<div dir="ltr"><div class="gmail_default" style="font-family:arial,helvetica,sans-serif">This decision does make a mess for condo HOA foreclosures. The Nevada statute appears materially similar to Washington's to my eye - the HOA's lien is only prior to a mortgage that was recorded before the default in assessment payments to the extent of 6 months (WA) or 9 months (NV) of budgeted assessments. The statutory language is very similar - I believe they are both based on uniform acts. </div><div class="gmail_default" style="font-family:arial,helvetica,sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:arial,helvetica,sans-serif">The decision doesn't mention whether the condo declaration in question mentions the HOA's lien rights and priority. I wonder if that would make a difference - i.e., relying on superpriority stemming from the declaration, to which Freddie Mac could be deemed to have consented by buying the loan, rather than relying solely on the superpriority granted by the statute?</div><div class="gmail_default" style="font-family:arial,helvetica,sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:arial,helvetica,sans-serif">This could lead to even more zombie properties in the next real estate downturn - lenders were already hesitant to foreclose on condo units, and now there will be no incentive at all for Freddie Mac loans to be foreclosed until the market is very clearly recovered enough to recoup the full loan amount.</div><div class="gmail_default" style="font-family:arial,helvetica,sans-serif"><br></div><div class="gmail_default" style="font-family:arial,helvetica,sans-serif">This is really bad news for condo HOAs.</div><div class="gmail_extra"><br clear="all"><div><div class="gmail_signature" data-smartmail="gmail_signature"><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><div><span style="font-size:12.8000001907349px"></span></div><div dir="ltr"><font face="arial, helvetica, sans-serif">----------------------------------</font></div><div dir="ltr"><span style="font-family:arial,helvetica,sans-serif;font-size:12.8px">Spencer A. W. Stromberg</span><br></div><div dir="ltr"><div><font face="arial, helvetica, sans-serif">Attorney at Law<br></font><div></div><div><font face="arial, helvetica, sans-serif"><img src="https://docs.google.com/a/sullivanstromberg.com/uc?id=0B5Bho_xLWvfVOThHV09PVEhXb3c&export=download" width="200" height="36"><br></font></div><div></div><div><font face="arial, helvetica, sans-serif">827 W. 1st Avenue, Suite 425<br>Spokane, WA 99201-3914<br>P:<span><span><span> 509.413.1004</span></span></span><br>D:<span><span><span> 509.828.4644</span></span></span><br>F:<span><span><span> 509.413.1078</span></span></span></font></div><div><font face="arial, helvetica, sans-serif"><span></span><span style="font-size:12.8px">E: </span><a href="mailto:spencer@lucentlaw.com" style="font-size:12.8px" target="_blank">spencer@lucentlaw.com</a><br></font></div><div><div style="font-size:12.8000001907349px"><font face="arial, helvetica, sans-serif">Web: <a href="http://www.lucentlaw.com" target="_blank">www.lucentlaw.com</a><br></font></div><div style="font-size:12.8000001907349px"><font face="arial, helvetica, sans-serif"><br></font></div><div style="font-size:12.8000001907349px"><i style="color:rgb(38,38,38);font-size:13px;line-height:16px"><font face="arial, helvetica, sans-serif">Lucent Law provides comprehensive legal services in the areas of real estate, business law, and wills, trusts and estates. Additionally, Lucent Law's <a href="https://tracking.cirrusinsight.com/b854d0d0-36b4-47cf-883c-03b60481e1a9/lucentlaw-com-forms-essentials" target="_blank">Forms & Essentials online platform</a> provides defined scope legal services that are easy to understand and simple to purchase, all at reasonable fixed prices.</font></i><br></div><div style="font-size:12.8000001907349px"><div><font color="#262626" face="arial, helvetica, sans-serif"><span style="font-size:13px;line-height:16px"><i><br>For news and updates regarding business law, real estate law and estate planning issues, please <a href="https://tracking.cirrusinsight.com/b854d0d0-36b4-47cf-883c-03b60481e1a9/lucentlaw-com-newsletter-sign-up" target="_blank">sign up for Lucent Law's News & Updates newsletter</a>.</i></span></font></div><div style="font-size:12.8000001907349px"><p><span style="font-size:x-small"><font face="arial, helvetica, sans-serif">CONFIDENTIALITY NOTICE: This email and any attachments are confidential and may be protected by legal privilege. If you are not the intended recipient, be aware that any disclosure, copying or distribution, or use of this email or any attachment is prohibited. If you have received this email in error, please notify me and delete it from your system.</font></span><br></p></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div>
<br><div class="gmail_quote">On Wed, Aug 30, 2017 at 10:01 AM, Rob Wilson-Hoss <span dir="ltr"><<a href="mailto:rob@hctc.com" target="_blank">rob@hctc.com</a>></span> wrote:<br><blockquote class="gmail_quote" style="margin:0 0 0 .8ex;border-left:1px #ccc solid;padding-left:1ex"><div lang="EN-US" link="#0563C1" vlink="#954F72"><div class="m_159034378413826060WordSection1"><p class="MsoNormal"><span style="font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">Mark, thanks. The issue to me is whether Washington's deed of trust act is sufficiently different from Nevada's to lead to a different conclusion. The precise point is not where the Agency, FHFA, as agent for FNMA and FHLMC, is prior when there is record notice; the issue I have is, when there is no record notice, how is anyone supposed to know that there is a prior interest (prior although later-filed or not filed at all by virtue of federal preemption)? Or whom to name and serve? This decision leaves a very large mess. No foreclosure lawsuit is safe. Is there a clearing house for finding out whether a note and/or deed of trust are in the hands of one of these?<u></u><u></u></span></p><p class="MsoNormal"><span style="font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif""><u></u> <u></u></span></p><p class="MsoNormal"><span style="font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">Rob<u></u><u></u></span></p><p class="MsoNormal"><span style="font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif""><u></u> <u></u></span></p><div><p class="MsoNormal" style="text-autospace:none"><span style="font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">Robert D. Wilson-Hoss <br>Hoss & Wilson-Hoss, LLP <br>236 West Birch Street <br>Shelton, WA 98584 <br><a href="tel:(360)%20426-2999" value="+13604262999" target="_blank">360 426-2999</a><u></u><u></u></span></p><p class="MsoNormal"><span style="font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif""><a href="https://tracking.cirrusinsight.com/b854d0d0-36b4-47cf-883c-03b60481e1a9/hossandwilsonhoss-com" target="_blank"><span style="color:blue">www.hossandwilson-hoss.com</span></a><br><a href="mailto:rob@hctc.com" target="_blank"><span style="color:blue">rob@hctc.com</span></a></span><u></u><u></u></p><p class="MsoNormal"><u></u> <u></u></p><p class="MsoNormal" style="text-autospace:none"><i><span style="font-family:"Times New Roman","serif"">This message is intended solely for the use of the addressee and may contain information that is privileged, confidential, and exempt from disclosure under applicable law.  If you are not the addressee, you are hereby notified that any use, distribution, or copying of this message is strictly prohibited.  If you received this message in error, please notify us by reply e-mail or by telephone (call us collect at the number listed above) and immediately delete this message and any and all of its attachments.  Thank you.<u></u><u></u></span></i></p><p class="MsoNormal"><u></u> <u></u></p><p class="MsoNormal"><b><span style="font-size:10.0pt;font-family:"Times New Roman","serif";text-transform:uppercase">This office does debt collection and this e-mail may be an attempt to collect a debt, Any information obtained will be used for that purpose.  </span></b><span style="font-size:10.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">To the extent the Federal Fair Debt Collection Practices Act (15 U.S.C. § 1692) applies this firm is acting as a debt collector for the condominium/homeowners' association named above to collect a debt owed to it. Any information obtained will be used for collection purposes. You have the right to seek advice of legal counsel.</span><u></u><u></u></p></div><p class="MsoNormal"><span style="font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif""><u></u> <u></u></span></p><div><div style="border:none;border-top:solid #b5c4df 1.0pt;padding:3.0pt 0in 0in 0in"><p class="MsoNormal"><b><span style="font-size:10.0pt;font-family:"Tahoma","sans-serif"">From:</span></b><span style="font-size:10.0pt;font-family:"Tahoma","sans-serif""> <a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.<wbr>com</a> [mailto:<a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbarp-bounces@lists.<wbr>wsbarppt.com</a>] <b>On Behalf Of </b>Mark Phelps<br><b>Sent:</b> Monday, August 28, 2017 11:04 AM<span class=""><br><b>To:</b> WSBA Real Property Listserv<br><b>Subject:</b> [WSBARP] Condo Association Superpriority Liens vs. FHFA: Ninth Circuit Speaks<u></u><u></u></span></span></p></div></div><p class="MsoNormal"><u></u> <u></u></p><p class="MsoNormal">Listmembers:<u></u><u></u></p><div><div class="h5"><p class="MsoNormal"><u></u> <u></u></p><p class="MsoNormal">An FYI that on Friday, per the attached, the Ninth Circuit decided against condo associations having superpriority liens and in favor of the FHFA as holder of FNMA and FHLMC loans. It  basically held that as the Nevada superpriority law conflicted with the FHFA statute, the statute preempted it. <u></u><u></u></p><p class="MsoNormal"><u></u> <u></u></p><p class="MsoNormal">This decision, while, as it was in line with earlier Nevada DC decisions, was not unexpected, will impact association disputes on FNMA and FHLMC loans.<u></u><u></u></p><p class="MsoNormal"><u></u> <u></u></p><p class="MsoNormal"><span style="color:#002060">Mark J. Phelps<u></u><u></u></span></p><p class="MsoNormal"><span style="color:#002060">Attorney, Litigation Practice Group Leader<u></u><u></u></span></p><p class="MsoNormal"><span style="color:#002060">Desh International & Business Law · <a href="http://www.deshlaw.com/" target="_blank"><span style="color:#002060">www.deshlaw.com</span></a><u></u><u></u></span></p><p class="MsoNormal"><span style="color:#002060">11400 SE 8^th Street, Suite 260, Bellevue, WA 98004<u></u><u></u></span></p><p class="MsoNormal"><span style="color:#002060">Direct: <a href="tel:(425)%20242-3398" value="+14252423398" target="_blank">(425) 242-3398</a> <b>·</b> Fax: <a href="tel:(425)%20968-7571" value="+14259687571" target="_blank">(425) 968-7571</a><u></u><u></u></span></p><p class="MsoNormal"><span style="color:#002060">Email: <a href="mailto:mphelps@deshlaw.com" target="_blank">mphelps@deshlaw.com</a><u></u><u></u></span></p><p class="MsoNormal"><a href="https://tracking.cirrusinsight.com/b854d0d0-36b4-47cf-883c-03b60481e1a9/deshlaw-com" target="_blank"><span style="color:windowtext;text-decoration:none"><img border="0" width="392" height="167" id="m_159034378413826060Picture_x0020_1" src="cid:image001.png@01D32176.E1064B60" alt="Email Signature Image"></span></a><u></u><u></u></p><p class="MsoNormal"><span style="font-size:9.0pt;color:black;background:#f9f9f9">This message may contain information which is confidential and/or protected by attorney-client privilege. If you are not the intended recipient, disclosure, copying, distribution, or use of the contents of this message is prohibited.</span><span style="font-size:9.0pt">  Any advice in this communication, including attachments, must not be used for the purpose of avoiding penalties under the Internal Revenue Code or for promoting, marketing or recommending to another party any tax-related matter(s) addressed. This message does not create an attorney-client relationship.</span><u></u><u></u></p><p class="MsoNormal"><u></u> <u></u></p></div></div></div></div><br>______________________________<wbr>_________________<br>
WSBARP mailing list<br>
<a href="mailto:WSBARP@lists.wsbarppt.com">WSBARP@lists.wsbarppt.com</a><br>
<a href="http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbarp" rel="noreferrer" target="_blank">http://mailman.fsr.com/<wbr>mailman/listinfo/wsbarp</a><br></blockquote></div><br></div><br><img src="https://tracking.cirrusinsight.com/track?guid=b854d0d0-36b4-47cf-883c-03b60481e1a9&userid=00536000001M0p2AAC&orgid=00D36000000aFrtEAE" width="1" height="1" border="0" style="visibility: hidden;"></div>