<html xmlns:v="urn:schemas-microsoft-com:vml" xmlns:o="urn:schemas-microsoft-com:office:office" xmlns:w="urn:schemas-microsoft-com:office:word" xmlns:m="http://schemas.microsoft.com/office/2004/12/omml" xmlns="http://www.w3.org/TR/REC-html40"><head><meta http-equiv=Content-Type content="text/html; charset=utf-8"><meta name=Generator content="Microsoft Word 12 (filtered medium)"><style><!--
/* Font Definitions */
@font-face
        {font-family:Helvetica;
        panose-1:2 11 6 4 2 2 2 2 2 4;}
@font-face
        {font-family:"Cambria Math";
        panose-1:2 4 5 3 5 4 6 3 2 4;}
@font-face
        {font-family:Calibri;
        panose-1:2 15 5 2 2 2 4 3 2 4;}
@font-face
        {font-family:Tahoma;
        panose-1:2 11 6 4 3 5 4 4 2 4;}
/* Style Definitions */
p.MsoNormal, li.MsoNormal, div.MsoNormal
        {margin:0in;
        margin-bottom:.0001pt;
        font-size:12.0pt;
        font-family:"Times New Roman","serif";}
a:link, span.MsoHyperlink
        {mso-style-priority:99;
        color:blue;
        text-decoration:underline;}
a:visited, span.MsoHyperlinkFollowed
        {mso-style-priority:99;
        color:purple;
        text-decoration:underline;}
span.EmailStyle17
        {mso-style-type:personal-reply;
        font-family:"Times New Roman","serif";
        color:windowtext;
        font-weight:normal;
        font-style:normal;}
.MsoChpDefault
        {mso-style-type:export-only;
        font-size:10.0pt;}
@page WordSection1
        {size:8.5in 11.0in;
        margin:1.0in 1.0in 1.0in 1.0in;}
div.WordSection1
        {page:WordSection1;}
--></style><!--[if gte mso 9]><xml>
<o:shapedefaults v:ext="edit" spidmax="1026" />
</xml><![endif]--><!--[if gte mso 9]><xml>
<o:shapelayout v:ext="edit">
<o:idmap v:ext="edit" data="1" />
</o:shapelayout></xml><![endif]--></head><body lang=EN-US link=blue vlink=purple><div class=WordSection1><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt'>Liens are often misunderstood in this context. The governing documents typically create the lien. Nothing else needs to be done to create the lien right.  We file a notice of claim of lien so that anyone else actually knows about the lien, which makes it easier to deal with lenders and new owners and so on, but the lien is not the recorded document; that is just notice that the lien exists, and is not even necessary unless the governing documents make it so. <o:p></o:p></span></p><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt'><o:p> </o:p></span></p><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt'>And each association may have different governing documents, some of them create an inchoate lien as of the recording of the covenants, some of them create a lien when an assessment is due, some when the assessment is delinquent, so you have to look at all the governing documents, and don’t forget the plat maps.<o:p></o:p></span></p><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt'><o:p> </o:p></span></p><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt'>Our notices of claim of lien specifically include that the lien includes all other such charges to be imposed in the future. That also covers notice to everyone else that the lien can grow.<o:p></o:p></span></p><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt'><o:p> </o:p></span></p><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt'>Rob<o:p></o:p></span></p><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt'><o:p> </o:p></span></p><div><p class=MsoNormal style='text-autospace:none'><span style='font-size:14.0pt'>Robert D. Wilson-Hoss <br>Hoss & Wilson-Hoss, LLP <br>236 West Birch Street <br>Shelton, WA 98584 <br>360 426-2999<o:p></o:p></span></p><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt'><a href="www.hossandwilsonhoss.com">www.hossandwilson-hoss.com</a><br><a href="mailto:rob@hctc.com">rob@hctc.com</a></span><span style='font-size:11.0pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'><o:p></o:p></span></p><p class=MsoNormal><span style='font-size:11.0pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'><o:p> </o:p></span></p><p class=MsoNormal style='text-autospace:none'><i><span style='font-size:11.0pt'>This message is intended solely for the use of the addressee and may contain information that is privileged, confidential, and exempt from disclosure under applicable law.  If you are not the addressee, you are hereby notified that any use, distribution, or copying of this message is strictly prohibited.  If you received this message in error, please notify us by reply e-mail or by telephone (call us collect at the number listed above) and immediately delete this message and any and all of its attachments.  Thank you.<o:p></o:p></span></i></p><p class=MsoNormal><span style='font-size:11.0pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'><o:p> </o:p></span></p><p class=MsoNormal><b><span style='font-size:10.0pt;text-transform:uppercase'>This office does debt collection and this e-mail may be an attempt to collect a debt, Any information obtained will be used for that purpose.  </span></b><span style='font-size:10.0pt'>To the extent the Federal Fair Debt Collection Practices Act (15 U.S.C. § 1692) applies this firm is acting as a debt collector for the condominium/homeowners' association named above to collect a debt owed to it. Any information obtained will be used for collection purposes. You have the right to seek advice of legal counsel.</span><span style='font-size:11.0pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'><o:p></o:p></span></p></div><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt'><o:p> </o:p></span></p><div><div style='border:none;border-top:solid #B5C4DF 1.0pt;padding:3.0pt 0in 0in 0in'><p class=MsoNormal><b><span style='font-size:10.0pt;font-family:"Tahoma","sans-serif"'>From:</span></b><span style='font-size:10.0pt;font-family:"Tahoma","sans-serif"'> wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com [mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com] <b>On Behalf Of </b>Patrick McDonald<br><b>Sent:</b> Thursday, November 17, 2016 9:41 AM<br><b>To:</b> WSBA Real Property Listserv<br><b>Subject:</b> Re: [WSBARP] HOA "Continuing" Lien and Foreclosure<o:p></o:p></span></p></div></div><p class=MsoNormal><o:p> </o:p></p><p class=MsoNormal>Hi, <o:p></o:p></p><div><p class=MsoNormal><o:p> </o:p></p></div><div><p class=MsoNormal>If the covenants provide for a lien for unpaid assessments, there is no obligation to continuously record liens with the county. I think you can foreclose and include the 2016 annual assessment amount.<o:p></o:p></p><div><p class=MsoNormal><o:p> </o:p></p></div><div><p class=MsoNormal>Homeowner associations can charge late fees pursuant to RCW 64.38.020(11) unless otherwise provided in the governing documents. However, the wording in the recorded lien itself isn’t very good and suggests that the Association isn’t going to charge late fees after 2015. <o:p></o:p></p></div><div><p class=MsoNormal><o:p> </o:p></p></div><div><p class=MsoNormal>Patrick McDonald<o:p></o:p></p><div><div><p class=MsoNormal><span style='font-size:7.0pt;font-family:"Helvetica","sans-serif";color:black'>_________________________<o:p></o:p></span></p></div><div><p class=MsoNormal><b><span style='font-size:7.0pt;font-family:"Helvetica","sans-serif";color:black'>Pody & McDonald, PLLC</span></b><span style='font-size:7.0pt;font-family:"Helvetica","sans-serif";color:black'><o:p></o:p></span></p></div><div><p class=MsoNormal><span style='font-size:7.0pt;font-family:"Helvetica","sans-serif";color:black'>1200 Fifth Avenue, Suite 1410 <o:p></o:p></span></p></div><div><p class=MsoNormal><span style='font-size:7.0pt;font-family:"Helvetica","sans-serif";color:black'>Seattle, WA 98101-3106<o:p></o:p></span></p></div><div><p class=MsoNormal><span style='font-size:7.0pt;font-family:"Helvetica","sans-serif";color:black'>T: 206-467-1559<o:p></o:p></span></p></div><div><p class=MsoNormal><span style='font-size:7.0pt;font-family:"Helvetica","sans-serif";color:black'>F: 206-467-4489<o:p></o:p></span></p></div><div><p class=MsoNormal><span style='font-size:7.0pt;font-family:"Helvetica","sans-serif";color:black'><o:p> </o:p></span></p></div><div><p class=MsoNormal><span style='font-size:7.0pt;font-family:"Helvetica","sans-serif";color:black'><o:p> </o:p></span></p></div><p class=MsoNormal><o:p> </o:p></p></div><p class=MsoNormal><o:p> </o:p></p><div><blockquote style='margin-top:5.0pt;margin-bottom:5.0pt'><div><p class=MsoNormal>On Nov 17, 2016, at 9:18 AM, Josh Grant <<a href="mailto:jgrant@ACCIMA.COM">jgrant@ACCIMA.COM</a>> wrote:<o:p></o:p></p></div><p class=MsoNormal><o:p> </o:p></p><div><div><div><div><div><p class=MsoNormal><span style='font-size:13.5pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'>My client is a HOA that recorded a lien for nonpayment of annual assessments for years  in 2013, 2014 and 2015.  Not sure if some of the earlier years’ assessments were paid, but 2015 was definitely not paid.  Now we have 2016 unpaid as well.  I am getting ready to judicially foreclose liens and I thought I would have to record a new lien for the 2016 assessment before I can foreclose based on the 2016 assessment.</span><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'><o:p></o:p></span></p></div><div><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'> <o:p></o:p></span></p></div><div><p class=MsoNormal><span style='font-size:13.5pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'>My client thinks the following language in the CC&R’s prevents us from having to file a lien each year, once we have filed one of them, or at least once we file one and some portion of it remains unpaid:</span><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'><o:p></o:p></span></p></div><div><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'> <o:p></o:p></span></p></div><div><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'>    </span><span style='font-size:13.5pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'>“Any annual... assessments, together with interest, costs, collection costs, and reasonable attorney's fees... shall be a continuing lien on the lot against which such assessment is made... The board shall have the right to publicly record a lien against title to a Lot evidencing the existence of this continuing lien.... The Board of Directors... may sue the Lot Owner personally obligated to pay and/or foreclose a lien against the Lot in the same manner as a mortgage of real property....”</span><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'><o:p></o:p></span></p></div><div><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'> <o:p></o:p></span></p></div><div><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'>    </span><span style='font-size:13.5pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'>Also, the lien itself states:  “Principal Amount to Date for Which the Is [sic] Lien Claimed:  $15000 including:  and at this point the 2013, 2014, and 2015 lien amounts are listed] and then it reads “Plus continuing annual dues”.</span><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'><o:p></o:p></span></p></div><div><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'> <o:p></o:p></span></p></div><div><p class=MsoNormal><span style='font-size:13.5pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'>Another issue is that the lien recites an added amount: “$189.00 Late Fees owing on Annual Dues”, however, I don’t see any provision for charging late fees in the CC&R’s.</span><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'><o:p></o:p></span></p></div><div><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'> <o:p></o:p></span></p></div><div><p class=MsoNormal><span style='font-size:13.5pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'>Anyone have an opinion on whether we can tack on the 2016 assessment to our lien foreclosure action without recording a new lien? and on whether we can require late fees be paid?</span><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'><o:p></o:p></span></p></div><div><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'> <o:p></o:p></span></p></div><div><p class=MsoNormal><span style='font-size:13.5pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'>Josh</span><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'><o:p></o:p></span></p></div><div><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'> <o:p></o:p></span></p></div><div><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Calibri","sans-serif"'>Joshua F. Grant, PS<br>Attorney at Law<br>P. O. Box 619<br>Wilbur, WA 99185<br>tel 509 647 5578<br>fax 509 647 2734<o:p></o:p></span></p></div></div></div></div><p class=MsoNormal>_______________________________________________<br>WSBARP mailing list<br><a href="mailto:WSBARP@lists.wsbarppt.com">WSBARP@lists.wsbarppt.com</a><br><a href="http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbarp">http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbarp</a><o:p></o:p></p></div></blockquote></div><p class=MsoNormal><o:p> </o:p></p></div></div></div></body></html>