<div dir="ltr"><div>Hi all,</div><div><br></div><div>Potential client owns half-interest in a property that she would like to transfer via quit claim deed to the other half-owner of the property, the ex-spouse (pursuant to the terms of a divorce decree). <br></div><div><br></div><div>This seems simple enough, but there may be an added layer of complexity here.</div><div><br></div><div>There is a mortgage on the property. Potential client, however, is not subject to the mortgage loan, as the loan was always in the ex-spouse's name. Potential client, however, did sign off on the Deed of Trust issued to the bank when the mortgage was taken out on the property. To make matters more interesting, the home is now being foreclosed upon, and potential client wants to get her name off title and transfer the home interest before the foreclosure (something she was going to do regardless pursuant to the divorce decree).</div><div><br></div><div>This interesting fact pattern leads to following question: </div><div><b><i>Can a grantor whose name is not on the mortgage use a quit claim deed to transfer her interest in the property, regardless of the fact that she executed a Deed of Trust and regardless of the fact that the home is being foreclosed upon?</i></b></div><div><br></div><div>My initial thought is that the potential client can go ahead and transfer via the quit claim deed, since she does not have to worry about the "due on sale" clause that normally affects properties with mortgages (her name is not on the loan documents), she is not warranting that the property interest is not subject to foreclosure (it is a quit claim deed and the person receiving the interest is the one who is delinquent on the loan), and since she is required by the divorce decree to transfer the home interest.</div><div><br></div><div>The foreclosure proceedings add a layer of complexity that I want to be sure I understand, and it has been a while since I dealt with issues of equitable title vs. legal title, so I wanted to bring this issue to the listserv.</div><div><br></div><div>Any input or thoughts are greatly appreciated!</div><div><br></div><div><div><div class="gmail_signature" data-smartmail="gmail_signature"><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><div><div dir="ltr"><font color="#000000" face="garamond, serif"><b>Eric Reutter, </b>Partner</font><font color="#0b5394" style="font-family:'arial black',sans-serif"> </font></div><div dir="ltr"><i style="font-family:garamond,serif"><font color="#000000">J.D., LL.M. Taxation</font></i></div><div dir="ltr"><div style="font-size:12.8px"><font face="garamond, serif" color="#000000">14205 SE 36th Street, Suite 100</font></div><div style="font-size:12.8px"><font face="garamond, serif" color="#000000">Bellevue, WA 98006</font></div><div style="font-size:12.8px"><font face="garamond, serif" color="#000000"><b>(425) 298-7110</b> <span style="font-size:14.6667px">| </span><b><span style="font-size:12.8px"><a href="http://appelgatereutter.com/" target="_blank">appelgatereutter.com</a></span><font style="font-size:12.8px"><span style="font-size:14.6667px"> </span></font></b></font></div></div><div dir="ltr"><font color="#073763" face="garamond, serif"><br></font></div><div><font color="#073763" face="garamond, serif"><img src="https://docs.google.com/drawings/d/1_ki68D-hyjqSa4GiscGPV7pYrrbXnk4Y-J2oVpiqZnU/pub?w=1142&h=323" width="200" height="54">  <br></font></div><div dir="ltr"><div><font face="garamond, serif"><font color="#002060" style="font-size:12.8px"><span style="font-size:14.6667px"><b><br></b></span></font></font></div><div><font size="1"><font face="garamond, serif">Confidentiality: This e-mail may contain information that is privileged, confidential or </font><span style="font-family:garamond,serif">otherwise protected from disclosure. If you are not the intended </span><span style="font-family:garamond,serif">recipient or otherwise have received this message in error, you are not </span><span style="font-family:garamond,serif">authorized to read, print, retain, copy or disseminate this message or </span><span style="font-family:garamond,serif">any part of it. In such case, you should destroy this message and any attachments and kindly notify the sender by reply email. </span></font></div><font face="garamond, serif" size="1"><div dir="ltr"><font face="garamond, serif"><br></font></div>Circular 230 Notice:  This communication may not be used by you or any other person or entity for the purpose of avoiding any federal tax penalties.</font></div></div></div></div></div></div></div>
</div></div>