<div dir="ltr"><div>Hi Lismates,</div><div><p class="gmail-isSelectedEnd">I have a married couple (married for 4 years) who did not enter into a prenuptial agreement and do not wish to enter into a postnuptial agreement. They recently purchased a home together, currently titled as community property (husband and wife). </p><p class="gmail-isSelectedEnd">I am representing the husband in drafting a Revocable Living Trust. Both spouses agree that they would like the home to ultimately be owned 50/50, with each spouse holding their one-half interest as separate property. Husband plans to give his interest to his two children, not his current wife. Wife does not have kids, but plans to give her 1/2 to her nephews.</p><p class="gmail-isSelectedEnd">I plan to retitle one-half of the property to the husband and include transmutation language in the quit claim deed. The proposed language is as follows:</p><p>QUIT CLAIM DEED</p><p>The Grantors, [Husband’s Full Legal Name] and [Wife’s Full Legal Name], husband and wife, as owners of the real property described below as community property, for good and valuable consideration...do hereby expressly agree, declare, and intend as follows:</p><ol>
<li>
<p>The Grantors hereby mutually and expressly transmute and convert the character of the real property from community property to separate property, such that:</p>
<p>a. An undivided one-half (½) interest shall be the separate property of [Husband’s Full Legal Name]; and</p>
<p>b. An undivided one-half (½) interest shall be the separate property of [Wife’s Full Legal Name].</p>
</li>
<li>
<p>The Grantors further hereby convey and quitclaim the Grantor Husband’s separate one-half (½) interest in said real property to:</p>
<p>[Husband’s Full Legal Name], as Trustee of the [Husband’s Full Revocable Living Trust Name] dated [Trust Date].</p>
</li>
<li>
<p>The Grantor Wife expressly confirms, accepts, and retains her separate one-half (½) interest in the real property as her sole and separate property, free and clear of any community property claim of the Grantor Husband.</p>
</li>
<li>
<p>Acknowledgment of Transmutation: Each Grantor affirms that they fully understand and agree to the change in character of the property from community to separate property, that this deed accurately reflects their intent, and that they enter into this conveyance voluntarily and without coercion.</p>
</li>
</ol><p>The real property is situated in the County of King, State of Washington, and is legally described as follows:</p><p>[Legal Description]</p><p>DATED this ___ day of _______<em><strong>, </strong>2026</em>.</p><p>[Husband’s Full Legal Name]            [Wife’s Full Legal Name]</p><p>Notary language has both husband and wife sign:</p><p>State of Washington<br>County of King</p><p>On this 5th day of February<em><strong>, </strong>2026<strong>,</strong></em> before me, the undersigned Notary Public, personally appeared [Husband’s Full Legal Name] and [Wife’s Full Legal Name], known to me or proved to me to be the individuals described herein and who executed the foregoing instrument, and acknowledged the same to be their free and voluntary act and deed.</p><p class="gmail-isSelectedEnd">








</p><p>Notary Public in and for the State of Washington<br>
My commission expires: __________</p><p>QUESTIONS:</p><p>My question is whether the deed language, standing alone, is sufficient to transmute the conveyed one-half interest from community property to the husband’s separate property under Washington law, or whether a separate community property agreement, postnuptial-style agreement, or CPA is still required, or at least strongly advisable, even if the parties do not want one.</p><p class="gmail-isSelectedEnd">
</p><p>ADJACENT LOT ISSUE: The couple also owns the adjacent lot to this home as community property. The husband wants to give his one-half CP interest in that lot to his wife. Under the RLT, this lot is directed to her if she survives him, but to his two children if she does not. For planning purposes, I could treat this lot the same way as the home and split the property interest as 50/50 separate property with the same outcome as the home. </p><p>However, because this property goes to the wife first, I could leave it as CP and not retitle it to the husband's RLT. If the husband dies first, wife inherits the whole property, but if wife dies first, husband receives 100% and can then transfer it into his RLT as his separate property. This would ultimately go to his two children.</p><p class="gmail-isSelectedEnd">I would appreciate any thoughts, case law, or practice tips.</p><p>Have a great day!</p></div><span class="gmail_signature_prefix">-- </span><br><div dir="ltr" class="gmail_signature" data-smartmail="gmail_signature"><div dir="ltr"><div style="color:rgb(34,34,34)"><div dir="ltr"><div dir="ltr"><p class="MsoNormal">Robin Swanson </p><p class="MsoNormal">Secure Legal Legacy, PLLC</p><p class="MsoNormal"><br></p><p class="MsoNormal">**NOTICE: This e-mail message, including any attachments hereto, is for the sole use of the intended recipient(s) and may contain confidential and/or privileged information. If you are not the intended recipient(s), any unauthorized review, use, copying, disclosure or distribution is prohibited. If you are not the intended recipient(s), please contact the sender by reply e-mail immediately and destroy the original and all copies (including electronic versions) of this message and any of its attachments.</p></div></div></div><div style="margin:2px 0px 0px;color:rgb(34,34,34)"><br></div></div></div></div>