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<BODY bgColor=#ffffff>
<DIV><STRONG><FONT size=5>Pressure at Mortgage Firm Led To Mass Approval of Bad 
Loans<BR></FONT></STRONG>
<P><FONT size=-1>By David Cho<BR>Washington Post Staff Writer<BR>Monday, May 7, 
2007; A01<BR></FONT></P>
<P></P>
<P>Maggie Hardiman cringed as she heard the salesmen knocking the sides of desks 
with a baseball bat as they walked through her office. <I>Bang! Bang!</I></P>
<P>" 'You cut my [expletive] deal!' " she recalls one man yelling at her. " 'You 
can't do that.' " <I>Bang!</I> The bat whacked the top of her desk. As an 
appraiser for a company called <A 
href="http://financial.washingtonpost.com/custom/wpost/html-qcn.asp?dispnav=business&amp;mwpage=qcn&amp;symb=NEW&amp;nav=el" 
target="">New Century Financial</A>, Hardiman was supposed to weed out bad 
mortgage applications. Most of the mortgage applications Hardiman reviewed had 
problems, she said.</P>
<P>But "you didn't want to turn away a loan because all hell would break loose," 
she recounted in interviews. When she did, her bosses often overruled her and 
found another appraiser to sign off on it.</P>
<P>Hardiman's account is one of several from former employees of New Century 
that shed fresh light on an unfolding disaster in the mortgage industry, one 
that could cost as many as 2 million American families their homes and threatens 
to spill over into the broader economy.</P>
<P>New Century has become the premier example of a group of companies that grew 
rapidly during the housing boom, selling working-class Americans with 
questionable credit huge numbers of "subprime" loans with "teaser" rates that 
typically rose after the first two years. This business transformed the 
once-tiny New Century into a lending powerhouse that was held up as a model of 
the mortgage industry's success.</P>
<P>But now, with home values falling and adjustable loan rates rising, record 
numbers of homeowners are failing to make their payments. And a detailed inquiry 
into the situation at New Century and other subprime lenders suggests that in 
the feeding frenzy for housing loans, basic quality controls were ignored in the 
mortgage business, while the big Wall Street investment banks that backed these 
firms looked the other way.</P>
<P>New Century, which filed for bankruptcy protection last month, has admitted 
that it underreported the number of bad loans it made in its financial reports 
for the first three quarters of 2006. Hardiman and other former employees of New 
Century interviewed said there was intense pressure from bosses to approve 
loans, even those with obviously inflated housing appraisals or exaggerated 
homeowner incomes.</P>
<P>"The stress in that place was ungodly. It was like selling your soul," said 
Hardiman, who worked for New Century in 2004 and 2005. "There was instant 
notification to everyone as soon as you rejected a loan. And you dreaded doing 
it because you paid for it. Two guys would come with a bat, and they were all 
[ticked] off because you cut their deals."</P>
<P>New Century officials would not publicly respond to the ex-employees' 
allegations. A senior executive, who spoke on condition of anonymity because of 
state and federal investigations into the company, acknowledged that the 
atmosphere in some branches might have been intense at times. But he said the 
firm had safeguards to make sure workers did not feel pressure to approve 
questionable loans.</P>
<P>Hearing what Hardiman went through, he said, was "upsetting" and "not 
representative of our offices."</P>
<P>"In an organization with this size . . . I'm not naive to think that [such 
behavior] didn't happen," the executive said. "But I find it highly implausible 
over the last 10 years that something systemic was going on and somehow it was 
disguised. . . . There were pressures, especially in a declining market, and 
those pressures became more robust. But we turned up our controls and our 
vigilance at the very same time."</P><B>As Industry Grew, Standards 
Loosened</B><BR>
<P>Once a little-used lending tool, subprime loans made up 20 percent, or about 
$600 billion, of all mortgages issued in the country last year. These loans 
carry a high risk of default because they generally are made to home buyers with 
questionable credit. But because they require borrowers to pay high interest 
rates, they have been a gold mine for lenders in recent years, accounting for 30 
percent of all profits made in the mortgage business, according to Mercer Oliver 
Wyman, a consulting firm.</P>
<P>Lenders also made a fortune selling subprime loans to Wall Street. Investment 
banks charged huge fees for packaging them into massive bonds called 
mortgage-backed securities. Investors received high returns for buying and 
selling these bonds.</P>
<P>But there is growing evidence that along this chain, the filters that were 
supposed to catch bad loans did not work.</P>
<P>Salespeople were supposed to be the "first line of defense" against fraud and 
bad loans, said Steve Krystofiak, president of the Mortgage Broker Association 
for Responsible Lending, a group that is trying to retool practices in the 
industry.</P>
<P>But salespeople worked on commission -- meaning the more loans they sold, the 
more bonus money they received. "That's a bad business model. It's absolutely 
contradictory," Krystofiak said, adding that he has witnessed salespeople tweak 
numbers in mortgage applications to ensure that the loans would be approved.</P>
<P>Automated underwriting software that searches for irregularities and possible 
fraud was also supposed to stop bad loans. But industry professionals say such 
programs were easily manipulated. Meanwhile, some appraisers and underwriters, 
who examine housing values and other claims made on loan applications, say they 
felt pressure from bosses to let questionable loans through.</P>
<P>New Century and other lenders sold their mortgages through auctions to 
investment banks. Once a bid was accepted, the investment banks performed their 
own detailed review and could return any loans deemed questionable without 
paying for them.</P>
<P>Several investment banks, including <A 
href="http://financial.washingtonpost.com/custom/wpost/html-qcn.asp?dispnav=business&amp;mwpage=qcn&amp;symb=MER&amp;nav=el" 
target="">Merrill Lynch</A>, Morgan Stanley and <A 
href="http://financial.washingtonpost.com/custom/wpost/html-qcn.asp?dispnav=business&amp;mwpage=qcn&amp;symb=GS&amp;nav=el" 
target="">Goldman Sachs</A> said they rigorously examined the subprime mortgages 
they had bid on. Morgan Stanley, for instance, said it reviewed every loan 
appraisal and the credit histories of about 25 percent of borrowers.</P>
<P>Traders familiar with the bidding process said competition for mortgages from 
New Century began to heat up in 2005. Mortgage-backed securities based on New 
Century loans had been performing better for investors than those from other 
subprime lenders, in some cases producing two or three times the return of a 
U.S. Treasury bond. Many banks felt they had to loosen their standards and agree 
to return fewer bad loans in order to win the auctions, the traders said.</P>
<P>The head of a large Wall Street bank's mortgage group contended that his firm 
regularly lost out on New Century's business because its due diligence process 
was stringent and it had been returning a high number of loans. New Century 
wanted the bank to ease its standards, and the issue became a source of friction 
between the companies.</P>
<P>"The entire industry, over time, became more lax," he said, speaking on 
condition of anonymity because he was not authorized to talk about his company's 
inner workings. "The more [loans] you accepted, the better relationship and the 
better price you would have. The name of the game was definitely volume."</P>
<P>A New Century spokeswoman said negotiating with banks to reduce both their 
due diligence and the number of loans they returned was a "generally accepted 
practice" that was "always a matter of discussion."</P>
<P>There was little downside for banks to push paper through the pipeline, said 
Kevin Beyers, a forensic accountant at Parkside Associates in Atlanta who 
specializes in the mortgage industry. Besides returning loans, these firms could 
require a lender to buy back loans that had cleared the banks' reviews but later 
turned out to be bad.</P>
<P>"Loose underwriting was not a secret," Beyers said. "[Investment] banks had 
to have known what was going on. They just have too much information and 
sophistication at their fingertips. And they knew the lenders pretty 
well."</P><B>Firm Unravels With Market's Slump</B><BR>
<P>To address the problem of bad loans, New Century said since 2000 it has been 
reducing the compensation of branch managers if they approved loans that were 
later determined to bad. Underwriters have always been paid on the quality of 
their work rather than the volume of loans approved. New Century said it always 
had monitored the performance of employees and last year implemented a 
statistical program that tracked whether they were approving a high number of 
bad loans.</P>
<P>A spokeswoman said these moves helped the firm reject or reduce the appraisal 
value of 20 percent of the loan applications it received in the Northeast last 
year.</P>
<P>The firm's comments are difficult to square with accounts from rank-and-file 
workers. These employees worked at five different branches that handled subprime 
loans all over the country. All except Hardiman spoke on condition of anonymity, 
citing recent e-mails from the firm telling them not to comment publicly, 
although the company said that is standard corporate media policy. Hardiman said 
she was fired for refusing to approve weak loans. Others said they left because 
they were pressured to pump loans through the system. A few were interviewed 
while they were worked at New Century but then lost their jobs after the firm 
filed for bankruptcy.</P>
<P>Although there were variations in their descriptions of the atmosphere in 
their offices, most said they were pushed to approve questionable loans. Several 
of the interviewed employees said they faced "unofficial quotas" of loans that 
had to be approved each day. The pressure to meet these expectations was so 
unrelenting that a worker in Foxboro, Mass., collapsed from stress and was taken 
to the hospital, two employees said. In the firm's Long Island branch, the 
atmosphere resembled a fraternity, largely because the average age was 23, an 
appraiser there said.</P>
<P>A veteran appraiser who worked in Pearl River, N.Y., said he joined New 
Century because he had heard the pay was good. That turned out to be true, but 
he quickly discovered that the place was a pressure cooker. He said he often was 
encouraged "to make loans work." His boss generally supported him when he wanted 
to reject a questionable loan, he said. But other office managers "were all 
about the numbers just so they got their bonuses."</P>
<P>Still, the veteran appraiser didn't blame them.</P>
<P>"They were pressured to make loans, that's how you do business," said the 
man. "They were trying to do more and more business. That's essentially what 
Wall Street wanted."</P>
<P>For years, the volume strategy worked.</P>
<P>Shares in the Irvine, Calif., company rose from $5 in early 2001 to $66 at 
the end of 2004, cementing its status as a Wall Street favorite. Last year it 
issued $51.6 billion in loans, more than any other specialized subprime mortgage 
lender.</P>
<P>When times were good, the company showered lavish gifts on its salespeople, 
treating them to vacations in Europe and Caribbean cruises hosted by sports 
celebrities. As recently as March, a few weeks before it filed for bankruptcy, 
the company had a trip to Ireland scheduled, employees said.</P>
<P>The boom continued for New Century until 2006, when mortgage payment default 
rates spiked. That happened because homeowners who bought houses last year 
generally saw their values drop. And, in a declining housing market, many 
homeowners, especially those who are poor, choose to let their mortgages fall 
into delinquency rather than try to keep up with the payments, analysts 
said.</P>
<P>At first, it appeared the cumulative effect of these defaults would have only 
a moderate effect on New Century's earnings. Then, in February, the company said 
it would need to revise its financial results for the first three quarters of 
2006. A few weeks later, it acknowledged that federal investigators had launched 
probes into the timing of the stock sales of some of its executives. The company 
declined to comment on the investigations.</P>
<P>The announcements rattled the markets because the firm was so well regarded. 
The stock price plummeted 90 percent, and the firm was delisted from the New 
York Stock Exchange. (Shares now trade under a dollar on an obscure exchange.) 
New Century filed for bankruptcy April 2 but said current customers would be 
unaffected and could continue making their mortgage payments.</P>
<P>The appraiser in the Pearl River branch said he considered himself a loyal 
employee and planned to stick by the company through its struggles. But he was 
fired the day after the bankruptcy filing, along with 3,200 employees, or half 
the firm's workforce. Most of those interviewed said they were offered two weeks 
of pay at rates lower than their salary. A few said they did not receive any 
severance.</P>
<P>New Century announced Thursday that it is laying off 2,000 more associates. 
The firm is left with about 750 employees, a company spokeswoman said.</P>
<P>Hardiman, the former New Century appraiser, said she was not surprised by the 
company's downfall. Few at the company seemed to be thinking long-term when she 
was there. The message she heard constantly from headquarters, which was 
broadcast at work conferences and in e-mails, was to approve more loans.</P>
<P>"We were constantly told, 'If you look the other way and let an additional 
three to four loans in a day that would mean millions more in revenue for New 
Century over the course of the week,' " Hardiman said. She added that it seemed 
"no one, from the top levels down to the lower levels of the office, didn't want 
those loans to go through."</P></DIV></BODY></HTML>