<div dir="ltr">Hi all,<div><br></div><div>I stumbled across a fascinating tax issue today when researching a matter for a client. The facts are very simple:</div><div><br></div><div>Client wants to use a single-member LLC to own real property. </div><div><br></div><div>In doing my due diligence, I want to confirm that client's real property will receive a 1014 'step-up' in basis when the client dies (as would be the case if the client herself owned the real property).</div><div><br></div><div>Simple research project right? Not quite. It turns out, after reviewing forum postings and law review articles, that there is a current debate raging on this very point. Some practitioners believe that the basis of LLC interest itself receives a 1014 basis step up (the outside basis), while other practitioners believe that the underlying asset itself, the real estate, would receive a 1014 step up in basis (the inside basis).</div><div><br></div><div>A <a href="http://If Revenue Ruling 99-5 governs, then the SMLLC assets ">2016 Article</a> from the Marquette law review aptly titled "Issues Arising upon the Death of the Sole Member of a Single-Member LLC," sums up the current rift in opinions, explaining that:</div><div><br></div><div><p style="margin:0in;font-family:Calibri;font-size:11pt"><span style="background:yellow">If Revenue Ruling 99-5 governs,
then the SMLLC assets are deemed transferred, and those assets receive the
step-up in basis provided by § 1014</span> of the Internal Revenue Code.215 <span style="background-color:rgb(255,255,0)">If,
however, Pierre’s rationale can be imported to the transfer-on-death context,
the transfer of an SMLLC interest might be treated as a transfer of the
ownership interest, not the underlying assets (contrary to the rationale of
Revenue Ruling 99-5)</span></p></div><div><br></div><div>Could the answer to my question about whether the real estate owned in the SMLLC receives a step up in basis at the LLC owner's death really be "to be determined?" It is hard for me to imagine that this issue is unresolved, since so many people own real property in a single member LLC. </div><div><br></div><div>If anyone can clear this question up, it would be the members of this listserv. As always, I appreciate any insight. </div><div><br></div><div>Best regards,</div><div><br clear="all"><div><div class="gmail_signature"><div dir="ltr"><font color="#008cb4" style="font-family:ArialMT;font-size:12.8px"><b>Eric Reutter, J.D., LL.M.</b></font><span style="font-family:ArialMT;font-size:12.8px"><br><b><font color="#444444">Law Office of Theresa Nguyen, PLLC</font></b><br><font color="#444444">707 S Grady Way, Suite 600 | Renton, WA 98057</font><br>Ph. <font color="#008cb4"><b><a href="tel:(425)%20998-7295" value="+14259987295" style="color:rgb(17,85,204)" target="_blank">425.998.7295</a></b></font> | Fax <font color="#008cb4"><b><a href="tel:(425)%20420-2695" value="+14254202695" style="color:rgb(17,85,204)" target="_blank">425.420.2695</a></b></font><br></span><font color="#008cb4" style="font-family:ArialMT;font-size:12.8px"><b><a href="http://www.tnguyenlaw.com/" style="color:rgb(17,85,204)" target="_blank">www.tnguyenlaw.com</a></b></font><span style="font-family:ArialMT;font-size:12.8px"> |</span><font color="#00a3d7" style="font-family:ArialMT;font-size:12.8px"> <b><u>eric<a href="mailto:theresa@tnguyenlaw.com" style="color:rgb(17,85,204)" target="_blank">@tnguyenlaw.com</a> </u></b></font><span style="font-family:ArialMT;font-size:12.8px"><br><br>This e-mail and the attachments within is covered by the Electronic Communications Privacy Act, 18 U.S.C. secs. 2510-2521, and is legally privileged and confidential. This communication may also be protected by attorney-client privilege, the work product doctrine or other applicable legal protections. If the reader of this message is not the intended recipient, the reader is hereby notified that any unauthorized review, dissemination, distribution, or copying of this message is strictly prohibited. If you are not the intended recipient, please contact the sender by reply e-mail or call the sender at <a href="tel:(425)%20998-7295" value="+14259987295" style="color:rgb(17,85,204)" target="_blank">425.998.7295</a> and destroy all copies of the original message. </span><br></div></div></div>
</div></div>