<div dir="ltr">I have a question that involves the applicability of the IRC Section 121 exclusion.<div><br></div><div>My question is this: Can the Section 121 exclusion be utilized even when the legal title holders have not been residing in the home as their primary residence? Specifically, what if the ones residing in the home have been the parties who, for all other purposes but legal title and the loan documents, have been acting as the homeowners? (i.e. the residents have made all the mortgage payments, property tax payments, and upkeep on the property).</div><div><br></div><div>Perhaps a simpler way of phrasing the question is this: <b><i>if, for example, parents became the legal title holders of a home simply because their son could not qualify for the home mortgage, but all of the mortgage, upkeep, and tax payments have been made by the son, can either he or the parents somehow utilize the Section 121 exclusion when the home is sold?</i></b></div><div><br></div><div>There is still a mortgage on the property that likely contains a 'due on sale' clause, so I do not believe the parents in my hypothetical could quit claim the property to the son and therefore give him legal title before a sale is made. I am stuck therefore, wondering if the IRS perhaps recognizes a type of "equitable title" doctrine in the context of Section 121.</div><div><br></div><div>Curious if anyone has run into a similar situation before. Feedback is always appreciated.</div><div><br></div><div>Best regards,</div><div><br><br clear="all"><div><div class="gmail_signature" data-smartmail="gmail_signature"><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><font color="#000000" face="garamond, serif"><b>Eric Reutter, </b>Partner</font><font color="#0b5394" style="font-family:'arial black',sans-serif"> </font></div><div dir="ltr"><i style="font-family:garamond,serif"><font color="#000000">J.D., LL.M. Taxation</font></i></div><div dir="ltr"><div style="font-size:12.8px"><font face="garamond, serif" color="#000000">14205 SE 36th Street, Suite 100</font></div><div style="font-size:12.8px"><font face="garamond, serif" color="#000000">Bellevue, WA 98006</font></div><div style="font-size:12.8px"><font face="garamond, serif" color="#000000"><b>(425) 298-7110</b> <span style="font-size:14.6667px">| </span><b><span style="font-size:12.8px"><a href="http://appelgatereutter.com/" target="_blank">appelgatereutter.com</a></span><font style="font-size:12.8px"><span style="font-size:14.6667px"> </span></font></b></font></div></div><div dir="ltr"><font color="#073763" face="garamond, serif"><br></font></div><div><font color="#073763" face="garamond, serif"><img src="https://docs.google.com/drawings/d/1_ki68D-hyjqSa4GiscGPV7pYrrbXnk4Y-J2oVpiqZnU/pub?w=1142&h=323" width="200" height="54">  <br></font></div><div dir="ltr"><div><font face="garamond, serif"><font color="#002060" style="font-size:12.8px"><span style="font-size:14.6667px"><b><br></b></span></font></font></div><div><font size="1"><font face="garamond, serif">Confidentiality: This e-mail may contain information that is privileged, confidential or </font><span style="font-family:garamond,serif">otherwise protected from disclosure. If you are not the intended </span><span style="font-family:garamond,serif">recipient or otherwise have received this message in error, you are not </span><span style="font-family:garamond,serif">authorized to read, print, retain, copy or disseminate this message or </span><span style="font-family:garamond,serif">any part of it. In such case, you should destroy this message and any attachments and kindly notify the sender by reply email. </span></font></div><font face="garamond, serif" size="1"><div dir="ltr"><font face="garamond, serif"><br></font></div>Circular 230 Notice:  This communication may not be used by you or any other person or entity for the purpose of avoiding any federal tax penalties.</font></div></div></div></div></div></div></div>
</div></div>