<html xmlns:v="urn:schemas-microsoft-com:vml" xmlns:o="urn:schemas-microsoft-com:office:office" xmlns:w="urn:schemas-microsoft-com:office:word" xmlns:m="http://schemas.microsoft.com/office/2004/12/omml" xmlns="http://www.w3.org/TR/REC-html40"><head><meta http-equiv=Content-Type content="text/html; charset=iso-8859-1"><meta name=Generator content="Microsoft Word 12 (filtered medium)"><style><!--
/* Font Definitions */
@font-face
        {font-family:"Cambria Math";
        panose-1:2 4 5 3 5 4 6 3 2 4;}
@font-face
        {font-family:Calibri;
        panose-1:2 15 5 2 2 2 4 3 2 4;}
/* Style Definitions */
p.MsoNormal, li.MsoNormal, div.MsoNormal
        {margin:0in;
        margin-bottom:.0001pt;
        font-size:11.0pt;
        font-family:"Calibri","sans-serif";}
a:link, span.MsoHyperlink
        {mso-style-priority:99;
        color:blue;
        text-decoration:underline;}
a:visited, span.MsoHyperlinkFollowed
        {mso-style-priority:99;
        color:purple;
        text-decoration:underline;}
span.EmailStyle17
        {mso-style-type:personal-compose;
        font-family:"Times New Roman","serif";
        color:windowtext;
        font-weight:normal;
        font-style:normal;}
.MsoChpDefault
        {mso-style-type:export-only;}
@page WordSection1
        {size:8.5in 11.0in;
        margin:1.0in 1.0in 1.0in 1.0in;}
div.WordSection1
        {page:WordSection1;}
--></style><!--[if gte mso 9]><xml>
<o:shapedefaults v:ext="edit" spidmax="1026" />
</xml><![endif]--><!--[if gte mso 9]><xml>
<o:shapelayout v:ext="edit">
<o:idmap v:ext="edit" data="1" />
</o:shapelayout></xml><![endif]--></head><body lang=EN-US link=blue vlink=purple><div class=WordSection1><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'>Interesting new published Div. II case about what a HOA is, Walsh v. Halme, out today. The statute at issue is 64.38.005(11), which defines homeowners' associations:<o:p></o:p></span></p><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'><o:p> </o:p></span></p><p class=MsoNormal>RCW 64.38.010(11) defines a “homeowners’ association” as a corporation, unincorporated association, or other legal entity, each member of which is an owner of residential real property located within the association's jurisdiction, as described in the governing documents, and by virtue of membership or ownership of property is obligated to pay real property taxes, insurance premiums, maintenance costs, or for improvement of real property other than that which is owned by the member.<span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'><o:p></o:p></span></p><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'><o:p> </o:p></span></p><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'>and the precise point is, what means the first part of this - "a corporation, unincorporated association, or other legal entity?" Some questionable analysis leads to the conclusion that the recorded documents must refer to some sort of entity other than the owners themselves, that is something more than your run-of-the-mill unincorporated association:  <o:p></o:p></span></p><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'><o:p> </o:p></span></p><p class=MsoNormal>The HAA does not define “unincorporated association” or “legal entity,” and no Washington case addresses the meaning of these terms in the homeowners’ association context. Use of the word “other” before “legal entity” suggests that “unincorporated association” as used in RCW 64.38.010(11) must be a “legal entity.” However, unincorporated associations generally are not legal entities. Newport Yacht Basin Ass’n of Condo. Owners v. Supreme Nw., Inc., 168 Wn. App. 56, 74, 277 P.3d 18 (2012). Therefore, RCW 64.38.010(11) seems to require something more than a “typical” unincorporated association.<o:p></o:p></p><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'><o:p> </o:p></span></p><p class=MsoNormal style='text-autospace:none'><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'>According to the court, when the statute says "unincorporated association," that is modified by "<b>other</b> legal entity," so the governing documents actually have to refer to something more than a typical unincorporated association, whatever that is. Age has its privileges; mine includes the privilege to say, no, that is not what the Legislature meant, and this is statutory interpretation of the most outcome-based sort. If the court were right, and "other legal entity" modified unincorporated association, then the only unincorporated associations that would count would be legal entities, which by definintion they are not. Oops. The court no doubt recognized this when it said that the statute "seems to require something more than a 'typical' association." So it went ahead and helped the Legislature out by providing its own rule.   <o:p></o:p></span></p><p class=MsoNormal style='text-autospace:none'><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'><o:p> </o:p></span></p><p class=MsoNormal style='text-autospace:none'><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'>At any rate, the analysis then goes on to a discussion of what a typical unincorporated association is; it never gets to a discussion of what something more than a typical unincorporated association might be. <o:p></o:p></span></p><p class=MsoNormal style='text-autospace:none'><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'><o:p> </o:p></span></p><p class=MsoNormal style='text-autospace:none'><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'>Regardless, the result is that any HOA is at risk of challenge if its governing documents do not refer in some unspecified way to some sort of unspecified category of association of members. And that includes a whole lot (at least hundreds if not thousands) of very long-established and successful HOAs with that one-page set of minimal restrictive covenants that many were using in the 1960s; you know, the ones that include, <o:p></o:p></span></p><p class=MsoNormal style='text-autospace:none'><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'><o:p> </o:p></span></p><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'> </span>No noxious or offensive activity shall be carried on upon said Tract or any part thereof, nor shall anything be done or maintained thereon which may be or become an annoyance or nuisance to the neighborhood.<span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'><o:p></o:p></span></p><p class=MsoNormal style='text-autospace:none'><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'><o:p> </o:p></span></p><p class=MsoNormal style='text-autospace:none'><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'>Look, this is a serious issue and always has been, since the HOAA was adopted. Does it really apply all of the HOAA rules to small water or road maintenance associations? But the answer to the issue, politically, is to find a way to amend the statute to aim the HOAA rules to actual HOAs and not impose a bunch of silly requirements or powers on small associations that don't have or want rules about structure or behavior limitations. Here, according to this court, the answer is to interpret the statute to require that the governing documents include some reference to something more than a typical unincorporated association. <o:p></o:p></span></p><p class=MsoNormal style='text-autospace:none'><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'><o:p> </o:p></span></p><p class=MsoNormal style='text-autospace:none'><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'>Right now, this is simply a statutory interpretation issue - what does "unincorporated association" mean in this context?  <o:p></o:p></span></p><p class=MsoNormal style='text-autospace:none'><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'>  <o:p></o:p></span></p><p class=MsoNormal style='text-autospace:none'><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'>As for me, I don't think "other legal entity" defines or limits "unincorporated association," citing to Homer Simpson ("duh") (what did you want the Legislature to say, "unincorporated association, or other entity that has some legal status in addition to unincorporated and incorporated associations?") (and how can "<b>other </b>legal entity" apply to an unincorporated association that is by definition not a legal entity?); and I think this term, "unincorporated association," is meant to include an association of people. If we read the dictionary definitions of "association" in Google we can find one to suit every need and taste, including, "a connection or relationship between things or people," and a"group of persons banded together for a specific purpose." Road maintenance agreements and water agreements qualify under these definitions.<o:p></o:p></span></p><p class=MsoNormal style='text-autospace:none'><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'><o:p> </o:p></span></p><p class=MsoNormal style='text-autospace:none'><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'>Finally, if anyone thinks that this opens the door to water or road maintenance associations starting to control the color palette for front doors, please remember the limitations of Wilkinson v. Chiwawa: is it already a covenant? (can't add new ones unless the old ones say you can specifically); can't add additional burdens; must be consistent with the general scheme of the development. Etc.<o:p></o:p></span></p><p class=MsoNormal style='text-autospace:none'><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'><o:p> </o:p></span></p><p class=MsoNormal style='text-autospace:none'><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'>Your obedient servant,<o:p></o:p></span></p><p class=MsoNormal style='text-autospace:none'><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'><o:p> </o:p></span></p><p class=MsoNormal style='text-autospace:none'><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'>Rob<o:p></o:p></span></p><p class=MsoNormal style='text-autospace:none'><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'><o:p> </o:p></span></p><p class=MsoNormal style='text-autospace:none'><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'><o:p> </o:p></span></p><p class=MsoNormal style='text-autospace:none'><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'>Robert D. Wilson-Hoss <br>Hoss & Wilson-Hoss, LLP <br>236 West Birch Street <br>Shelton, WA 98584 <br>360 426-2999<o:p></o:p></span></p><p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'><a href="www.hossandwilsonhoss.com"><span style='color:blue'>www.hossandwilson-hoss.com</span></a><br>rob@hctc.com</span><o:p></o:p></p><p class=MsoNormal><o:p> </o:p></p><p class=MsoNormal style='text-autospace:none'><i><span style='font-family:"Times New Roman","serif"'>This message is intended solely for the use of the addressee and may contain information that is privileged, confidential, and exempt from disclosure under applicable law.  If you are not the addressee, you are hereby notified that any use, distribution, or copying of this message is strictly prohibited.  If you received this message in error, please notify us by reply e-mail or by telephone (call us collect at the number listed above) and immediately delete this message and any and all of its attachments.  Thank you.<o:p></o:p></span></i></p><p class=MsoNormal><o:p> </o:p></p><p class=MsoNormal><b><span style='font-size:10.0pt;font-family:"Times New Roman","serif";text-transform:uppercase'>This office does debt collection and this e-mail may be an attempt to collect a debt, Any information obtained will be used for that purpose.  </span></b><span style='font-size:10.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"'>To the extent the Federal Fair Debt Collection Practices Act (15 U.S.C. § 1692) applies this firm is acting as a debt collector for the condominium/homeowners' association named above to collect a debt owed to it. Any information obtained will be used for collection purposes. You have the right to seek advice of legal counsel.</span><o:p></o:p></p><p class=MsoNormal><o:p> </o:p></p></div></body></html>