmail_default" style="font-family:verdana,sans-serif;font-size:small;color:#073763"><div class="gmail_default">Here is the history (as I recall) on this mistaken amendment to the statute. The legislature adopted into law that which was previously in place in the NWMLS Inspection Addendum (Form 35). It was appropriately in the Inspection Addendum because it prevented Buyer from taking advantage of a loophole: that after satisfying/waiving their inspection contingency (but before closing), Buyer (who now needed an out) would demand that Seller amend Form 17 to disclose that which was revealed through Buyer's inspection process, but had not been disclosed on Form 17. It was an unscrupulous trick that would leave Seller stranded under the Seller Disclosure Statute as they were required to either correct the condition or amend the disclosure (thereby triggering a new 3-day rescission period for Buyer). The resulting disputes often ended in "splitting the baby" and general dissatisfaction. </div><div class="gmail_default"><br></div><div class="gmail_default">NWMLS correctly addressed the void by stating in the Inspection Addendum (Form 35) that which is now in the statute: that Seller need not disclose defects discovered by Buyer or someone on Buyer's behalf. The problem with adopting this concept into the seller disclosure statute is that it is not under the auspices of an inspection contingency, where Buyer would have the right to renegotiate and/or terminate. Once becoming statutory language, NWMLS removed it from the Inspection Addendum as it had become superfluous.</div><div class="gmail_default"><br></div><div class="gmail_default">So ordinarily when I have a situation where Buyer discovers something late in the process which it appears Seller should have disclosed, I argue that Seller's initial disclosure was inaccurate and that Buyer's 3-day termination right therefore never commenced as the Seller never made a complete disclosure. This legislative amendment clearly cannot be argued to authorize intentional misrepresentation by Seller.</div><div class="gmail_default"><br></div><div class="gmail_default">It's usually enough to kick up some dust if nothing else. </div><div class="gmail_default"><br></div><div class="gmail_default">Happy to discuss further if you'd like.</div></div><div><div dir="ltr" class="gmail_signature" data-smartmail="gmail_signature"><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><p class="MsoNormal" style="background-image:initial;background-position:initial;background-repeat:initial"><b><font face="verdana, sans-serif" color="#073763"><br></font></b></p><p class="MsoNormal" style="background-image:initial;background-position:initial;background-repeat:initial"><b><span style="font-size:11pt;font-family:Garamond,serif;color:rgb(7,55,99)">David C. Daniel</span></b><span style="font-size:11pt;font-family:Garamond,serif;color:rgb(7,55,99)">, Attorney</span><br></p><p class="MsoNormal" style="background-image:initial;background-position:initial;background-repeat:initial"><span style="font-size:11pt;font-family:Garamond,serif;color:rgb(7,55,99)">
<u>^{____________________________________}</u><br>
</span><b><span style="font-size:13.5pt;font-family:Garamond,serif;color:rgb(7,55,99)"> DEMCO
LAW FIRM, P.S.</span></b><span style="font-size:11pt;font-family:Garamond,serif;color:rgb(7,55,99)"><br>
<u>^{____________________________________}<br>
</u><b>Office |</b> (206) 203-6000<br>
<b>Email |</b> </span><u><span style="font-size:11pt;font-family:Garamond,serif;color:rgb(17,85,204)"><a href="mailto:ddaniel@demcolaw.com" target="_blank">ddaniel@demcolaw.com</a></span></u><span style="font-size:12pt;font-family:"Times New Roman",serif"><span></span></span></p><p class="MsoNormal" style="background-image:initial;background-position:initial;background-repeat:initial">

</p><p class="MsoNormal" style="background-image:initial;background-position:initial;background-repeat:initial"><span style="font-size:11pt;font-family:Garamond,serif;color:rgb(7,55,99)">5224 Wilson Ave. S., Suite 200</span></p><p class="MsoNormal" style="background-image:initial;background-position:initial;background-repeat:initial"><span style="font-size:11pt;font-family:Garamond,serif;color:rgb(7,55,99)">Seattle,
WA 98118</span><span style="font-size:12pt;font-family:"Times New Roman",serif"><span></span></span></p></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div><br></div><br><div class="gmail_quote"><div dir="ltr" class="gmail_attr">On Tue, Mar 31, 2020 at 10:16 AM Rod Harmon <<a href="mailto:rodharmon@msn.com">rodharmon@msn.com</a>> wrote:<br></div><blockquote class="gmail_quote" style="margin:0px 0px 0px 0.8ex;border-left:1px solid rgb(204,204,204);padding-left:1ex">





<div lang="EN-US">
<div class="gmail-m_3185551842616039914WordSection1">
<p class="gmail-m_3185551842616039914incr5" style="margin-right:6pt;margin-bottom:6pt;margin-left:0in;background:white">
<font size="2" face="Calibri"><span style="font-size:11pt;font-family:Calibri,sans-serif;letter-spacing:0.1pt">As originally enacted in 1994, RCW 64.06.040 required a seller to amend the seller disclosure statement if the seller became aware of additional
 information which made any of the disclosures inaccurate.  An amendment starts a new three-business-day rescission period.  In the 2009 amendments, that requirement was amended to limit the duty to amend to situations in which
</span></font><font size="2" face="Calibri"><span style="font-size:11pt;font-family:Calibri,sans-serif;background:white">"the seller
</span></font><font size="2" face="Calibri"><span style="font-size:11pt;font-family:Calibri,sans-serif">((bec<s>omes aware</s>))<span style="background:white">
<u>learns from a source other than the buyer or others acting on the buyer's behalf such as an inspector</u> of additional information … which makes any of the disclosures made inaccurate</span>."<span style="letter-spacing:0.1pt">  With that amendment, if the
 buyer discovered the additional information after the three-business-day period expired but before closing, the seller was not obligated to amend the disclosure statement.  For example, say the buyer discovers that the property is in an environmentally critical
 area and the disclosure statement says it is not. Because the rescission period had expired, the buyer would not be able to use the disclosure statute to rescind. This seems strange to me.<u></u><u></u></span></span></font></p>
<p class="gmail-m_3185551842616039914incr5" style="margin-right:6pt;margin-bottom:6pt;margin-left:0in;background:white">
<font size="2" color="#313335" face="Calibri"><span style="font-size:11pt;font-family:Calibri,sans-serif;color:rgb(49,51,53);letter-spacing:0.1pt">I can see how in that case the buyer could rescind on a common law ground, preserved under RCW 64.06.050.  Specifically,
 the buyer could rescind based upon a mutual mistake about a material fact, or, if the seller knew of the ECA designation, unilateral mistake by the buyer and concealment by the seller.  But I am having trouble understanding why the legislature amended the
 statute so that the buyer could not use RCW 64.06  to rescind the contract. I did not find anything in the legislative history that addresses it.  I would appreciate any insight anyone has into the reason for this amendment. I am hoping someone on this listserv
 had a hand in drafting it.<u></u><u></u></span></font></p>
<p class="MsoNormal"><font size="2" face="Calibri"><span style="font-size:11pt"><u></u> <u></u></span></font></p>
<p class="MsoNormal"><font size="4" color="#1f497d" face="Arial"><span style="font-size:13pt;font-family:Arial,sans-serif;color:rgb(31,73,125)">Rod Harmon</span></font><u></u><u></u></p>
<p class="MsoNormal"><b><font size="4" color="#1f497d" face="Arial"><span style="font-size:13pt;font-family:Arial,sans-serif;color:rgb(31,73,125);font-weight:bold"> </span></font></b><u></u><u></u></p>
<p class="MsoNormal"><b><font size="4" color="#1f497d" face="Arial"><span style="font-size:13pt;font-family:Arial,sans-serif;color:rgb(31,73,125);font-weight:bold">RODNEY T. HARMON</span></font></b><u></u><u></u></p>
<p class="MsoNormal"><b><font size="2" color="#1f497d" face="Arial"><span style="font-size:11pt;font-family:Arial,sans-serif;color:rgb(31,73,125);font-weight:bold">       Attorney at Law</span></font></b><u></u><u></u></p>
<p class="MsoNormal"><font size="2" color="#1f497d" face="Arial"><span style="font-size:10pt;font-family:Arial,sans-serif;color:rgb(31,73,125)">         P.O. Box 1066</span></font><u></u><u></u></p>
<p class="MsoNormal"><font size="2" color="#1f497d" face="Arial"><span style="font-size:10pt;font-family:Arial,sans-serif;color:rgb(31,73,125)">      Bothell, WA   98041</span></font><u></u><u></u></p>
<p class="MsoNormal"><font size="2" color="#1f497d" face="Arial"><span style="font-size:10pt;font-family:Arial,sans-serif;color:rgb(31,73,125)">     Tel:   (425) 402-7800</span></font><u></u><u></u></p>
<p class="MsoNormal"><font size="2" color="#1f497d" face="Arial"><span style="font-size:10pt;font-family:Arial,sans-serif;color:rgb(31,73,125)">     Fax:  (425) 458-9096</span></font><u></u><u></u></p>
<p class="MsoNormal"><font size="2" color="#1f497d" face="Arial"><span style="font-size:10pt;font-family:Arial,sans-serif;color:rgb(31,73,125)">    </span></font><a href="http://www.rodharmon.com" target="_blank"><font size="2" face="Arial"><span style="font-size:10pt;font-family:Arial,sans-serif">www.rodharmon.com</span></font></a><u></u><u></u></p>
<p class="MsoNormal"><font size="2" color="#1f497d" face="Arial"><span style="font-size:10pt;font-family:Arial,sans-serif;color:rgb(31,73,125)">   </span></font><a href="mailto:rodharmon@msn.com" target="_blank"><font size="2" face="Arial"><span style="font-size:10pt;font-family:Arial,sans-serif">rodharmon@msn.com</span></font></a><u></u><u></u></p>
<p class="MsoNormal" style="margin-top:6pt"><font size="2" face="Calibri"><span style="font-size:11pt"><u></u> <u></u></span></font></p>
<p class="MsoNormal"><font size="2" face="Calibri"><span style="font-size:11pt"><u></u> <u></u></span></font></p>
<p class="gmail-m_3185551842616039914incr5" style="margin-right:6pt;margin-bottom:6pt;margin-left:0in;background:white">
<font size="2" color="#313335" face="Calibri"><span style="font-size:11pt;font-family:Calibri,sans-serif;color:rgb(49,51,53);letter-spacing:0.1pt"><u></u> <u></u></span></font></p>
<p class="MsoNormal"><font size="2" face="Calibri"><span style="font-size:11pt"><u></u> <u></u></span></font></p>
</div>
</div>

***Disclaimer: Please note that RPPT listserv participation is not restricted to practicing attorneys and may include non-practicing attorneys, law students, professionals working in related fields, and others.***<br>
<br>
_______________________________________________<br>
WSBARP mailing list<br>
<a href="mailto:WSBARP@lists.wsbarppt.com" target="_blank">WSBARP@lists.wsbarppt.com</a><br>
<a href="http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbarp" rel="noreferrer" target="_blank">http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbarp</a></blockquote></div></div>