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<DIV dir=ltr>
<DIV style="FONT-SIZE: 14pt; FONT-FAMILY: 'Calibri'; COLOR: #000000">
<DIV><FONT size=4>I have recommended a PR go with reasonable repair suggestions 
by a dependable realtor I know.</FONT></DIV>
<DIV> </DIV>
<DIV style="FONT-SIZE: 14pt; FONT-FAMILY: 'Calibri'; COLOR: #000000">
<DIV dir=ltr>
<DIV style="FONT-SIZE: 14pt; FONT-FAMILY: 'Calibri'; COLOR: #000000">
<DIV><STRONG><SPAN style="FONT-SIZE: 18pt; COLOR: #004080">Joshua F. 
Grant</SPAN></STRONG><SPAN style="COLOR: #004080"><BR></SPAN><SPAN 
style="COLOR: black"><IMG title=advocates 
style="BORDER-TOP: 0px; BORDER-RIGHT: 0px; BACKGROUND-IMAGE: none; BORDER-BOTTOM: 0px; PADDING-TOP: 0px; PADDING-LEFT: 0px; BORDER-LEFT: 0px; DISPLAY: inline; PADDING-RIGHT: 0px" 
border=0 alt=advocates src="cid:19353CEF284F42F08350B0CE5719DE79@JoshPC" 
width=207 height=43><BR></SPAN><SPAN style="FONT-SIZE: 11pt; COLOR: #004080">P. 
O. Box 619<BR>Wilbur, WA 99185<BR>509 647 5578</SPAN><SPAN 
style="COLOR: black"><o:p></o:p></SPAN></DIV></DIV></DIV></DIV>
<DIV 
style='FONT-SIZE: small; TEXT-DECORATION: none; FONT-FAMILY: "Calibri"; FONT-WEIGHT: normal; COLOR: #000000; FONT-STYLE: normal; DISPLAY: inline'>
<DIV style="FONT: 10pt tahoma">
<DIV> </DIV>
<DIV style="BACKGROUND: #f5f5f5">
<DIV style="font-color: black"><B>From:</B> <A 
title=claudia@cagowanlaw.com>Claudia A Gowan</A> </DIV>
<DIV><B>Sent:</B> Wednesday, March 10, 2021 9:42 AM</DIV>
<DIV><B>To:</B> <A title=wsbapt@lists.wsbarppt.com>WSBA Probate & Trust 
Listserv</A> </DIV>
<DIV><B>Subject:</B> Re: [WSBAPT] Estate Funds to "Improve" Real 
Property</DIV></DIV></DIV>
<DIV> </DIV></DIV>
<DIV 
style='FONT-SIZE: small; TEXT-DECORATION: none; FONT-FAMILY: "Calibri"; FONT-WEIGHT: normal; COLOR: #000000; FONT-STYLE: normal; DISPLAY: inline'>
<DIV class=WordSection1>
<DIV>
<P class=MsoNormal><SPAN style="COLOR: #1f497d">Following up on what Eric said, 
I had an extended conversation with a realtor who has about 30 years of 
experience and is very successful. She does not think it is a good idea to 
‘improve’ real property in order to up the price. Her thoughts are grounded on 
the belief that if a buyer likes a home, wants to buy, and might want some 
improvements, they generally like to do it themselves. It boils down to the 
buyer wanting what the buyer wants – whether granite or marble countertops, 
radiant heat, a sun room or a deck, etc. Her experience is that unless the 
property is in general disrepair, esthetic or appeal oriented improvements are 
very personal in nature and making them to augment the sale may backfire, 
limiting the market, rather than enhancing it. I suppose this is all rather 
subjective, but I trust this particular realtor’s opinion. Best, 
Claudia<o:p></o:p></SPAN></P>
<P class=MsoNormal><SPAN style="COLOR: #1f497d"><o:p></o:p></SPAN> </P>
<P class=MsoNormal><SPAN style="COLOR: #1f497d"><o:p></o:p></SPAN> </P>
<P class=MsoNormal><B><I><SPAN 
style="FONT-SIZE: 12pt; FONT-FAMILY: parkavenue; COLOR: #1f3864">Claudia A. 
Gowan<o:p></o:p></SPAN></I></B></P>
<P class=MsoNormal><B><I><SPAN 
style="COLOR: #1f497d"><o:p></o:p></SPAN></I></B> </P>
<P class=MsoNormal><B><SPAN style="COLOR: #1f497d">Claudia A. Gowan, 
PLLC<o:p></o:p></SPAN></B></P>
<P class=MsoNormal><B><SPAN style="COLOR: #1f497d">1001 Fourth Avenue, Suite 
3200<o:p></o:p></SPAN></B></P>
<P class=MsoNormal><B><SPAN style="COLOR: #1f497d">Seattle, WA 
98154<o:p></o:p></SPAN></B></P>
<P class=MsoNormal><B><SPAN style="COLOR: #1f497d">(206) 443-2733 
(T)<o:p></o:p></SPAN></B></P>
<P class=MsoNormal><B><SPAN style="COLOR: #1f4e79"><A><SPAN 
style="COLOR: #1f4e79">claudia@cagowanlaw.com</SPAN></A><o:p></o:p></SPAN></B></P>
<P class=MsoNormal><B><SPAN 
style="COLOR: #1f4e79"><o:p></o:p></SPAN></B> </P>
<P class=MsoNormal><B><SPAN style="COLOR: #1f4e79"><A 
href="http://www.seattletrustsandestates.com/"><SPAN 
style="COLOR: #1f4e79">www.seattletrustsandestates.com</SPAN></A><o:p></o:p></SPAN></B></P></DIV>
<P class=MsoNormal><SPAN style="COLOR: #1f497d"><o:p></o:p></SPAN> </P>
<DIV>
<DIV 
style="BORDER-TOP: #e1e1e1 1pt solid; BORDER-RIGHT: medium none; BORDER-BOTTOM: medium none; PADDING-BOTTOM: 0in; PADDING-TOP: 3pt; PADDING-LEFT: 0in; BORDER-LEFT: medium none; PADDING-RIGHT: 0in">
<P class=MsoNormal><B>From:</B> wsbapt-bounces@lists.wsbarppt.com 
<wsbapt-bounces@lists.wsbarppt.com> <B>On Behalf Of </B>Eric 
Nelsen<BR><B>Sent:</B> Wednesday, March 10, 2021 8:56 AM<BR><B>To:</B> WSBA 
Probate & Trust Listserv 
<wsbapt@lists.wsbarppt.com><BR><B>Subject:</B> Re: [WSBAPT] Estate Funds 
to "Improve" Real Property<o:p></o:p></P></DIV></DIV>
<P class=MsoNormal><o:p></o:p> </P>
<P class=MsoNormal>I agree with Marvin that if possible, it’s good to have a few 
thousand dollars to do some minor repairs, touch-up paint, cleaning, staging, 
etc., to get property for sale. But in general I advise my clients strongly 
against doing anything to “improve” the property in an effort to get a better 
price, for several reasons.<o:p></o:p></P>
<P class=MsoNormal><o:p></o:p> </P>
<P class=MsoNormal>First, the PR’s duty is to settle the estate as quickly as 
possible and sell as-is “without sacrifice” per RCW 11.48.010; clearly the 
“without sacrifice” standard means only to get it sold for its as-is value, and 
there is no duty to make investment or speculative efforts to <I>increase</I> 
the value of the estate. So, it’s arguably a breach of fiduciary duty to use 
estate cash to improve estate real property in hopes that the real property can 
be sold for a higher price that covers the expenditure of the cash. If the 
gamble goes wrong, the liability falls on the PR.<o:p></o:p></P>
<P class=MsoNormal><o:p></o:p> </P>
<P class=MsoNormal>Second, Murphy’s law makes it a bad idea. My rule of thumb 
with contractors is to take their estimate of time and cost and double them 
both. A 3-week kitchen remodel for $30,000 will take 6 weeks and cost $60,000. 
It’s not a matter of dishonesty so much as optimism and salesmanship by the 
contractor, combined with the unknown issues that arise midstream and complicate 
almost any remodel.<o:p></o:p></P>
<P class=MsoNormal><o:p></o:p> </P>
<P class=MsoNormal>On a couple occasions, I have reluctantly agreed to have the 
PR conduct improvements on real estate, after all the heirs gave the estate 
written agreements stating that they understood it was a speculative effort that 
they were all agreeing on, there was no guarantee the price would increase, 
etc., etc. In both instances, the project took at least twice as long and took 
at least twice as much as the contractor estimated, and the only thing that 
bailed out the estates was the insanely inflated real estate market in Seattle. 
Effectively, the project took so long that the general real estate market rose 
enough to squeak out something better than break-even. My plan going forward if 
I encounter this again, is to tell the PR not to do it, and if the heirs are 
insistent, to distribute the real estate in kind to the heirs and let them take 
on the job.<o:p></o:p></P>
<P class=MsoNormal><o:p></o:p> </P>
<P class=MsoNormal>Sincerely,<o:p></o:p></P>
<P class=MsoNormal><o:p></o:p> </P>
<P class=MsoNormal>Eric<o:p></o:p></P>
<P class=MsoNormal><o:p></o:p> </P>
<P class=MsoNormal>Eric C. Nelsen<o:p></o:p></P>
<P class=MsoNormal>Sayre Law Offices, PLLC<o:p></o:p></P>
<P class=MsoNormal>1417 31st Ave South<o:p></o:p></P>
<P class=MsoNormal>Seattle WA 98144-3909<o:p></o:p></P>
<P class=MsoNormal>206-625-0092<o:p></o:p></P>
<P class=MsoNormal><A><SPAN 
style="COLOR: #0563c1">eric@sayrelawoffices.com</SPAN></A><o:p></o:p></P>
<P class=MsoNormal><o:p></o:p> </P>
<P class=MsoNormal><B><SPAN 
style="BACKGROUND: aqua; mso-highlight: aqua">Covid-19 Update - </SPAN></B>All 
attorneys are working remotely during regular business hours and are available 
via email and by phone. Videoconferencing also is available. Signing of estate 
planning documents can be completed and will be handled on a case-by-case basis. 
Please direct mail and deliveries to the Seattle office.<o:p></o:p></P>
<P class=MsoNormal><o:p></o:p> </P>
<DIV 
style="BORDER-TOP: #e1e1e1 1pt solid; BORDER-RIGHT: medium none; BORDER-BOTTOM: medium none; PADDING-BOTTOM: 0in; PADDING-TOP: 3pt; PADDING-LEFT: 0in; BORDER-LEFT: medium none; PADDING-RIGHT: 0in">
<P class=MsoNormal><B>From:</B> <A>wsbapt-bounces@lists.wsbarppt.com</A> 
<<A>wsbapt-bounces@lists.wsbarppt.com</A>> <B>On Behalf Of </B>Brent 
Williams-Ruth<BR><B>Sent:</B> Tuesday, March 9, 2021 4:26 PM<BR><B>To:</B> WSBA 
Probate & Trust Listserv 
<<A>WSBAPT@lists.wsbarppt.com</A>><BR><B>Subject:</B> [WSBAPT] Estate 
Funds to "Improve" Real Property<o:p></o:p></P></DIV>
<P class=MsoNormal><o:p></o:p> </P>
<DIV>
<DIV>
<P class=MsoNormal><SPAN style='FONT-FAMILY: "Arial",sans-serif'>Greetings List 
- <o:p></o:p></SPAN></P></DIV>
<DIV>
<P class=MsoNormal><SPAN 
style='FONT-FAMILY: "Arial",sans-serif'><o:p></o:p></SPAN> </P></DIV>
<DIV>
<P class=MsoNormal><SPAN style='FONT-FAMILY: "Arial",sans-serif'>I was 
approached today by a company that would like me to keep them in mind for when I 
have Estates with real property that could benefit from spending estate funds to 
improve the real property so that it will be able to fetch more on the open 
market. <o:p></o:p></SPAN></P></DIV>
<DIV>
<P class=MsoNormal><SPAN 
style='FONT-FAMILY: "Arial",sans-serif'><o:p></o:p></SPAN> </P></DIV>
<DIV>
<P class=MsoNormal><SPAN style='FONT-FAMILY: "Arial",sans-serif'>I have not yet 
had this issue cross my desk. Fortunately, each piece of real property that I 
have had has either gone to a surviving spouse or needed something simple like - 
cut back the hedges and shrubs that have been ignored for the past five years. 
<o:p></o:p></SPAN></P></DIV>
<DIV>
<P class=MsoNormal><SPAN 
style='FONT-FAMILY: "Arial",sans-serif'><o:p></o:p></SPAN> </P></DIV>
<DIV>
<P class=MsoNormal><SPAN style='FONT-FAMILY: "Arial",sans-serif'>I am intrigued, 
but I also have reservations and am curious as to what collectives thoughts on 
that. <o:p></o:p></SPAN></P></DIV>
<DIV>
<P class=MsoNormal><SPAN 
style='FONT-FAMILY: "Arial",sans-serif'><o:p></o:p></SPAN> </P></DIV>
<DIV>
<P class=MsoNormal><SPAN style='FONT-FAMILY: "Arial",sans-serif'>Thank 
you!<o:p></o:p></SPAN></P></DIV>
<DIV>
<P class=MsoNormal><SPAN 
style='FONT-FAMILY: "Arial",sans-serif'>Brent<o:p></o:p></SPAN></P></DIV>
<DIV>
<P class=MsoNormal><SPAN 
style='FONT-FAMILY: "Arial",sans-serif'><o:p></o:p></SPAN> </P></DIV>
<DIV>
<P class=MsoNormal><SPAN 
style='FONT-FAMILY: "Arial",sans-serif'><o:p></o:p></SPAN> </P></DIV>
<DIV>
<DIV>
<DIV>
<DIV>
<P><B><SPAN style='FONT-FAMILY: "Times New Roman",serif'>Brent 
Williams-Ruth</SPAN></B><SPAN style='FONT-FAMILY: "Times New Roman",serif'> 
(preferred pronoun: he/him)<BR><I>Attorney-At-Law</I></SPAN><o:p></o:p></P>
<P><B><SPAN style='FONT-FAMILY: "Times New Roman",serif'>Law Offices of Brent 
Williams-Ruth, </SPAN></B><B><SPAN 
style='FONT-SIZE: 7.5pt; FONT-FAMILY: "Times New Roman",serif'>a division of BWR 
Consulting, PLLC</SPAN></B><o:p></o:p></P>
<P><B><U><SPAN style='FONT-FAMILY: "Times New Roman",serif; COLOR: red'>New 
Address & Phones Effective December 1, 2020:</SPAN></U></B><B><SPAN 
style='FONT-FAMILY: "Times New Roman",serif'> 500 S 336th Street, Suite 214; 
Federal Way, WA 98003</SPAN></B><o:p></o:p></P>
<P><SPAN style='FONT-FAMILY: "Times New Roman",serif'>Office/Scheduling 
Phone:<SPAN style="COLOR: #004080"> </SPAN><SPAN style="COLOR: red">(253) 
285-7751</SPAN></SPAN><o:p></o:p></P>
<P><SPAN style='FONT-FAMILY: "Times New Roman",serif'>Direct:<SPAN 
style="COLOR: red"> (253) 285-7453</SPAN></SPAN><o:p></o:p></P>
<P><SPAN style='FONT-FAMILY: "Times New Roman",serif'><A 
target=_blank>e-mail</A> / <A href="http://www.williams-ruthlaw.com/" 
target=_blank>website</A> /</SPAN><SPAN 
style='FONT-SIZE: 9.5pt; FONT-FAMILY: "Times New Roman",serif'> </SPAN><SPAN 
style='FONT-FAMILY: "Times New Roman",serif'><A 
href="http://www.facebook.com/bwrlaw" target=_blank><SPAN 
style="FONT-SIZE: 9.5pt">facebook</SPAN></A></SPAN><SPAN 
style='FONT-SIZE: 9.5pt; FONT-FAMILY: "Times New Roman",serif'> / 
</SPAN><o:p></o:p></P></DIV></DIV></DIV></DIV></DIV></DIV>
<P>
<HR>
***Disclaimer: Please note that RPPT listserv participation is not restricted to 
practicing attorneys and may include non-practicing attorneys, law students, 
professionals working in related fields, and 
others.***<BR>_______________________________________________<BR>WSBAPT mailing 
list<BR>WSBAPT@lists.wsbarppt.com<BR>http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbapt</DIV></DIV></DIV></BODY></HTML>