<html xmlns:v="urn:schemas-microsoft-com:vml" xmlns:o="urn:schemas-microsoft-com:office:office" xmlns:w="urn:schemas-microsoft-com:office:word" xmlns:m="http://schemas.microsoft.com/office/2004/12/omml" xmlns="http://www.w3.org/TR/REC-html40"><head><meta http-equiv=Content-Type content="text/html; charset=utf-8"><meta name=Generator content="Microsoft Word 15 (filtered medium)"><style><!--

/* Font Definitions */

@font-face

        {font-family:"Cambria Math";

        panose-1:2 4 5 3 5 4 6 3 2 4;}

@font-face

        {font-family:Calibri;

        panose-1:2 15 5 2 2 2 4 3 2 4;}

@font-face

        {font-family:Tahoma;

        panose-1:2 11 6 4 3 5 4 4 2 4;}

@font-face

        {font-family:Webdings;

        panose-1:5 3 1 2 1 5 9 6 7 3;}

@font-face

        {font-family:Garamond;

        panose-1:2 2 4 4 3 3 1 1 8 3;}

@font-face

        {font-family:"Arial Narrow";

        panose-1:2 11 6 6 2 2 2 3 2 4;}

/* Style Definitions */

p.MsoNormal, li.MsoNormal, div.MsoNormal

        {margin:0in;

        margin-bottom:.0001pt;

        font-size:12.0pt;

        font-family:"Times New Roman",serif;}

a:link, span.MsoHyperlink

        {mso-style-priority:99;

        color:blue;

        text-decoration:underline;}

a:visited, span.MsoHyperlinkFollowed

        {mso-style-priority:99;

        color:purple;

        text-decoration:underline;}

p

        {mso-style-priority:99;

        mso-margin-top-alt:auto;

        margin-right:0in;

        mso-margin-bottom-alt:auto;

        margin-left:0in;

        font-size:12.0pt;

        font-family:"Times New Roman",serif;}

p.MsoAcetate, li.MsoAcetate, div.MsoAcetate

        {mso-style-priority:99;

        mso-style-link:"Balloon Text Char";

        margin:0in;

        margin-bottom:.0001pt;

        font-size:8.0pt;

        font-family:"Tahoma",sans-serif;}

p.Body, li.Body, div.Body

        {mso-style-name:Body;

        margin-top:6.0pt;

        margin-right:0in;

        margin-bottom:0in;

        margin-left:0in;

        margin-bottom:.0001pt;

        text-indent:.5in;

        font-size:12.0pt;

        font-family:"Times New Roman",serif;}

span.BalloonTextChar

        {mso-style-name:"Balloon Text Char";

        mso-style-priority:99;

        mso-style-link:"Balloon Text";

        font-family:"Tahoma",sans-serif;}

span.EmailStyle21

        {mso-style-type:personal;

        font-family:"Garamond",serif;

        color:windowtext;

        font-weight:normal;

        font-style:normal;}

span.EmailStyle22

        {mso-style-type:personal-reply;

        font-family:"Calibri",sans-serif;

        color:windowtext;

        font-weight:normal;

        font-style:normal;}

.MsoChpDefault

        {mso-style-type:export-only;

        font-size:10.0pt;}

@page WordSection1

        {size:8.5in 11.0in;

        margin:1.0in 1.0in 1.0in 1.0in;}

div.WordSection1

        {page:WordSection1;}

--></style><!--[if gte mso 9]><xml>

<o:shapedefaults v:ext="edit" spidmax="1026" />

</xml><![endif]--><!--[if gte mso 9]><xml>

<o:shapelayout v:ext="edit">

<o:idmap v:ext="edit" data="1" />

</o:shapelayout></xml><![endif]--></head><body lang=EN-US link=blue vlink=purple><div class=WordSection1><p class=MsoNormal><font size=3 face=Calibri><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Calibri",sans-serif'>Lisa, I believe it to be four joint tenants. <o:p></o:p><p class=MsoNormal><font size=3 face=Calibri><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Calibri",sans-serif'><o:p> </o:p><p class=MsoNormal><font size=3 face=Calibri><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Calibri",sans-serif'> “<a href="http://thelawdictionary.org/unity-of-interest/" title="This means to have an identical interest in property with another person.
">Unity of interest</a>, <a href="http://thelawdictionary.org/possession/" title=" The detention and control, or the manual or ideal custody, of any- thing which may be the subject of property, for one's use and [...]">possession</a>, time, title. Joint-tenancy agreement's legal <a href="http://thelawdictionary.org/requirements/" title="1. Any demands, constraints, needs, necessities needed to be met. 2. Marketing. Standard of benefit, timeliness, cost and value of the product as seen by [...]">requirements</a>. (1) Unity of interest is the requirement that in duration<span style='background:yellow;mso-highlight:yellow'>, extent, and nature, all joint-tenants must have the same interest . (2) <a href="http://thelawdictionary.org/unity-of-possession/" title="where a property is held jointly and both people own the whole property.
">Unity of possession</a> is the requirement that no joint-tenant shall have exclusive possession of the whole property; that <span style='background:yellow;mso-highlight:yellow'>each joint-tenant simultaneously with other joint-tenants must have undivided share of the property. (3) Unity of time is the requirement that at the same time and for the same period, all joint-tenants must vest. (4) <span style='background:yellow;mso-highlight:yellow'>Unity of title is the requirement that in this single <a href="http://thelawdictionary.org/instrument/" title="A written document; a formal or legal document in writing, such as a contract, deed, will, bond, or lease. State v. Phillips, 157 Ind. 4S1, [...]">instrument</a>, all joint-tenants must have equal property title.” <font color=black><span style='color:black'> Law Dictionary: <a href="http://thelawdictionary.org/four-unities/#ixzz3YjpotX52"><font color="#003399"><span style='color:#003399'>What is FOUR UNITIES? definition of FOUR UNITIES (Black's Law Dictionary)</a> <o:p></o:p><p class=MsoNormal><font size=3 color=black face="Times New Roman"><span style='font-size:12.0pt;color:black'><o:p> </o:p><p class=MsoNormal><font size=3 face=Calibri><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Calibri",sans-serif'>Irrespective of whether one could argue for the treatment of a marital community as a single entity for JTWROS purposes (which I question), the deed does not specify the marital communities as grantees, but just the individuals, so there are four JTs. <o:p></o:p><p class=MsoNormal><font size=3 face=Calibri><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Calibri",sans-serif'><o:p> </o:p><p class=MsoNormal><font size=3 face=Calibri><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Calibri",sans-serif'>I suggest the use of a trust, for the following reasons:<o:p></o:p><p class=MsoNormal><font size=3 face=Calibri><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Calibri",sans-serif'><o:p> </o:p><p class=MsoNormal><font size=3 face=Calibri><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Calibri",sans-serif'>First, the common law concept of JTWROS requires that if one joint tenant dies, the remaining JTs hold equal interests. <font color=black><span style='color:black'>That means that upon the first death, the others hold 1/3 interests, so if the child dies, the parents and son-in-law hold the property as JTWROS, perhaps not the intended result if the son-in-law remarries. <o:p></o:p><p class=MsoNormal><font size=3 face=Calibri><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Calibri",sans-serif'><o:p> </o:p><p class=MsoNormal><font size=3 color=black face="Times New Roman"><span style='font-size:12.0pt;color:black'>Next, the joint ownership exposes the property to the others’ creditors. So if the son-in-law incurs debt in a bad business deal, the property is an asset which can be the subject of a forced sale. (This response infers from your post that the parents are the property owners or purchasers. If the purchase was a joint endeavor – as when parents help a child with a home purchase – it may be inapposite.) <o:p></o:p><p class=MsoNormal><font size=3 color=black face="Times New Roman"><span style='font-size:12.0pt;color:black'>                                                                                                                                                                                 <o:p></o:p><p class=MsoNormal><font size=3 color=black face="Times New Roman"><span style='font-size:12.0pt;color:black'>Finally, contingency planning becomes available. By using a trust, for example, one can provide that the child’s interest in the property will pass to her children if she fails to survive the parents. Other issues can also be addressed, such as a continuing trust if the grandchildren are below a certain age. If bypassing probate is an objective, use of a trust would also do that. <o:p></o:p><p class=MsoNormal><font size=3 color=black face="Times New Roman"><span style='font-size:12.0pt;color:black'><o:p> </o:p><p class=MsoNormal><font size=3 color=black face="Times New Roman"><span style='font-size:12.0pt;color:black'>Transferring the property into a trust would “break” the joint tenancy. You will need to give thought to the gift tax issues caused by creation of the JTWROS, and, since breaking the joint tenancy will re-adjust rights in the property, whether additional gift tax issues arise. Since creation of the JTWROS appears to have been an agreed upon transaction, and the parties all seem to have accepted the property as such, it is probably not possible to avoid gift issues with a disclaimer. There is also the title insurance issue, which would require either a new policy or possibly an endorsement. <o:p></o:p><p class=MsoNormal><font size=3 color=black face="Times New Roman"><span style='font-size:12.0pt;color:black'><o:p> </o:p><p class=MsoNormal><font size=3 color=black face="Times New Roman"><span style='font-size:12.0pt;color:black'>S  <font face=Calibri><span style='font-family:"Calibri",sans-serif'><o:p></o:p><p class=MsoNormal><font size=3 face=Calibri><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Calibri",sans-serif'><o:p> </o:p><div><div style='border:none;border-top:solid #E1E1E1 1.0pt;padding:3.0pt 0in 0in 0in'><p class=MsoNormal><font size=2 face=Calibri><span style='font-size:11.0pt;font-family:"Calibri",sans-serif;font-weight:bold'>From:<font size=2 face=Calibri><span style='font-size:11.0pt;font-family:"Calibri",sans-serif'> wsbapt-bounces@lists.wsbarppt.com [mailto:wsbapt-bounces@lists.wsbarppt.com] <span style='font-weight:bold'>On Behalf Of Lisa Schuchman <span style='font-weight:bold'>Sent: Wednesday, April 29, 2015 2:12 PM <span style='font-weight:bold'>To: WSBA Probate & Trust Listserv <span style='font-weight:bold'>Subject: Re: [WSBAPT] Title question<o:p></o:p></div></div><p class=MsoNormal><font size=3 face="Times New Roman"><span style='font-size:12.0pt'><o:p> </o:p><p class=MsoNormal><font size=3 face=Garamond><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Garamond",serif'>They are trying to devise an estate plan that takes into account the value of both parents’ remaining share of the property when dividing their joint estate between their two children (the co-owner daughter and another child).  If there are two joint tenants, the parental share is more clearly fixed and doesn’t depend on their daughter surviving her husband.  It is a small parcel of property and they might just let it be, but I told them I’d look into it.<o:p></o:p><p class=MsoNormal><font size=3 face=Garamond><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Garamond",serif'><o:p> </o:p><p class=MsoNormal><font size=3 color=black face=Garamond><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Garamond",serif;color:black'>Lisa E. Schuchman 206-325-2801 <a href="http://www.lisaschuchman.com/" target="_blank">www.lisaschuchman.com</a> I prefer an excess of caricature to an excess of censorship. -Nicolas Sarkozy<o:p></o:p><p class=MsoNormal><font size=3 color=black face=Garamond><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Garamond",serif;color:black'> <font face=Calibri><span style='font-family:"Calibri",sans-serif'><o:p></o:p><p class=MsoNormal><font size=3 color=black face=Garamond><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Garamond",serif;color:black'>NOTE: I do not use encrypted email.  Messages sent to or from my office via email are not secure and may not be protected by attorney-client privilege. This email address is not monitored at all times.  If your matter is urgent, please phone my office during regular business hours.  <o:p></o:p><p class=MsoNormal><font size=3 face=Calibri><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Calibri",sans-serif'><o:p> </o:p><p class=MsoNormal><font size=3 color=black face=Garamond><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Garamond",serif;color:black'>Any tax advice included in this document and its attachments was not intended or written to be used, and it cannot be used, for the purpose of avoiding penalties under the Internal Revenue Code.<font face=Calibri><span style='font-family:"Calibri",sans-serif'><o:p></o:p><p class=MsoNormal><font size=6 color=green face=Webdings><span style='font-size:24.0pt;font-family:Webdings;color:green'>P<font size=2 color=green face="Arial Narrow"><span style='font-size:10.0pt;font-family:"Arial Narrow",sans-serif;color:green'>  <font size=1 color="#008100" face=Arial><span style='font-size:7.5pt;font-family:"Arial",sans-serif;color:#008100;font-weight:bold'>Please consider the trees before printing this document<font face=Calibri><span style='font-family:"Calibri",sans-serif'><o:p></o:p><p class=MsoNormal><font size=3 face=Garamond><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Garamond",serif'><o:p> </o:p><div><div><div><div><div><div style='border:none;border-top:solid #E1E1E1 1.0pt;padding:3.0pt 0in 0in 0in'><p class=MsoNormal style='mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto'><font size=3 face="Times New Roman"><span style='font-size:12.0pt;font-weight:bold'>From: <a href="mailto:wsbapt-bounces@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbapt-bounces@lists.wsbarppt.com</a> [mailto:<a href="mailto:wsbapt-bounces@lists.wsbarppt.com" target="_blank">wsbapt-bounces@lists.wsbarppt.com</a>] <span style='font-weight:bold'>On Behalf Of Lisa Schuchman <span style='font-weight:bold'>Sent: Wednesday, April 29, 2015 1:06 PM <span style='font-weight:bold'>To: WSBA Probate & Trust Listserv <span style='font-weight:bold'>Subject: [WSBAPT] Title question<o:p></o:p></div></div><p class=MsoNormal style='mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto'><font size=3 face="Times New Roman"><span style='font-size:12.0pt'> <font face=Garamond><span style='font-family:"Garamond",serif'>My clients, a married couple, took title to property with their daughter and her husband.  Here is how the deed describes the grantees:<o:p></o:p><p class=MsoNormal style='mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto'><font size=3 face=Garamond><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Garamond",serif'> “Jane Doe and John Doe, wife and husband, and Alice Smith and Bob Smith, wife and husband, as joint tenants with right of survivorship.”<o:p></o:p><p class=MsoNormal style='mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto'><font size=3 face=Garamond><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Garamond",serif'> Do we think this is two joint tenants (two couples) or four (four individuals)?  If four, how can we describe it so it is two?<o:p></o:p><p class=MsoNormal style='mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto'><font size=3 face=Garamond><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Garamond",serif'> Thanks.<o:p></o:p><p class=MsoNormal style='mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto'><font size=3 face=Garamond><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Garamond",serif'> <o:p></o:p><p class=MsoNormal style='mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto'><font size=3 color=black face=Garamond><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Garamond",serif;color:black'>Lisa E. Schuchman <a href="tel:206-325-2801" target="_blank">206-325-2801</a> <a href="http://www.lisaschuchman.com/" target="_blank">www.lisaschuchman.com</a> I prefer an excess of caricature to an excess of censorship. -Nicolas Sarkozy<o:p></o:p><p class=MsoNormal style='mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto'><font size=3 color=black face=Garamond><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Garamond",serif;color:black'> <o:p></o:p><p class=MsoNormal style='mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto'><font size=3 color=black face=Garamond><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Garamond",serif;color:black'>NOTE: I do not use encrypted email.  Messages sent to or from my office via email are not secure and may not be protected by attorney-client privilege. This email address is not monitored at all times.  If your matter is urgent, please phone my office during regular business hours.  <o:p></o:p><p class=MsoNormal style='mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto'><font size=3 face="Times New Roman"><span style='font-size:12.0pt'> <o:p></o:p><p class=MsoNormal style='mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto'><font size=3 color=black face=Garamond><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Garamond",serif;color:black'>Any tax advice included in this document and its attachments was not intended or written to be used, and it cannot be used, for the purpose of avoiding penalties under the Internal Revenue Code.<o:p></o:p><p class=MsoNormal style='mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto'><font size=6 color=green face=Webdings><span style='font-size:24.0pt;font-family:Webdings;color:green'>P<font size=2 color=green face="Arial Narrow"><span style='font-size:10.0pt;font-family:"Arial Narrow",sans-serif;color:green'>  <font size=1 color="#008100" face=Arial><span style='font-size:7.5pt;font-family:"Arial",sans-serif;color:#008100;font-weight:bold'>Please consider the trees before printing this document<o:p></o:p><p class=MsoNormal style='mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto'><font size=3 face="Times New Roman"><span style='font-size:12.0pt'> <o:p></o:p></div></div><p class=MsoNormal><font size=3 face="Times New Roman"><span style='font-size:12.0pt'> _______________________________________________ WSBAPT mailing list <a href="mailto:WSBAPT@lists.wsbarppt.com">WSBAPT@lists.wsbarppt.com</a> <a href="http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbapt" target="_blank">http://mailman.fsr.com/mailman/listinfo/wsbapt</a><o:p></o:p></div><p class=MsoNormal><font size=3 face="Times New Roman"><span style='font-size:12.0pt'> <br clear=all><o:p></o:p><div><p class=MsoNormal><font size=3 face="Times New Roman"><span style='font-size:12.0pt'><o:p> </o:p></div><p class=MsoNormal><font size=3 face="Times New Roman"><span style='font-size:12.0pt'>-- <o:p></o:p><div><div><p class=MsoNormal><font size=3 face=Arial><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Arial",sans-serif'>Katharine P. Bauer<o:p></o:p><div><p class=MsoNormal><font size=3 face=Arial><span style='font-size:12.0pt;font-family:"Arial",sans-serif'>Bauer Pitman Lifetime Legal, PLLC 1235 Fourth Ave. East, Suite 200 Olympia, Washington 98501 tel. 360.754.1976 fax. 360.943.4427<o:p></o:p><div><font size=2 color=black face="Times New Roman"><span style='font-size:10.0pt;color:black'>e-mail<font size=2 color=blue><span style='font-size:10.0pt;color:blue'>: <font color=navy><span style='color:navy'><a href="mailto:kpb@bpblegal.com" target="_blank" title="mailto:kpb@bpblegal.com
mailto:katharinebauer@bjorgenbauer.com"><font size=2><span style='font-size:10.0pt'>kpb@bpblegal.com</a><o:p></o:p><font size=1 color="#1f497d" face=Garamond><span style='font-size:9.0pt;font-family:"Garamond",serif;color:#1F497D'>This message is confidential and may be protected by the attorney-client privilege; it is intended solely for the use of the individual named above. If you are not the intended recipient, you are hereby advised that any dissemination, distribution, or copying of this communication is strictly prohibited. If you have received this e-mail in error, please immediately notify the sender by telephone or e-mail, delete this message from your files, and return any printed copies to the sender by U.S. mail. Circular 230 Disclosure: Any tax advice contained in this communication (including any attachments) is not intended or written to be used, and cannot be used, for the purpose of (i) avoiding penalties that may be imposed under the Internal Revenue Code or (ii) promoting, marketing or recommending to another party any transaction, arrangement, or other matter<o:p></o:p></div></div></div></div></div></div></body></html>