<!DOCTYPE HTML PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.0 Transitional//EN">
<HTML><HEAD>
<META http-equiv=Content-Type content="text/html; charset=us-ascii">
<META content="MSHTML 6.00.2900.2627" name=GENERATOR></HEAD>
<BODY>
<DIV>
<BLOCKQUOTE dir=ltr style="MARGIN-RIGHT: 0px">
  <P>Bill London has speculated on the motives of the individuals who recently 
  filed a complaint against the Moscow Food Co-op for violating Moscow's zoning 
  code. He said nothing about the merits of the request. No one attempted to 
  judge the motives of the Co-op's agents who bypass city code as they attempt 
  to occupy the old Garts building in downtown Moscow, because while the reason 
  they are violating the ordinance is irrelevant, that they are indeed violating 
  the ordinance is **not**. </P>
  <P>The Comprehensive Plan says that the success of the Central Business 
  District can be attributed to "compactness." Indeed, the compactness and 
  "variety of businesses" in downtown, as opposed to one-stop shopping under 
  one-roof, encourage people to make the trip, rather than to a large 
  supermarket or shopping mall in the Motor Business District. </P>
  <P>According to the Comprehensive Plan, reduction in auto movement is 
  absolutely necessary for the continued viability of the Central Business 
  District (CBD). There is already considerable auto movement, and "this traffic 
  represents a danger to shoppers crossing Main Street within the downtown 
  area." As the focus for the CBD is pedestrian-orientation, any business that 
  locates downtown should not significantly attract additional motor traffic. 
  </P>
  <P>Moscow's Zoning Code defines different types of retail establishments: 
  those "dispensing food or commodities including on-premise sales, sales 
  requiring delivery of goods, and drive-up facilities such as shopping centers 
  and malls, **grocery stores**, gasoline service stations" MCC 4.3.7.B(1). 
  Grocery stores have been defined differently from other retail establishments 
  due to their nature as a drive-up facility--where a vehicle is required for 
  most people in order to transport back to home their weekly shopping. </P>
  <P>Perhaps Moscow's city planners understood the dynamics of retail 
  growth--that what once was a corner Green Grocer yesterday, will be the new 
  full-service supermarket tomorrow, complete with deli, bakery, and all the 
  other components for convenient one-stop shopping. That is why they expressly 
  forbid the establishment of grocery stores in the CBD. MCC 3.3.5.B. Grocery 
  stores are distinctly defined in the Code, and those uses which are not 
  expressly permitted, are therefore prohibited. </P>
  <P>To preserve the downtown core, it makes sense to prohibit grocery stores 
  and other drive-up facilities that are much better suited for the Motor 
  Business District. The increased vehicular traffic poses an inherent risk to 
  pedestrians. Moscow's downtown core is best served by a wide array and 
  collection of small shops and business that lend themselves to a "boutique" 
  atmosphere. When considered together these enhance the pedestrian foot traffic 
  throughout the CBD. One-stop shopping and supermarkets would not only take 
  away from this atmosphere by discouraging pedestrian traffic within the 
  downtown core, but by also directly competing with a host of existing downtown 
  businesses. It's simple economic logic. </P>
  <P>One permitted use that might be incompatible with downtown zoning 
  objectives should not suggest expanding those incompatible uses. Rather, it 
  suggests the City should consider restricting the expansion of all other 
  potentially incompatible uses. Regardless of other future changes, we are 
  confident that if the City Council wants Moscow's primary pedestrian, open-air 
  mall opened to uses currently inconsistent with the intended use of the 
  Downtown area, such as a grocery store, then they will follow due process by 
  amending the Comprehensive Plan and the Zoning Code, both of which would 
  require extensive public hearings, impact-analysis reports, traffic 
  analysis--foot, and especially auto and parking, and a discussion of the 
  cultural effects on the community. Nevertheless, until the Co-op complies with 
  the current zoning ordinance, the law clearly states that their activities are 
  illegal and must be discontinued. </P>
  <P>I am surprised by the Co-op's apparent unwillingness to **voluntarily** 
  relocate to the Motor Business District in Moscow where they can operate 
  legally. The Co-op is valued by a number of Moscow citizens, and in answer to 
  the question of whether I want the Co-op in Moscow, a resounding: Yes, But Not 
  Downtown!</P></BLOCKQUOTE>
<P><SPAN class=423520515-21052005><FONT face=Arial size=2>Dedicated to Mike 
Curley, <FONT face="Times New Roman" size=3>who recently wrote an op-ed entitled 
<EM>NSA: Yes, But Not Downtown</EM>.</FONT></P>
<P>Written by <A 
href="http://right-mind.us/archive/2005/05/18/3949.aspx#3961">Don#2</A>. <A 
href="http://right-mind.us/archive/2005/05/20/4055.aspx">http://right-mind.us/archive/2005/05/20/4055.aspx</A></FONT></SPAN></P></DIV></BODY></HTML>