<div dir="ltr">I believe a life estate is worth a percentage of the property's total value and counts toward the individual's asset limit. This may make Medicaid eligibility difficult. </div><br><div class="gmail_quote gmail_quote_container"><div dir="ltr" class="gmail_attr">On Thu, Aug 13, 2026 at 1:05 PM Nick Pleasants <<a href="mailto:npleasants@ohswlaw.com">npleasants@ohswlaw.com</a>> wrote:<br></div><blockquote class="gmail_quote" style="margin:0px 0px 0px 0.8ex;border-left:1px solid rgb(204,204,204);padding-left:1ex"><div class="msg9123337836945518046">





<div lang="EN-US" style="overflow-wrap: break-word;">
<div class="m_9123337836945518046WordSection1">
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12pt;font-family:Aptos,sans-serif;color:windowtext">Mark,<u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12pt;font-family:Aptos,sans-serif;color:windowtext">The trick that I have seen before is a grantor-retained life estate. See, e.g.,
<a href="http://archives.cpajournal.com/2001/0700/dept/d076301.htm" target="_blank">http://archives.cpajournal.com/2001/0700/dept/d076301.htm</a><u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12pt;font-family:Aptos,sans-serif;color:windowtext">Not sure how retaining a life estate will affect Medicaid.<u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12pt;font-family:Aptos,sans-serif;color:windowtext">This is not intended to be tax advice to anyone. Consult your own CPA.<u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12pt;font-family:Aptos,sans-serif;color:windowtext">Best,
<u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12pt;font-family:Aptos,sans-serif;color:windowtext">Nick<u></u><u></u></span></p>
<div>
<p class="MsoNormal" style="margin-bottom:0in"><b><span style="font-size:12pt;font-family:Aptos,sans-serif;color:black">Nicholas Pleasants | Shareholder</span></b><span style="font-size:11pt;font-family:Calibri,sans-serif;color:windowtext"><u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal" style="margin-bottom:0in"><span style="font-size:11pt;font-family:Aptos,sans-serif;color:rgb(112,173,71)"><img border="0" width="223" height="95" style="width: 2.3229in; height: 0.9895in;" id="m_9123337836945518046Picture_x0020_1" src="cid:ii_19ffcc16f3e4ce8e91" alt="OseranHahnAttyatLaw 8"></span><span style="font-size:11pt;font-family:Calibri,sans-serif;color:windowtext"><u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal" style="margin-bottom:0in"><span style="font-size:11pt;font-family:Aptos,sans-serif;color:black">11225 SE 6^th Street | Suite 100 | Bellevue, WA 98004<br>
Main: (425) 455-3900 | Fax: (425) 455-9201 | E-mail: </span><u><span style="font-size:11pt;font-family:Aptos,sans-serif;color:rgb(5,99,193)"><a href="mailto:npleasants@ohswlaw.com" target="_blank"><span style="color:rgb(5,99,193)">npleasants@ohswlaw.com</span></a></span></u><span style="font-size:11pt;font-family:Calibri,sans-serif;color:windowtext"><u></u><u></u></span></p>
</div>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family:Aptos,sans-serif;color:rgb(31,73,125)">CONFIDENTIALITY NOTE: This e-mail message contains information belonging to the law firm of Oseran Hahn, P.S., which may be privileged, confidential and/or protected from disclosure.
 The information is intended only for the use of the individual or entity named above. If you think that you have received this message in error, please e-mail the sender. If you are not the intended recipient, any dissemination, distribution or copying is
 strictly prohibited.</span><span style="font-size:12pt;font-family:Aptos,sans-serif;color:windowtext"><u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12pt;font-family:Aptos,sans-serif;color:windowtext"><u></u> <u></u></span></p>
<div>
<div style="border-width:1pt medium medium;border-style:solid none none;border-color:rgb(225,225,225) currentcolor currentcolor;padding:3pt 0in 0in">
<p class="MsoNormal" style="margin-bottom:0in"><b><span style="font-size:11pt;font-family:Calibri,sans-serif;color:windowtext">From:</span></b><span style="font-size:11pt;font-family:Calibri,sans-serif;color:windowtext"> <a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com</a>
 <<a href="mailto:wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbarp-bounces@lists.wsbarppt.com</a>> <b>On Behalf Of </b>Mark Anderson<br>
<b>Sent:</b> Tuesday, August 11, 2026 2:53 PM<br>
<b>To:</b> WSBA Real Property Listserv <<a href="mailto:wsbarp@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbarp@lists.wsbarppt.com</a>>; WSBA Probate & Trust Listserv <<a href="mailto:wsbapt@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbapt@lists.wsbarppt.com</a>><br>
<b>Subject:</b> [WSBARP] Real Property Transfer Out of Trust<u></u><u></u></span></p>
</div>
</div>
<p class="MsoNormal"><u></u> <u></u></p>
<p class="MsoNormal"><span style="color:rgb(0,32,96)">Dear Mates:<u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="color:rgb(0,32,96)">PC wants to transfer real property out of her revocable trust to one of the contingent beneficiaries so that PC can qualify for Medicaid.  [The transfer would be exempt from the look back period under WAC 182-513-1363(4)(d)(iv)].<u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="color:rgb(0,32,96)">If the transfer is characterized as a gift, I understand there would be no step up in basis for the purpose of capital gains tax.  PC has owned the property since the beginning of time, so the capital gains impact
 would be great.<u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="color:rgb(0,32,96)">Are there any other options for structuring or characterizing this transaction that would result in a step up in basis for the beneficiary?<u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="color:rgb(0,32,96)">Thanks in advance.<u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><b><span style="color:rgb(0,32,96)">Mark B. Anderson<br>
</span></b><span style="color:rgb(0,32,96)">ANDERSON LAW FIRM PLLC<br>
821 Dock Street, Suite 209, PMB 4-12<br>
Tacoma, Washington 98402<br>
+1 253-327-1750<br>
+1 253-327-1751 (fax)<br>
<a href="mailto:marka@mbaesq.com" target="_blank"><span style="color:rgb(0,32,96)">marka@mbaesq.com</span></a><br>
<a href="https://urldefense.proofpoint.com/v2/url?u=http-3A__www.mbaesq.com_&d=DwMFAg&c=euGZstcaTDllvimEN8b7jXrwqOf-v5A_CdpgnVfiiMM&r=-GmOVePHrMxpHDsqhlpu0IV7jy1tkCWDKAKJmc3TDcg&m=Rquct2LHzjrT3YOetLl_BJiNNSlGfFrXstlA4HM-LA-093pltiWt8MlvOY6N521x&s=RC4PM4Uc2Jyzm7bSWA7d6dS5HolpoFinu2bQZy_DdbI&e=" target="_blank"><span style="color:rgb(0,32,96)">www.mbaesq.com</span></a><b><u></u><u></u></b></span></p>
<p class="MsoNormal" style="margin-bottom:12pt"><b><span style="font-family:"Arial Narrow",sans-serif;color:rgb(0,32,96)">CONFIDENTIALITY NOTICE<br>
</span></b><span style="font-family:"Arial Narrow",sans-serif;color:rgb(0,32,96)">This transmission is confidential and is intended solely for the use of the individual named recipient. It may be protected by the attorney-client privilege, work product doctrine,
 or other confidentiality protection. If you are not the intended recipient, or the person responsible to deliver it to the intended recipient, be advised that any dissemination, distribution, or copying of this communication is prohibited. If you have received
 this transmission in error, please immediately notify the sender via e-mail or by telephone at (253) 327-1750 that you have received the message in error, and then delete it. Thank you.<u></u><u></u></span></p>
<p class="MsoNormal"><u></u> <u></u></p>
</div>
</div>

***Disclaimer: Please note that RPPT listserv participation is not restricted to practicing attorneys and may include non-practicing attorneys, law students, professionals working in related fields, and others.***<br>
_______________________________________________<br>
WSBAPT mailing list<br>
<a href="mailto:WSBAPT@lists.wsbarppt.com" target="_blank">WSBAPT@lists.wsbarppt.com</a><br>
<a href="http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbapt" rel="noreferrer" target="_blank">http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbapt</a></div></blockquote></div><div><br clear="all"></div><div><br></div><span class="gmail_signature_prefix">-- </span><br><div dir="ltr" class="gmail_signature"><div dir="ltr">
<div>Best,</div><div>David Kincaid</div><div>Kincaid Law PLLC </div><div>(360) 914-9204 </div><div><a href="http://www.davidkincaidlaw.com" target="_blank">www.davidkincaidlaw.com</a></div>

<div><br></div></div></div>