<div dir="ltr">One concern with a life estate is the possibility of a medicaid recovery lien against the value of the life estate.<div><br></div><div>Marvin Benson</div><div><br></div></div><br><div class="gmail_quote"><div dir="ltr">On Fri, Jan 11, 2019 at 11:04 AM Eric Nelsen <<a href="mailto:Eric@sayrelawoffices.com">Eric@sayrelawoffices.com</a>> wrote:<br></div><blockquote class="gmail_quote" style="margin:0px 0px 0px 0.8ex;border-left:1px solid rgb(204,204,204);padding-left:1ex">





<div lang="EN-US">
<div class="gmail-m_9005205151378591178WordSection1">
<p class="MsoNormal"><span style="color:rgb(31,73,125)">I'm interested in the background behind his ownership, if it's titled in his parents' name. If that's literally true--as in, he paid all the money for it and the parents have never contributed a dime to anything,
 and hold the title for reasons unrelated to them having a financial interest--then the parents are holding the property merely as nominees (agents with undisclosed principal). See also
<a href="https://apps.leg.wa.gov/wac/default.aspx?cite=458-61A-214" target="_blank">WAC 458-61A-214</a>.<u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="color:rgb(31,73,125)"><u></u> <u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="color:rgb(31,73,125)">If that's the case, then he owns the property now, and there is no need to have any kind of change in title on record. It might actually confuse things to have the parents convey interests, and could have tax
 consequences.<u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="color:rgb(31,73,125)"><u></u> <u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="color:rgb(31,73,125)">Instead, he and his parents could sign an agreement confirming that the property in fact belongs to PC already and title is held by the parents nominally only, without any financial interest. Parents could include
 in the agreement a directive to any future Personal Representative of their Estate that the property should be immediately conveyed to PC on their death, without consideration. Attach and/or keep with the agreement all the documentation clearly tracing PC's
 funds into the purchase, so there is a solid evidentiary record proving that the parents never had a financial interest.<u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="color:rgb(31,73,125)"><u></u> <u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="color:rgb(31,73,125)">If the above scenario doesn't fit here, and in fact the parents do have some kind of financial interest, it gets trickier and I would question the purpose of the deed change. To get the step-up on tax basis on
 death it's generally better to leave the parents' interest alone during life and let PC actually inherit it. That could be done with a TOD deed plus a side contract agreeing that the TOD deed shall not be revoked without PC's consent, and agreeing that a constructive
 trust would be imposed in the event of a breach by parents. Other protections could be added too, but that would be my starting point, I think.<u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="color:rgb(31,73,125)"><u></u> <u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="color:rgb(31,73,125)">There is always significant tension between opposing goals of "protect my interest in the property" and "keep my name off the property." And what to do varies significantly, I think, depending on the reasons
 for the opposing goals, and the true financial history regarding interests in the property.<u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="color:rgb(31,73,125)"><u></u> <u></u></span></p>
<div>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12pt;color:rgb(31,73,125)">Sincerely,<u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12pt;color:rgb(31,73,125)"><u></u> <u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12pt;color:rgb(31,73,125)">Eric<u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12pt;color:rgb(31,73,125)"><u></u> <u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12pt;color:rgb(31,73,125)">Eric C. Nelsen<u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12pt;color:rgb(31,73,125)">SAYRE LAW OFFICES, PLLC<u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12pt;color:rgb(31,73,125)">1417 31st Ave South<u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12pt;color:rgb(31,73,125)">Seattle WA  98144-3909<u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12pt;color:rgb(31,73,125)">phone 206-625-0092<u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12pt;color:rgb(31,73,125)">fax 206-625-9040<u></u><u></u></span></p>
</div>
<p class="MsoNormal"><span style="color:rgb(31,73,125)"><u></u> <u></u></span></p>
<div>
<div style="border-right:none;border-bottom:none;border-left:none;border-top:1pt solid rgb(181,196,223);padding:3pt 0in 0in">
<p class="MsoNormal"><b><span style="font-size:10pt;font-family:Tahoma,sans-serif">From:</span></b><span style="font-size:10pt;font-family:Tahoma,sans-serif"> <a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com</a> [mailto:<a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com</a>]
<b>On Behalf Of </b><a href="mailto:nestor@pplsweb.com" target="_blank">nestor@pplsweb.com</a><br>
<b>Sent:</b> Friday, January 11, 2019 9:11 AM<br>
<b>To:</b> 'WSBA Real Property Listserv'<br>
<b>Subject:</b> [WSBARP] Life Estate Deed<u></u><u></u></span></p>
</div>
</div>
<p class="MsoNormal"><u></u> <u></u></p>
<p class="MsoNormal">PC’s owns property which he put in father and mothers name. He is not sure he wants to be put in title, just yet, but wants to make sure he gets the property on death. He asked me about a TOD deed, but that can always be canceled. I thought
 of 2 scenarios that would be better. (1) F &M convey to F&M and PC as joint tenants with the right of survivorship. There will be excise tax on conveyance of partial interest since there is an outstanding DT; or (2) F&M to F&M a life estate with remainder
 to PC.<u></u><u></u></p>
<p class="MsoNormal"><u></u> <u></u></p>
<p class="MsoNormal">I believe that option 2 will be better, since there is no transfer of a present interest (no excise tax) and parents cannot terminate remainder interest.<u></u><u></u></p>
<p class="MsoNormal"><u></u> <u></u></p>
<p class="MsoNormal">I am curious as to which way, my learned colleagues would go or show me the error of my ways.<u></u><u></u></p>
<p class="MsoNormal"><u></u> <u></u></p>
<p class="MsoNormal">Happy Friday!<u></u><u></u></p>
<p class="MsoNormal"><u></u> <u></u></p>
<p class="MsoNormal"><u></u> <u></u></p>
<p class="MsoNormal"><span style="color:black">Nestor Gorfinkel, Attorney at Law<u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="color:black">Licensed in Washington & Florida<u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="color:black">Florida Civil-Law (International) Notary<u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="color:black"><u></u> <u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><b><span style="font-size:10pt;color:black">ATTENTION - This e-mail message and any attachment to this e-mail message may contain confidential information that is legally privileged. If you are not the intended recipient, you must not
 review, retransmit, convert to hard copy, copy, use or disseminate this e-mail or any attachments to it. If you have received this e-mail in error, please notify us immediately by return e-mail or by telephone at the phone numbers provided herein and delete
 this message. Please note that if this e-mail message contains a forwarded message or is a reply to a prior message, some or all of the contents of this message or any attachments may not have been produced by the sender.<u></u><u></u></span></b></p>
<p class="MsoNormal"><b><span style="font-size:10pt;color:black"><u></u> <u></u></span></b></p>
<p class="MsoNormal"><b><span style="font-size:24pt;font-family:Webdings;color:rgb(0,153,0)">P</span></b><b><span style="font-size:24pt;color:rgb(0,153,0)">
</span></b><b><span style="font-size:9pt;font-family:Verdana,sans-serif;color:rgb(0,153,0)">Please consider the environment before printing this e-mail.</span></b><span style="font-family:"Century Schoolbook";color:black"><u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><u></u> <u></u></p>
<p class="MsoNormal"><u></u> <u></u></p>
<p class="MsoNormal"><u></u> <u></u></p>
</div>
</div>

_______________________________________________<br>
WSBARP mailing list<br>
<a href="mailto:WSBARP@lists.wsbarppt.com" target="_blank">WSBARP@lists.wsbarppt.com</a><br>
<a href="http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbarp" rel="noreferrer" target="_blank">http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbarp</a></blockquote></div>