<div style="font-size:10pt;font-family:arial,helvetica,sans-serif;color:black;">Cat,<div>       I believe there is authority that when one party in a JTWROS conveys out to another, it converts it to a tenancy in common.</div><div><br></div><div>Steve<br><br><br><div><strong><em>Stephen Whitehouse</em></strong></div><div><strong><em>Whitehouse & Nichols, LLP</em></strong></div><div><strong><em>P.O. Box 1273</em></strong></div><div><strong><em>601 W. Railroad Ave.</em></strong></div><div><strong><em>Shelton, Wa. 98584</em></strong></div><div><strong><em>360-426-5885<br>swhite8893@aol.com</em></strong><br></div><div style="font-family:arial,helvetica,sans-serif;font-size:10pt;color:black;"><br><br><br>-----Original Message-----<br>From: wsbarp-request <wsbarp-request@lists.wsbarppt.com><br>To: wsbarp <wsbarp@lists.wsbarppt.com><br>Sent: Fri, May 12, 2017 12:00 pm<br>Subject: WSBARP Digest, Vol 32, Issue 11<br><br></div>Send WSBARP mailing list submissions to<br>   <a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a><br><br>To subscribe or unsubscribe via the World Wide Web, visit<br>   <a href="http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbarp" target="_blank">http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbarp</a><br>or, via email, send a message with subject or body 'help' to<br>     wsbarp-<a href="mailto:request@lists.wsbarppt.com">request@lists.wsbarppt.com</a><br><br>You can reach the person managing the list at<br>      wsbarp-<a href="mailto:owner@lists.wsbarppt.com">owner@lists.wsbarppt.com</a><br><br>When replying, please edit your Subject line so it is more specific<br>than "Re: Contents of WSBARP digest..."<br><br><br>Today's Topics:<br><br>   1. Re: Insurance on Property In Trust (Teunis J. Wyers)<br>   2. Pre-Closing Encumbrance (Craig Blackmon)<br>   3. Re: Insurance on Property In Trust (Mark Vohr)<br>   4. eviction of tenant with disability (Robert S Schuck)<br>   5. real estate and my son (Roger Hawkes)<br>   6. Re: eviction of tenant with disability (Paul Neumiller)<br>   7. Re: eviction of tenant with disability (Scott Thomas)<br>   8. Forfeiture and Real Estate Excise Tax Affidavit (Michael Kvistad)<br>   9. JTROS Question (Catherine Clark)<br>  10. Re: JTROS Question (Marcus Fry)<br>  11. Re: JTROS Question (Rick Hoss)<br>  12. Re: JTROS Question (John McCrady)<br>  13. Re: JTROS Question (Paul Neumiller)<br><br><br>----------------------------------------------------------------------<br><br>Message: 1<br>Date: Thu, 11 May 2017 12:00:21 -0700<br>From: "Teunis J. Wyers" <<a href="mailto:teunisj@wyerslawpc.com">teunisj@wyerslawpc.com</a>><br>To: WSBA Real Property Listserv <<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>><br>Subject: Re: [WSBARP] Insurance on Property In Trust<br>Message-ID:<br> <CAAVFOSgVcZUN9BMYN2-Zu1-Ga1_9k_zgGZRJGPnvE6958M=<a href="mailto:Leg@mail.gmail.com">Leg@mail.gmail.com</a>><br>Content-Type: text/plain; charset="utf-8"<br><br>Actually, the assets of a living trust should be held in the names of<br>persons, such as "John and Jane Doe, Trustees of the Doe Family Living<br>Trust".<br><br>On Thu, May 11, 2017 at 11:12 AM, Richard Holland <<a href="mailto:rich@pnwle.com">rich@pnwle.com</a>> wrote:<br><br>> Not a trust attorney by any means nor an insurance attorney ? so basically<br>> my input is just about worthless ? but logically couldn?t the named insured<br>> assign the proceeds to the trust in some memorialized manner?<br>><br>><br>><br>><br>><br>> Thanks,<br>><br>><br>><br>> Rich Holland<br>><br>> <a href="mailto:rich@pnwle.com">rich@pnwle.com</a><br>><br>> 603 4th Avenue, Suite 100<br>><br>> Kirkland, WA 98033<br>><br>> 877.785.8734 <(877)%20785-8734>  / 866.982.5080 <(866)%20982-5080> (fax)<br>><br>><br>><br>> BE AWARE!  Online banking fraud is on the rise.  If you receive an email<br>> containing a change in WIRE TRANSFER INSTRUCTIONS call our office<br>> immediately to verify the information prior to sending funds.** WE DO NOT<br>> CHANGE OUR WIRE INSTRUCTIONS**<br>><br>><br>><br>> The information contained in this communication, and in any attached<br>> document(s), is privileged and/or confidential, intended solely for the<br>> individual/entity to whom/which it was sent.  If you are not the intended<br>> recipient, you are hereby notified that any dissemination, distribution, or<br>> copying of this information is strictly prohibited.  If you have received<br>> this email in error, please notify me immediately at the email address,<br>> mailing address, or telephone or fax number above.<br>><br>><br>><br>><br>><br>><br>><br>> *From:* wsbarp-<a href="mailto:bounces@lists.wsbarppt.com">bounces@lists.wsbarppt.com</a> [<a href="mailto:wsbarp-bounces@lists?">mailto:wsbarp-bounces@lists</a>.<br>> wsbarppt.com] *On Behalf Of *Mark Vohr<br>> *Sent:* Thursday, May 11, 2017 10:25 AM<br>> *To:* <a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a><br>> *Subject:* [WSBARP] Insurance on Property In Trust<br>><br>><br>><br>> Question:  We are trying to determine how to best obtain homeowners<br>> insurance for property in a trust.  We are being told the policy has to be<br>> issued in the name of a person.  The problem is that if there is a claim,<br>> the named person gets the payout ? who is not the owner, which I can see as<br>> creating a problem for the trustee.<br>><br>><br>><br>> Any input would be greatly appreciated.<br>><br>><br>><br>> Mark<br>><br>><br>><br>><br>><br>> Ohana Fiduciary Corp.<br>><br>> Ohana Financial Services<br>><br>> Mark C. Vohr, J.D., CPG, Principal<br>><br>> PO Box 33710  Seattle, WA  98133<br>><br>> T:  (206) 782-1189 F:  (206) 782-1434<br>><br>> <a href="mailto:mcv@ohanafc.com">mcv@ohanafc.com</a>      <a href="http://www.ohanafc.com" target="_blank">www.ohanafc.com</a><br>><br>><br>><br>> CONFIDENTIAL AND/OR PRIVILEGED COMMUNICATION<br>><br>><br>><br>> This communication may contain information that is confidential.  It was<br>> intended only for the named or a specific recipient.  If you have received<br>> this communication in error.  Please delete it immediately and contact the<br>> sender to advise them of improper delivery.<br>><br>><br>><br>> This communication is not intended to provide legal advice to the<br>> recipient.  The sender does not represent you as legal counsel and neither<br>> this communication or any conversations you may have with the sender<br>> creates an attorney client relationship with the sender.  If you seek legal<br>> advice, you should consult separate legal counsel.<br>><br>><br>><br>><br>><br>><br>><br>><br>><br>> _______________________________________________<br>> WSBARP mailing list<br>> <a href="mailto:WSBARP@lists.wsbarppt.com">WSBARP@lists.wsbarppt.com</a><br>> <a href="http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbarp" target="_blank">http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbarp</a><br>><br><br><br><br>-- <br>Teunis J. Wyers @ Wyers|Wyers, Attorneys<br>Oregon Office:<br>     216 Columbia St. - P.O. Box 917<br>   Hood River, OR 97031<br>     (541)386-2210/610-1520 (fax)<br>Washington Office:<br>    218 E. Steuben St. - P. O. Box 421<br>     Bingen, WA  98605<br>     (509) 493-2772/493-2406 (fax)<br>Email:  <a href="mailto:teunisj@wyerslawpc.com">teunisj@wyerslawpc.com</a><br>Web:  <a href="http://www.wyerslawpc.com" target="_blank">www.wyerslawpc.com</a><br><br>NOTICE:  This email (including any attachments) is covered by the<br>Electronic Communications Privacy Act (EPCA), 18 U.S.C., Sec. 2510 - 2522,<br>is confidential and privileged.  This email is solely for the personal and<br>confidential use of the recipient(s) named above.  Receipt by anyone other<br>than the individual recipient(s) is NOT a waiver of attorney-client<br>privilege.  Any violation of the ECPA is subject to the penalties stated<br>therein. If you have received this message in error, please notify me<br>immediately by reply e-mail and immediately delete the original message.<br>-------------- next part --------------<br>An HTML attachment was scrubbed...<br>URL: <<a href="http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170511/665a32e1/attachment-0001.html" target="_blank">http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170511/665a32e1/attachment-0001.html</a>><br><br>------------------------------<br><br>Message: 2<br>Date: Thu, 11 May 2017 12:50:23 -0700<br>From: Craig Blackmon <<a href="mailto:craig@lawofficeofcraigblackmon.com">craig@lawofficeofcraigblackmon.com</a>><br>To: WSBA Real Property List Serve <<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>><br>Subject: [WSBARP] Pre-Closing Encumbrance<br>Message-ID:<br>      <CAG1D8uaU0Z3hDdmofyJCKjWpJ2=ozKzQn=FYa4aYFmwbV3-<a href="mailto:CRQ@mail.gmail.com">CRQ@mail.gmail.com</a>><br>Content-Type: text/plain; charset="utf-8"<br><br>Listmates, direction to authority for the following proposition - or<br>correction of my misunderstanding - would be very much appreciated:<br><br>A seller may not burden the property with a new easement after entering<br>into a contract for sale but prior to closing.<br><br>Is "equitable interest" the right term? I don't know if its this Maytober<br>rain (I'm looking forward to Juneuary) or what, but my research skills are<br>flagging. Thanks in advance for any guidance you can provide.<br><br>Craig<br>Craig Blackmon, Attorney at Law<br>Seattle Real Estate Lawyer <<a href="http://www.seattlepropertylawyer.com/" target="_blank">http://www.seattlepropertylawyer.com/</a>><br>92 Lenora St. (The Makers Space, a shared work environment)<br>Seattle WA 98121<br>Office/Cell: (206) 369-5949   Fax: (206) 770-7328<br>@LawyerBroker <<a href="https://twitter.com/LawyerBroker" target="_blank">https://twitter.com/LawyerBroker</a>><br>How to Buy Without an Agent<br><<a href="http://www.seattlepropertylawyer.com/blog?category=Buy+without+an+Agent" target="_blank">http://www.seattlepropertylawyer.com/blog?category=Buy+without+an+Agent</a>> | How<br>to Sell FSBO <<a href="http://www.seattlepropertylawyer.com/blog?category=Sell+FSBO" target="_blank">http://www.seattlepropertylawyer.com/blog?category=Sell+FSBO</a>><br> | RE Glossary<br><<a href="http://www.seattlepropertylawyer.com/blog?category=Real+Estate+Glossary" target="_blank">http://www.seattlepropertylawyer.com/blog?category=Real+Estate+Glossary</a>><br>CONFIDENTIALITY NOTICE: This communication is a private, confidential<br>electronic communication encompassed by 18 USC 2510. It is for the sole use<br>of the intended recipient and receipt by anyone other than the intended<br>recipient does not constitute a loss of its confidential or privileged<br>nature.  Any review or distribution by others is strictly prohibited. If<br>you are not the intended recipient please inform the sender and destroy all<br>copies.<br>-------------- next part --------------<br>An HTML attachment was scrubbed...<br>URL: <<a href="http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170511/b0ddf17c/attachment-0001.html" target="_blank">http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170511/b0ddf17c/attachment-0001.html</a>><br><br>------------------------------<br><br>Message: 3<br>Date: Thu, 11 May 2017 20:42:14 +0000<br>From: Mark Vohr <<a href="mailto:mcv@ohanafc.com">mcv@ohanafc.com</a>><br>To: WSBA Real Property Listserv <<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>><br>Subject: Re: [WSBARP] Insurance on Property In Trust<br>Message-ID:<br>     <<a href="mailto:5A15CEF1BD64974E93535F28F1B1E04E1859880A@OHANA100.ofcdomain.local">5A15CEF1BD64974E93535F28F1B1E04E1859880A@OHANA100.ofcdomain.local</a>><br>Content-Type: text/plain; charset="utf-8"<br><br>Yes, but the trustee is an entity.<br><br>Mark<br><br><br><br>Ohana Fiduciary Corp.<br>Ohana Financial Services<br><br>Mark C. Vohr, J.D., CPG, Principal<br>PO Box 33710  Seattle, WA  98133<br>T:  (206) 782-1189 F:  (206) 782-1434<br><a href="mailto:mcv@ohanafc.com">mcv@ohanafc.com</a><<a href="mailto:mcv@ohanafc.com?">mailto:mcv@ohanafc.com</a>>      <a href="http://www.ohanafc.com<http://www.ohanafc.com/" target="_blank">www.ohanafc.com<http://www.ohanafc.com/</a>><br><br><br><br><br>From: wsbarp-<a href="mailto:bounces@lists.wsbarppt.com">bounces@lists.wsbarppt.com</a> [<a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com?">mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com</a>] On Behalf Of Teunis J. Wyers<br>Sent: Thursday, May 11, 2017 12:00 PM<br>To: WSBA Real Property Listserv <<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>><br>Subject: Re: [WSBARP] Insurance on Property In Trust<br><br>Actually, the assets of a living trust should be held in the names of persons, such as "John and Jane Doe, Trustees of the Doe Family Living Trust".<br><br>On Thu, May 11, 2017 at 11:12 AM, Richard Holland <<a href="mailto:rich@pnwle.com">rich@pnwle.com</a><<a href="mailto:rich@pnwle.com?">mailto:rich@pnwle.com</a>>> wrote:<br>Not a trust attorney by any means nor an insurance attorney ? so basically my input is just about worthless ? but logically couldn?t the named insured assign the proceeds to the trust in some memorialized manner?<br><br><br>Thanks,<br><br>Rich Holland<br><a href="mailto:rich@pnwle.com">rich@pnwle.com</a><<a href="mailto:rich@pnwle.com?">mailto:rich@pnwle.com</a>><br>603 4th Avenue, Suite 100<br>Kirkland, WA 98033<br>877.785.8734<tel:(877)%20785-8734>  / 866.982.5080<tel:(866)%20982-5080> (fax)<br><br>BE AWARE!  Online banking fraud is on the rise.  If you receive an email containing a change in WIRE TRANSFER INSTRUCTIONS call our office immediately to verify the information prior to sending funds.** WE DO NOT CHANGE OUR WIRE INSTRUCTIONS**<br><br>The information contained in this communication, and in any attached document(s), is privileged and/or confidential, intended solely for the individual/entity to whom/which it was sent.  If you are not the intended recipient, you are hereby notified that any dissemination, distribution, or copying of this information is strictly prohibited.  If you have received this email in error, please notify me immediately at the email address, mailing address, or telephone or fax number above.<br><br><br><br>From: wsbarp-<a href="mailto:bounces@lists.wsbarppt.com">bounces@lists.wsbarppt.com</a><<a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com?">mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com</a>> [<a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com<mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com?">mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com<mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com</a>>] On Behalf Of Mark Vohr<br>Sent: Thursday, May 11, 2017 10:25 AM<br>To: <a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a><<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com?">mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>><br>Subject: [WSBARP] Insurance on Property In Trust<br><br>Question:  We are trying to determine how to best obtain homeowners insurance for property in a trust.  We are being told the policy has to be issued in the name of a person.  The problem is that if there is a claim, the named person gets the payout ? who is not the owner, which I can see as creating a problem for the trustee.<br><br>Any input would be greatly appreciated.<br><br>Mark<br><br><br>Ohana Fiduciary Corp.<br>Ohana Financial Services<br><br>Mark C. Vohr, J.D., CPG, Principal<br>PO Box 33710  Seattle, WA  98133<br>T:  (206) 782-1189<tel:(206)%20782-1189> F:  (206) 782-1434<tel:(206)%20782-1434><br><a href="mailto:mcv@ohanafc.com">mcv@ohanafc.com</a><<a href="mailto:mcv@ohanafc.com?">mailto:mcv@ohanafc.com</a>>      <a href="http://www.ohanafc.com<https://urldefense.proofpoint.com/v2/url?u=http-3A__www.ohanafc.com_&d=DQMFaQ&c=euGZstcaTDllvimEN8b7jXrwqOf-v5A_CdpgnVfiiMM&r=K1mLMC1eFjwfeeMM-AC6zQ&m=Ib_b9seP0MgbnqsUgnVd_1nAtONW9t5Lrjm5uuQnSNI&s=ffgk3rMdqEqa2d-xZFh2JZ-548ufvn7mYxInvqWZTks&e=" target="_blank">www.ohanafc.com<https://urldefense.proofpoint.com/v2/url?u=http-3A__www.ohanafc.com_&d=DQMFaQ&c=euGZstcaTDllvimEN8b7jXrwqOf-v5A_CdpgnVfiiMM&r=K1mLMC1eFjwfeeMM-AC6zQ&m=Ib_b9seP0MgbnqsUgnVd_1nAtONW9t5Lrjm5uuQnSNI&s=ffgk3rMdqEqa2d-xZFh2JZ-548ufvn7mYxInvqWZTks&e=</a>><br><br><br>CONFIDENTIAL AND/OR PRIVILEGED COMMUNICATION<br><br>This communication may contain information that is confidential.  It was intended only for the named or a specific recipient.  If you have received this communication in error.  Please delete it immediately and contact the sender to advise them of improper delivery.<br><br>This communication is not intended to provide legal advice to the recipient.  The sender does not represent you as legal counsel and neither this communication or any conversations you may have with the sender creates an attorney client relationship with the sender.  If you seek legal advice, you should consult separate legal counsel.<br><br><br><br><br><br><br>_______________________________________________<br>WSBARP mailing list<br><a href="mailto:WSBARP@lists.wsbarppt.com">WSBARP@lists.wsbarppt.com</a><<a href="mailto:WSBARP@lists.wsbarppt.com?">mailto:WSBARP@lists.wsbarppt.com</a>><br><a href="http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbarp<https://urldefense.proofpoint.com/v2/url?u=http-3A__mailman.fsr.com_mailman_listinfo_wsbarp&d=DQMFaQ&c=euGZstcaTDllvimEN8b7jXrwqOf-v5A_CdpgnVfiiMM&r=K1mLMC1eFjwfeeMM-AC6zQ&m=Ib_b9seP0MgbnqsUgnVd_1nAtONW9t5Lrjm5uuQnSNI&s=OR6YzrvfJ-k_jCHe82B3zSzln9dZ9jRxA5P8WxivUP0&e=" target="_blank">http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbarp<https://urldefense.proofpoint.com/v2/url?u=http-3A__mailman.fsr.com_mailman_listinfo_wsbarp&d=DQMFaQ&c=euGZstcaTDllvimEN8b7jXrwqOf-v5A_CdpgnVfiiMM&r=K1mLMC1eFjwfeeMM-AC6zQ&m=Ib_b9seP0MgbnqsUgnVd_1nAtONW9t5Lrjm5uuQnSNI&s=OR6YzrvfJ-k_jCHe82B3zSzln9dZ9jRxA5P8WxivUP0&e=</a>><br><br><br><br>--<br>Teunis J. Wyers @ Wyers|Wyers, Attorneys<br>Oregon Office:<br>     216 Columbia St. - P.O. Box 917<br>     Hood River, OR 97031<br>     (541)386-2210/610-1520 (fax)<br>Washington Office:<br>     218 E. Steuben St. - P. O. Box 421<br>     Bingen, WA  98605<br>     (509) 493-2772/493-2406 (fax)<br>Email:  <a href="mailto:teunisj@wyerslawpc.com">teunisj@wyerslawpc.com</a><<a href="mailto:teunisj@wyerslawpc.com?">mailto:teunisj@wyerslawpc.com</a>><br>Web:  <a href="http://www.wyerslawpc.com<https://urldefense.proofpoint.com/v2/url?u=http-3A__www.wyerslawpc.com&d=DQMFaQ&c=euGZstcaTDllvimEN8b7jXrwqOf-v5A_CdpgnVfiiMM&r=K1mLMC1eFjwfeeMM-AC6zQ&m=Ib_b9seP0MgbnqsUgnVd_1nAtONW9t5Lrjm5uuQnSNI&s=pgRA9hvL3q8Sm4GG2V8z7N76Dx3bQdsgGokMc2PssJs&e=" target="_blank">www.wyerslawpc.com<https://urldefense.proofpoint.com/v2/url?u=http-3A__www.wyerslawpc.com&d=DQMFaQ&c=euGZstcaTDllvimEN8b7jXrwqOf-v5A_CdpgnVfiiMM&r=K1mLMC1eFjwfeeMM-AC6zQ&m=Ib_b9seP0MgbnqsUgnVd_1nAtONW9t5Lrjm5uuQnSNI&s=pgRA9hvL3q8Sm4GG2V8z7N76Dx3bQdsgGokMc2PssJs&e=</a>><br><br><br>NOTICE: This email (including any attachments) is covered by the Electronic Communications Privacy Act (EPCA), 18 U.S.C., Sec. 2510 - 2522, is confidential and privileged.  This email is solely for the personal and confidential use of the recipient(s) named above.  Receipt by anyone other than the individual recipient(s) is NOT a waiver of attorney-client privilege.  Any violation of the ECPA is subject to the penalties stated therein. If you have received this message in error, please notify me immediately by reply e-mail and immediately delete the original message.<br><br><br><br>-------------- next part --------------<br>An HTML attachment was scrubbed...<br>URL: <<a href="http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170511/7f8ffe05/attachment-0001.html" target="_blank">http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170511/7f8ffe05/attachment-0001.html</a>><br><br>------------------------------<br><br>Message: 4<br>Date: Thu, 11 May 2017 21:10:26 +0000<br>From: Robert S Schuck <<a href="mailto:rsschuck@ksmlawfirm.com">rsschuck@ksmlawfirm.com</a>><br>To: "'WSBA Real Property Listserv'" <<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>><br>Subject: [WSBARP] eviction of tenant with disability<br>Message-ID:<br>     <<a href="mailto:BN6PR08MB2593D60A7E3441C918BC5ABCAEED0@BN6PR08MB2593.namprd08.prod.outlook.com">BN6PR08MB2593D60A7E3441C918BC5ABCAEED0@BN6PR08MB2593.namprd08.prod.outlook.com</a>><br>      <br>Content-Type: text/plain; charset="us-ascii"<br><br>PC leased home to boss and now wants he and his wife out, lease expired. The wife is disabled and the tenant is threating the PC with lawsuit because of wife's disability. I am familiar with LL?T law-but the disability issue is another complication.<br>Robert S. Schuck<br>Kennedy,Schuck & Miller, PLLC<br>1520 140th NE, Suite 200<br>Bellevue, WA 98005<br>(425)451-3760 (telephone)<br>(425)451-3878 (facsimile)<br><a href="mailto:rsschuck@ksmlawfirm.com">rsschuck@ksmlawfirm.com</a><<a href="mailto:rsschuck@ksmlawfirm.com?">mailto:rsschuck@ksmlawfirm.com</a>><br><br>This correspondence is covered by the Electronic Communications Privacy Act, 18 U.S.C. 2510-2521, and may contain confidential information protected by Attorney-Client privilege. If you are not a person for whom this message was intended, please delete it from your system immediately, refrain from copying or forwarding any part of the message, and kindly notify me at (425) 451-3760 or at <a href="mailto:rsschuck@ksmlawfirm.com">rsschuck@ksmlawfirm.com</a><<a href="mailto:rsschuck@qwest0ffice.net?">mailto:rsschuck@qwest0ffice.net</a>>   Thank you.<br><br><br>-------------- next part --------------<br>An HTML attachment was scrubbed...<br>URL: <<a href="http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170511/1f522135/attachment-0001.html" target="_blank">http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170511/1f522135/attachment-0001.html</a>><br><br>------------------------------<br><br>Message: 5<br>Date: Thu, 11 May 2017 21:15:02 +0000<br>From: Roger Hawkes <Roger@law-hawks.com><br>To: WSBA Real Property Listserv <<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>><br>Subject: [WSBARP] real estate and my son<br>Message-ID:<br>   <<a href="mailto:693DA7DDC963424895D6BBD758595A2182AD7CD9@HLFSERVER1.law">693DA7DDC963424895D6BBD758595A2182AD7CD9@HLFSERVER1.law</a>-hawks.local><br>Content-Type: text/plain; charset="us-ascii"<br><br>My son has a thorny issue involving real estate: his right to a property where he has lived and cared for the owner for 2.5 years; owner is now disabled and in afh.  He needs to consult with someone knowledgeable about landlord tenant and other possible claims to real estate.  I am happy to pay some knowledgeable soul for an  hour or so to help him sort through his potential claims.<br><br>Roger Hawkes, WSBA 5173<br>19909 Ballinger Way NE<br>Shoreline, WA 98155<br><a href="http://www.hawkeslawfirm.com<http://www.hawkeslawfirm.com/" target="_blank">www.hawkeslawfirm.com<http://www.hawkeslawfirm.com/</a>><br>206 367 5000 voice<br>206 367 4005  fax<br><br>-------------- next part --------------<br>An HTML attachment was scrubbed...<br>URL: <<a href="http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170511/12e95d69/attachment-0001.html" target="_blank">http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170511/12e95d69/attachment-0001.html</a>><br><br>------------------------------<br><br>Message: 6<br>Date: Thu, 11 May 2017 21:47:43 +0000<br>From: Paul Neumiller <<a href="mailto:pneumiller@hotmail.com">pneumiller@hotmail.com</a>><br>To: "'WSBA Real Property Listserv'" <<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>><br>Subject: Re: [WSBARP] eviction of tenant with disability<br>Message-ID:<br>        <<a href="mailto:CY1PR1101MB1225CE1F33DAE113FEB608DCD2ED0@CY1PR1101MB1225.namprd11.prod.outlook.com">CY1PR1101MB1225CE1F33DAE113FEB608DCD2ED0@CY1PR1101MB1225.namprd11.prod.outlook.com</a>><br>      <br>Content-Type: text/plain; charset="windows-1252"<br><br>Had a serious confrontation with a disabled tenant a few years back and the language below is from a portion of my letter to her (don?t know if the research is still good):<br><br>?3.         Regarding the reasonable accommodation, it does not appear that you are entitled to a reasonable accommodation to extend the lease beyond the lease?s natural expiration of June 30, 2013.  One type of disability discrimination prohibited by the Fair Housing Act is the refusal to make reasonable accommodations in rules, policies, practices, or services when such accommodations may be necessary to afford a person with a disability the equal opportunity to use and enjoy a dwelling.  First, there does not seem to be a relation or nexus between your disability and the requested accommodation.  Please provide me with additional information that shows the relationship between your disability and the need for the requested accommodation.  As you may know, simply being disabled is not enough of a reason for requesting an accommodation.  There must be some reasonable relation between the specific disability and the requested accommodation.  As you know, Mr. XXXX has already!<br>  accepted your previous requested reasonable accommodation as to the installation and reestablishment of the washer and dryer hook-ups.<br><br>You appear to argue that your disability prevents you from working and, therefore, are poor and unable to find alternative housing.  However, the courts have found that being poor is not an adequate basis for the purposes of a reasonable accommodation.  Indeed, you are making the same argument as the plaintiff in Salute:<br><br>?We now turn to the more fundamental question of whether a landlord?s participation in the Section 8 program should be deemed an ?accommodation? (regardless of its reasonableness) within the meaning of the statute.  Plaintiffs' claim is a novel one because they do not contend that they require an accommodation that meets and fits their particular handicaps.  Rather, they claim an entitlement to an accommodation that remedies their economic status, on the ground that this economic status results from their being handicapped.  We think it is fundamental that the law addresses the accommodation of handicaps, not the alleviation of economic disadvantages that may be correlated with having handicaps.?<br><br>For more, see:<br><br>Congress could not have intended the FHAA to require reasonable accommodations for those with handicaps every time a neutral policy imposes an adverse impact on individuals who are poor. The FHAA does not elevate the rights of the handicapped poor over the rights of the non-handicapped poor. Economic discrimination?such as the refusal to accept Section 8 tenants?is not cognizable as a failure to make reasonable accommodations, in violation of ? 3604(f)(3)(B). Accordingly, we affirm the district court's rejection of plaintiffs' claims under the ?reasonable accommodations? provision of the FHAA.<br><br>Salute v. Stratford Greens Garden Apartments, 136 F.3d 293, 302 (2d Cir. 1998)<br><br>And further:<br><br>Put simply, in the case at bar, plaintiff has no need for the Village to accept the Guarantor Agreement to accommodate his handicap because his handicap is not preventing him from obtaining an apartment at The Village. Instead, it is plaintiff's financial situation which impedes him from renting an apartment at The Village, and it is plaintiff's financial situation which he is requesting that defendants accommodate. The FHAA does not require that this be done. Also, while plaintiff argues that his financial situation is directly attributable to his handicap, such a contention is nothing more than an attempt by him to transform his ?financial status? into a ?handicap? in order to secure relief under the FHAA. This court cannot accept this argument because it clearly stretches the FHAA beyond its intended bounds.<br>Schanz v. Vill. Apartments, 998 F. Supp. 784, 792 (E.D. Mich. 1998)<br><br>Secondly, necessary reasonable accommodations afford a person with a disability the equal opportunity to use and enjoy a dwelling.  A non-disabled tenant does not have the unfettered right to extend a lease in the State of Washington beyond the lease?s natural expiration without the landlord?s consent.  Therefore, your requested accommodation exceeds the rights of even a non-disabled tenant.<br><br>That being said, is there a possible alternative accommodation that would effectively address your disability-related needs without an extension under the lease?  Without further information, I am unable to understand if you are requesting an additional month to reside in the unit or if you are asking for the right to remain in the premises indefinitely.  Please clarify your request.?<br><br><br><br>[cid:<a href="mailto:image002.jpg@01D2CA64.C2FFA580">image002.jpg@01D2CA64.C2FFA580</a>]<br><br>From: wsbarp-<a href="mailto:bounces@lists.wsbarppt.com">bounces@lists.wsbarppt.com</a> [<a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com?">mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com</a>] On Behalf Of Robert S Schuck<br>Sent: Thursday, May 11, 2017 2:10 PM<br>To: 'WSBA Real Property Listserv' <<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>><br>Subject: [WSBARP] eviction of tenant with disability<br><br>PC leased home to boss and now wants he and his wife out, lease expired. The wife is disabled and the tenant is threating the PC with lawsuit because of wife?s disability. I am familiar with LL?T law?but the disability issue is another complication.<br>Robert S. Schuck<br>Kennedy,Schuck & Miller, PLLC<br>1520 140th NE, Suite 200<br>Bellevue, WA 98005<br>(425)451-3760 (telephone)<br>(425)451-3878 (facsimile)<br><a href="mailto:rsschuck@ksmlawfirm.com">rsschuck@ksmlawfirm.com</a><<a href="mailto:rsschuck@ksmlawfirm.com?">mailto:rsschuck@ksmlawfirm.com</a>><br><br>This correspondence is covered by the Electronic Communications Privacy Act, 18 U.S.C. 2510-2521, and may contain confidential information protected by Attorney-Client privilege. If you are not a person for whom this message was intended, please delete it from your system immediately, refrain from copying or forwarding any part of the message, and kindly notify me at (425) 451-3760 or at <a href="mailto:rsschuck@ksmlawfirm.com">rsschuck@ksmlawfirm.com</a><<a href="mailto:rsschuck@qwest0ffice.net?">mailto:rsschuck@qwest0ffice.net</a>>   Thank you.<br><br><br>-------------- next part --------------<br>An HTML attachment was scrubbed...<br>URL: <<a href="http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170511/f862b736/attachment-0001.html" target="_blank">http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170511/f862b736/attachment-0001.html</a>><br>-------------- next part --------------<br>A non-text attachment was scrubbed...<br>Name: image002.jpg<br>Type: image/jpeg<br>Size: 14511 bytes<br>Desc: image002.jpg<br>URL: <<a href="http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170511/f862b736/image002-0001.jpg" target="_blank">http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170511/f862b736/image002-0001.jpg</a>><br><br>------------------------------<br><br>Message: 7<br>Date: Thu, 11 May 2017 15:30:46 -0700<br>From: Scott Thomas <<a href="mailto:scott.glen.thomas@gmail.com">scott.glen.thomas@gmail.com</a>><br>To: WSBA Real Property Listserv <<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>><br>Subject: Re: [WSBARP] eviction of tenant with disability<br>Message-ID:<br> <CAH_+PbXkB_PNPdJ=<a href="mailto:pqVrYh3cHafAcNWuJJAWSXVOBDg2odkBhQ@mail.gmail.com">pqVrYh3cHafAcNWuJJAWSXVOBDg2odkBhQ@mail.gmail.com</a>><br>Content-Type: text/plain; charset="utf-8"<br><br>Most landlords are prohibited from discrimination in housing.  42 USC 3604;<br>RCW 49.60.030 and .222.  A tenant who is being evicted for discriminatory<br>reasons or for failure to comply with a rule or or rent increase that is<br>discriminatory may raise the defense in an UD action.  *Josephinium Assoc.<br>v. Kahli*, 111 Wn. App. 617 (2002). I think this is just another way of<br>saying that a nexus is required per Paul's letter above.   Discrimination<br>includes failure to reasonably accommodate, and a reasonable accommodation<br>can be requested any time before a physical eviction occurs.  *Radecki v.<br>Joura*, 114 F.3d 115 (8th C.r. 1997).<br><br>On Thu, May 11, 2017 at 2:47 PM, Paul Neumiller <<a href="mailto:pneumiller@hotmail.com">pneumiller@hotmail.com</a>><br>wrote:<br><br>> Had a serious confrontation with a disabled tenant a few years back and<br>> the language below is from a portion of my letter to her (don?t know if the<br>> research is still good):<br>><br>><br>><br>> ?3.         Regarding the reasonable accommodation, it does not appear<br>> that you are entitled to a reasonable accommodation to extend the lease<br>> beyond the lease?s natural expiration of June 30, 2013.  One type of<br>> disability discrimination prohibited by the Fair Housing Act is the refusal<br>> to make reasonable accommodations in rules, policies, practices, or<br>> services when such accommodations may be necessary to afford a person with<br>> a disability the equal opportunity to use and enjoy a dwelling.  First,<br>> there does not seem to be a relation or nexus between your disability and<br>> the requested accommodation.  Please provide me with additional information<br>> that shows the relationship between your disability and the need for the<br>> requested accommodation.  As you may know, simply being disabled is not<br>> enough of a reason for requesting an accommodation.  There must be some<br>> reasonable relation between the specific disability and the requested<br>> accommodation.  As you know, Mr. XXXX has already accepted your previous<br>> requested reasonable accommodation as to the installation and<br>> reestablishment of the washer and dryer hook-ups.<br>><br>><br>><br>> You appear to argue that your disability prevents you from working and,<br>> therefore, are poor and unable to find alternative housing.  However, the<br>> courts have found that being poor is not an adequate basis for the purposes<br>> of a reasonable accommodation.  Indeed, you are making the same argument as<br>> the plaintiff in *Salute*:<br>><br>><br>><br>> ?We now turn to the more fundamental question of whether a landlord?s<br>> participation in the Section 8 program should be deemed an ?accommodation?<br>> (regardless of its reasonableness) within the meaning of the statute.<br>> Plaintiffs' claim is a novel one because they do not contend that they<br>> require an accommodation that meets and fits their particular handicaps.<br>> Rather, they claim an entitlement to an accommodation that remedies their<br>> economic status, on the ground that this economic status results from their<br>> being handicapped.  We think it is fundamental that the law addresses the<br>> accommodation of handicaps, not the alleviation of economic disadvantages<br>> that may be correlated with having handicaps.?<br>><br>><br>><br>> For more, see:<br>><br>><br>><br>> Congress could not have intended the FHAA to require reasonable<br>> accommodations for those with handicaps every time a neutral policy imposes<br>> an adverse impact on individuals who are poor. The FHAA does not elevate<br>> the rights of the handicapped poor over the rights of the non-handicapped<br>> poor. Economic discrimination?such as the refusal to accept Section 8<br>> tenants?is not cognizable as a failure to make reasonable accommodations,<br>> in violation of ? 3604(f)(3)(B). Accordingly, we affirm the district<br>> court's rejection of plaintiffs' claims under the ?reasonable<br>> accommodations? provision of the FHAA.<br>><br>><br>><br>> Salute v. Stratford Greens Garden Apartments, 136 F.3d 293, 302 (2d Cir.<br>> 1998)<br>><br>><br>><br>> And further:<br>><br>><br>><br>> Put simply, in the case at bar, plaintiff has no need for the Village to<br>> accept the Guarantor Agreement to accommodate his handicap because his<br>> handicap is not preventing him from obtaining an apartment at The Village.<br>> Instead, it is plaintiff's financial situation which impedes him from<br>> renting an apartment at The Village, and it is plaintiff's financial<br>> situation which he is requesting that defendants accommodate. The FHAA does<br>> not require that this be done. Also, while plaintiff argues that his<br>> financial situation is directly attributable to his handicap, such a<br>> contention is nothing more than an attempt by him to transform his<br>> ?financial status? into a ?handicap? in order to secure relief under the<br>> FHAA. This court cannot accept this argument because it clearly stretches<br>> the FHAA beyond its intended bounds.<br>><br>> Schanz v. Vill. Apartments, 998 F. Supp. 784, 792 (E.D. Mich. 1998)<br>><br>><br>><br>> Secondly, necessary reasonable accommodations afford a person with a<br>> disability the equal opportunity to use and enjoy a dwelling.  A<br>> non-disabled tenant does not have the unfettered right to extend a lease in<br>> the State of Washington beyond the lease?s natural expiration without the<br>> landlord?s consent.  Therefore, your requested accommodation exceeds the<br>> rights of even a non-disabled tenant.<br>><br>><br>><br>> That being said, is there a possible alternative accommodation that would<br>> effectively address your disability-related needs without an extension<br>> under the lease?  Without further information, I am unable to understand if<br>> you are requesting an additional month to reside in the unit or if you are<br>> asking for the right to remain in the premises indefinitely.  Please<br>> clarify your request.?<br>><br>><br>><br>><br>><br>><br>><br>><br>><br>> *From:* wsbarp-<a href="mailto:bounces@lists.wsbarppt.com">bounces@lists.wsbarppt.com</a> [<a href="mailto:wsbarp-bounces@lists?">mailto:wsbarp-bounces@lists</a>.<br>> wsbarppt.com] *On Behalf Of *Robert S Schuck<br>> *Sent:* Thursday, May 11, 2017 2:10 PM<br>> *To:* 'WSBA Real Property Listserv' <<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>><br>> *Subject:* [WSBARP] eviction of tenant with disability<br>><br>><br>><br>> PC leased home to boss and now wants he and his wife out, lease expired.<br>> The wife is disabled and the tenant is threating the PC with lawsuit<br>> because of wife?s disability. I am familiar with LL?T law?but the<br>> disability issue is another complication.<br>><br>> Robert S. Schuck<br>> Kennedy,Schuck & Miller, PLLC<br>> 1520 140th NE, Suite 200<br>> Bellevue, WA 98005<br>> (425)451-3760 <(425)%20451-3760> (telephone)<br>> (425)451-3878 <(425)%20451-3878> (facsimile)<br>> <a href="mailto:rsschuck@ksmlawfirm.com">rsschuck@ksmlawfirm.com</a><br>><br>><br>><br>> *This correspondence is covered by the Electronic Communications Privacy<br>> Act, 18 U.S.C. 2510-2521, and may contain confidential information<br>> protected by Attorney-Client privilege. If you are not a person for whom<br>> this message was intended, please delete it from your system immediately,<br>> refrain from copying or forwarding any part of the message, and kindly<br>> notify me at (425) 451-3760 <(425)%20451-3760> or at *<br>> *<a href="mailto:rsschuck@ksmlawfirm.com">rsschuck@ksmlawfirm.com</a>* <<a href="mailto:rsschuck@qwest0ffice.net">rsschuck@qwest0ffice.net</a>>*   Thank you.*<br>><br>><br>><br>><br>><br>> _______________________________________________<br>> WSBARP mailing list<br>> <a href="mailto:WSBARP@lists.wsbarppt.com">WSBARP@lists.wsbarppt.com</a><br>> <a href="http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbarp" target="_blank">http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbarp</a><br>><br>-------------- next part --------------<br>An HTML attachment was scrubbed...<br>URL: <<a href="http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170511/c9864280/attachment-0001.html" target="_blank">http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170511/c9864280/attachment-0001.html</a>><br>-------------- next part --------------<br>A non-text attachment was scrubbed...<br>Name: image002.jpg<br>Type: image/jpeg<br>Size: 14511 bytes<br>Desc: not available<br>URL: <<a href="http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170511/c9864280/image002-0001.jpg" target="_blank">http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170511/c9864280/image002-0001.jpg</a>><br><br>------------------------------<br><br>Message: 8<br>Date: Fri, 12 May 2017 01:01:43 +0000<br>From: Michael Kvistad <<a href="mailto:mkvistad@andersonhunterlaw.com">mkvistad@andersonhunterlaw.com</a>><br>To: "<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>" <<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>><br>Subject: [WSBARP] Forfeiture and Real Estate Excise Tax Affidavit<br>Message-ID:<br>    <<a href="mailto:MWHPR1401MB2047FE95222E455BD63453CBCAE20@MWHPR1401MB2047.namprd14.prod.outlook.com">MWHPR1401MB2047FE95222E455BD63453CBCAE20@MWHPR1401MB2047.namprd14.prod.outlook.com</a>><br>      <br>Content-Type: text/plain; charset="us-ascii"<br><br>I have a client who has a recorded Declaration of Forfeiture pursuant to Chapter 61.30 RCW.  The Real Estate Excise Tax Affidavit needs to be filed, but the borrower, whose interest was forfeited, is not cooperative.  Please let me know if you are aware of how to file a REETA without the cooperation of the seller.<br><br>C. Michael Kvistad | Attorney | Anderson Hunter Law Firm<br>2707 Colby Avenue, Suite 1001 | Everett, WA  98201<br>Phone: (425) 252-5161, Ext. 107 | Fax: (425) 258-3345<br><a href="mailto:mkvistad@andersonhunterlaw.com">mkvistad@andersonhunterlaw.com</a><<a href="mailto:mkvistad@andersonhunterlaw.com?">mailto:mkvistad@andersonhunterlaw.com</a>> | <a href="http://www.andersonhunterlaw.com<http://www.andersonhunterlaw.com/" target="_blank">www.andersonhunterlaw.com<http://www.andersonhunterlaw.com/</a>><br>[Sig facebook1]<<a href="https://www.facebook.com/AndersonHunterLaw" target="_blank">https://www.facebook.com/AndersonHunterLaw</a>>  [Sig linkedin] <<a href="http://www.linkedin.com/pub/michael-kvistad/32/a95/720" target="_blank">http://www.linkedin.com/pub/michael-kvistad/32/a95/720</a>><br><br>This email message may contain confidential and privileged information.  Any unauthorized use is prohibited.  If you are not the intended recipient, please contact the sender by reply email and destroy all copies of the original message.<br><br>-------------- next part --------------<br>An HTML attachment was scrubbed...<br>URL: <<a href="http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170512/3c15347d/attachment-0001.html" target="_blank">http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170512/3c15347d/attachment-0001.html</a>><br>-------------- next part --------------<br>A non-text attachment was scrubbed...<br>Name: image001.png<br>Type: image/png<br>Size: 2136 bytes<br>Desc: image001.png<br>URL: <<a href="http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170512/3c15347d/image001-0001.png" target="_blank">http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170512/3c15347d/image001-0001.png</a>><br>-------------- next part --------------<br>A non-text attachment was scrubbed...<br>Name: image002.png<br>Type: image/png<br>Size: 4173 bytes<br>Desc: image002.png<br>URL: <<a href="http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170512/3c15347d/image002-0001.png" target="_blank">http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170512/3c15347d/image002-0001.png</a>><br><br>------------------------------<br><br>Message: 9<br>Date: Fri, 12 May 2017 15:57:48 +0000<br>From: Catherine Clark <<a href="mailto:Cat@loccc.com">Cat@loccc.com</a>><br>To: WSBA Real Property Listserv <<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>><br>Subject: [WSBARP] JTROS Question<br>Message-ID:<br> <<a href="mailto:DM5PR02MB263417ED26564A31667156E5A3E20@DM5PR02MB2634.namprd02.prod.outlook.com">DM5PR02MB263417ED26564A31667156E5A3E20@DM5PR02MB2634.namprd02.prod.outlook.com</a>><br>      <br>Content-Type: text/plain; charset="us-ascii"<br><br>All:<br><br>What say you on this.<br><br>A & B buy property and take as JTROS.  The deed says JTROS "and not as tenants in common." My view is that the title is under JTROS and won't be construed as tenants in common given this language despite the preference for tenancy in common.<br><br>B has a terminal disease.  B would like to convey his interest in the property to C.<br><br>What do you think happens on B's death, which appears to be imminent.  My view, is at best, C takes a life estate measured by B's life.  I further think that B cannot eliminate the ROS in A by a mere conveyance.  Would not A have to agree?<br><br>Sorry to wake you on a Friday with a future interest question.<br><br>Thanks for all your thoughts.<br><br>Cat<br><br>Catherine C. Clark<br>Law Office of Catherine C. Clark PLLC<br>2200 Sixth Avenue, Suite 1250<br>Seattle, WA 98121<br>Phone:  (206) 838-2528<br>Direct Dial:  (206) 274-7941<br>Cell:  (206) 409-8938<br>Fax: (206) 374-3003<br>Email:  <a href="mailto:cat@loccc.com">cat@loccc.com</a><br><br>NOTICE: The information contained in this electronic information transmission is confidential. If you are not the intended recipient, or the employee or agent responsible for delivering it to the intended recipient, you are hereby notified that any use, dissemination, distribution or copying of this communication is prohibited.  If you received this communication in error, please immediately notify the sender by telephone at (206) 838-2528. Thank you.<br><br>-------------- next part --------------<br>An HTML attachment was scrubbed...<br>URL: <<a href="http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170512/e6871927/attachment-0001.html" target="_blank">http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170512/e6871927/attachment-0001.html</a>><br><br>------------------------------<br><br>Message: 10<br>Date: Fri, 12 May 2017 16:12:22 +0000<br>From: Marcus Fry <mfry@lyon-law.com><br>To: WSBA Real Property Listserv <<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>><br>Subject: Re: [WSBARP] JTROS Question<br>Message-ID:<br> <<a href="mailto:BN4PR14MB0497FA8F9065825ADCA597C9F6E20@BN4PR14MB0497.namprd14.prod.outlook.com">BN4PR14MB0497FA8F9065825ADCA597C9F6E20@BN4PR14MB0497.namprd14.prod.outlook.com</a>><br>      <br>Content-Type: text/plain; charset="us-ascii"<br><br>Yes, JTWROS is not a contractual obligation, i.e., that is subject to a breach claim.  It is a status of how property is held and provides for a mechanism of transfer upon death.  Either owner may sever JTWROS by transferring his or her interest.  It destroys the 4 unities of title with the transfer and C would become a TIC with A.<br><br>Marcus J. Fry<br>Lyon, Weigand & Gustafson, P.S.<br>P.O. Box 1689<br>Yakima, Washington  98907<br>Telephone:  (509) 248-7220<br>Facsimile:  (509) 575-1883<br><br>NOTICES:<br>Confidentiality: This e-mail transmission may contain information which is protected by attorney-client, work product and/or other privileges.  If you are not the intended recipient, you are hereby notified that any disclosure, or taking of any action in reliance on the contents, is strictly prohibited.  If you have received this transmission in error, please contact us immediately and return the e-mail to us by choosing Reply (or the corresponding function on your e-mail system) and then deleting the e-mail.<br><br>From: wsbarp-<a href="mailto:bounces@lists.wsbarppt.com">bounces@lists.wsbarppt.com</a> [<a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com?">mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com</a>] On Behalf Of Catherine Clark<br>Sent: Friday, May 12, 2017 8:58 AM<br>To: WSBA Real Property Listserv<br>Subject: [WSBARP] JTROS Question<br><br>All:<br><br>What say you on this.<br><br>A & B buy property and take as JTROS.  The deed says JTROS "and not as tenants in common."  My view is that the title is under JTROS and won't be construed as tenants in common given this language despite the preference for tenancy in common.<br><br>B has a terminal disease.  B would like to convey his interest in the property to C.<br><br>What do you think happens on B's death, which appears to be imminent.  My view, is at best, C takes a life estate measured by B's life.  I further think that B cannot eliminate the ROS in A by a mere conveyance.  Would not A have to agree?<br><br>Sorry to wake you on a Friday with a future interest question.<br><br>Thanks for all your thoughts.<br><br>Cat<br><br>Catherine C. Clark<br>Law Office of Catherine C. Clark PLLC<br>2200 Sixth Avenue, Suite 1250<br>Seattle, WA 98121<br>Phone:  (206) 838-2528<br>Direct Dial:  (206) 274-7941<br>Cell:  (206) 409-8938<br>Fax: (206) 374-3003<br>Email:  <a href="mailto:cat@loccc.com">cat@loccc.com</a><<a href="mailto:cat@loccc.com?">mailto:cat@loccc.com</a>><br><br>NOTICE: The information contained in this electronic information transmission is confidential. If you are not the intended recipient, or the employee or agent responsible for delivering it to the intended recipient, you are hereby notified that any use, dissemination, distribution or copying of this communication is prohibited.  If you received this communication in error, please immediately notify the sender by telephone at (206) 838-2528. Thank you.<br><br>-------------- next part --------------<br>An HTML attachment was scrubbed...<br>URL: <<a href="http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170512/10bd35d3/attachment-0001.html" target="_blank">http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170512/10bd35d3/attachment-0001.html</a>><br><br>------------------------------<br><br>Message: 11<br>Date: Fri, 12 May 2017 09:15:55 -0700<br>From: "Rick Hoss" <<a href="mailto:rhoss@hctc.com">rhoss@hctc.com</a>><br>To: "'WSBA Real Property Listserv'" <<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>><br>Subject: Re: [WSBARP] JTROS Question<br>Message-ID: <001601d2cb3b$090f43b0$1b2dcb10$@com><br>Content-Type: text/plain; charset="us-ascii"<br><br>Cat - 64.28.010 grants each JT the unilateral right to sever. "A joint<br>tenancy shall have the incidents of survivorship and severability as at<br>common law, including the unilateral right of each tenant to sever the joint<br>tenancy."<br><br>Rick<br><br> <br><br>From: wsbarp-<a href="mailto:bounces@lists.wsbarppt.com">bounces@lists.wsbarppt.com</a><br>[<a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com?">mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com</a>] On Behalf Of Catherine Clark<br>Sent: Friday, May 12, 2017 8:58 AM<br>To: WSBA Real Property Listserv<br>Subject: [WSBARP] JTROS Question<br><br> <br><br>All:<br><br> <br><br>What say you on this.<br><br> <br><br>A & B buy property and take as JTROS.  The deed says JTROS "and not as<br>tenants in common."  My view is that the title is under JTROS and won't be<br>construed as tenants in common given this language despite the preference<br>for tenancy in common.<br><br> <br><br>B has a terminal disease.  B would like to convey his interest in the<br>property to C.<br><br> <br><br>What do you think happens on B's death, which appears to be imminent.  My<br>view, is at best, C takes a life estate measured by B's life.  I further<br>think that B cannot eliminate the ROS in A by a mere conveyance.  Would not<br>A have to agree?<br><br> <br><br>Sorry to wake you on a Friday with a future interest question.<br><br> <br><br>Thanks for all your thoughts.<br><br> <br><br>Cat<br><br> <br><br>Catherine C. Clark<br><br>Law Office of Catherine C. Clark PLLC<br><br>2200 Sixth Avenue, Suite 1250<br><br>Seattle, WA 98121<br><br>Phone:  (206) 838-2528<br><br>Direct Dial:  (206) 274-7941<br><br>Cell:  (206) 409-8938<br><br>Fax: (206) 374-3003<br><br>Email:  <a href="mailto:cat@loccc.com">cat@loccc.com</a><br><br> <br><br>NOTICE: The information contained in this electronic information<br>transmission is confidential. If you are not the intended recipient, or the<br>employee or agent responsible for delivering it to the intended recipient,<br>you are hereby notified that any use, dissemination, distribution or copying<br>of this communication is prohibited.  If you received this communication in<br>error, please immediately notify the sender by telephone at (206) 838-2528.<br>Thank you.<br><br> <br><br>-------------- next part --------------<br>An HTML attachment was scrubbed...<br>URL: <<a href="http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170512/3bb1429d/attachment-0001.html" target="_blank">http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170512/3bb1429d/attachment-0001.html</a>><br><br>------------------------------<br><br>Message: 12<br>Date: Fri, 12 May 2017 09:50:21 -0700<br>From: John McCrady <<a href="mailto:j.mccrady@pstitle.com">j.mccrady@pstitle.com</a>><br>To: WSBA Real Property Listserv <<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>><br>Subject: Re: [WSBARP] JTROS Question<br>Message-ID:<br>    <<a href="mailto:A8106026B40C9544A17DC5E44A2003EE01E6350B6CAE@PSTMAILV.pstitle.com">A8106026B40C9544A17DC5E44A2003EE01E6350B6CAE@PSTMAILV.pstitle.com</a>><br>Content-Type: text/plain; charset="us-ascii"<br><br>If I understand your facts correctly, when B conveys to C, the joint tenancy is severed and A and C would hold title as tenants in common.<br><br>John McCrady<br>Counsel<br>Puget Sound Title Company<br>5350 Orchard Street West<br>University Place WA 98466<br>253-476-5721<br><br>From: wsbarp-<a href="mailto:bounces@lists.wsbarppt.com">bounces@lists.wsbarppt.com</a> [<a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com?">mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com</a>] On Behalf Of Catherine Clark<br>Sent: Friday, May 12, 2017 8:58 AM<br>To: WSBA Real Property Listserv <<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>><br>Subject: [WSBARP] JTROS Question<br><br>All:<br><br>What say you on this.<br><br>A & B buy property and take as JTROS.  The deed says JTROS "and not as tenants in common."  My view is that the title is under JTROS and won't be construed as tenants in common given this language despite the preference for tenancy in common.<br><br>B has a terminal disease.  B would like to convey his interest in the property to C.<br><br>What do you think happens on B's death, which appears to be imminent.  My view, is at best, C takes a life estate measured by B's life.  I further think that B cannot eliminate the ROS in A by a mere conveyance.  Would not A have to agree?<br><br>Sorry to wake you on a Friday with a future interest question.<br><br>Thanks for all your thoughts.<br><br>Cat<br><br>Catherine C. Clark<br>Law Office of Catherine C. Clark PLLC<br>2200 Sixth Avenue, Suite 1250<br>Seattle, WA 98121<br>Phone:  (206) 838-2528<br>Direct Dial:  (206) 274-7941<br>Cell:  (206) 409-8938<br>Fax: (206) 374-3003<br>Email:  <a href="mailto:cat@loccc.com">cat@loccc.com</a><<a href="mailto:cat@loccc.com?">mailto:cat@loccc.com</a>><br><br>NOTICE: The information contained in this electronic information transmission is confidential. If you are not the intended recipient, or the employee or agent responsible for delivering it to the intended recipient, you are hereby notified that any use, dissemination, distribution or copying of this communication is prohibited.  If you received this communication in error, please immediately notify the sender by telephone at (206) 838-2528. Thank you.<br><br>-------------- next part --------------<br>An HTML attachment was scrubbed...<br>URL: <<a href="http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170512/afff0abe/attachment-0001.html" target="_blank">http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170512/afff0abe/attachment-0001.html</a>><br><br>------------------------------<br><br>Message: 13<br>Date: Fri, 12 May 2017 17:51:26 +0000<br>From: Paul Neumiller <<a href="mailto:pneumiller@hotmail.com">pneumiller@hotmail.com</a>><br>To: "'WSBA Real Property Listserv'" <<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>><br>Subject: Re: [WSBARP] JTROS Question<br>Message-ID:<br> <<a href="mailto:CY1PR1101MB122537872896A3445A378965D2E20@CY1PR1101MB1225.namprd11.prod.outlook.com">CY1PR1101MB122537872896A3445A378965D2E20@CY1PR1101MB1225.namprd11.prod.outlook.com</a>><br>      <br>Content-Type: text/plain; charset="windows-1252"<br><br>In general, I think everyone?s initial response is correct BUT I had a probate matter about ten years ago where the deceased spouse transferred her interest in the community property residence to her son (by a previous marriage, of course) just before she died.  The surviving spouse successfully moved the probate court to set aside the deed to the son because it was an improper transfer of a community property asset without the surviving spouse?s permission.  Don?t know if this applies to you but you might want to look into it IF A and B are married.<br><br>[cid:<a href="mailto:image002.jpg@01D2CB0D.582BE210">image002.jpg@01D2CB0D.582BE210</a>]<br><br>From: wsbarp-<a href="mailto:bounces@lists.wsbarppt.com">bounces@lists.wsbarppt.com</a> [<a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com?">mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com</a>] On Behalf Of John McCrady<br>Sent: Friday, May 12, 2017 9:50 AM<br>To: WSBA Real Property Listserv <<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>><br>Subject: Re: [WSBARP] JTROS Question<br><br>If I understand your facts correctly, when B conveys to C, the joint tenancy is severed and A and C would hold title as tenants in common.<br><br>John McCrady<br>Counsel<br>Puget Sound Title Company<br>5350 Orchard Street West<br>University Place WA 98466<br>253-476-5721<br><br>From: wsbarp-<a href="mailto:bounces@lists.wsbarppt.com">bounces@lists.wsbarppt.com</a><<a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com?">mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com</a>> [<a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com?">mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com</a>] On Behalf Of Catherine Clark<br>Sent: Friday, May 12, 2017 8:58 AM<br>To: WSBA Real Property Listserv <<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a><<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com?">mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>>><br>Subject: [WSBARP] JTROS Question<br><br>All:<br><br>What say you on this.<br><br>A & B buy property and take as JTROS.  The deed says JTROS ?and not as tenants in common.?  My view is that the title is under JTROS and won?t be construed as tenants in common given this language despite the preference for tenancy in common.<br><br>B has a terminal disease.  B would like to convey his interest in the property to C.<br><br>What do you think happens on B?s death, which appears to be imminent.  My view, is at best, C takes a life estate measured by B?s life.  I further think that B cannot eliminate the ROS in A by a mere conveyance.  Would not A have to agree?<br><br>Sorry to wake you on a Friday with a future interest question.<br><br>Thanks for all your thoughts.<br><br>Cat<br><br>Catherine C. Clark<br>Law Office of Catherine C. Clark PLLC<br>2200 Sixth Avenue, Suite 1250<br>Seattle, WA 98121<br>Phone:  (206) 838-2528<br>Direct Dial:  (206) 274-7941<br>Cell:  (206) 409-8938<br>Fax: (206) 374-3003<br>Email:  <a href="mailto:cat@loccc.com">cat@loccc.com</a><<a href="mailto:cat@loccc.com?">mailto:cat@loccc.com</a>><br><br>NOTICE: The information contained in this electronic information transmission is confidential. If you are not the intended recipient, or the employee or agent responsible for delivering it to the intended recipient, you are hereby notified that any use, dissemination, distribution or copying of this communication is prohibited.  If you received this communication in error, please immediately notify the sender by telephone at (206) 838-2528. Thank you.<br><br>-------------- next part --------------<br>An HTML attachment was scrubbed...<br>URL: <<a href="http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170512/1623cb1b/attachment-0001.html" target="_blank">http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170512/1623cb1b/attachment-0001.html</a>><br>-------------- next part --------------<br>A non-text attachment was scrubbed...<br>Name: image002.jpg<br>Type: image/jpeg<br>Size: 14511 bytes<br>Desc: image002.jpg<br>URL: <<a href="http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170512/1623cb1b/image002-0001.jpg" target="_blank">http://mailman.fsr.com/pipermail/wsbarp/attachments/20170512/1623cb1b/image002-0001.jpg</a>><br><br>------------------------------<br><br>_______________________________________________<br>WSBARP mailing list<br><a href="mailto:WSBARP@lists.wsbarppt.com">WSBARP@lists.wsbarppt.com</a><br><a href="http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbarp" target="_blank">http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbarp</a><br><br>End of WSBARP Digest, Vol 32, Issue 11<br>**************************************<br></div></div>