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<div class="WordSection1">
<p class="MsoNormal"><span style="color:#1F497D">Reasonableness  will be for a judge or jury to determine.  I think it is excessive but a real estate agent may not.  If I were the tenant I would write the landlord a letter stating that my house will be open
 for inspection  to prospective buyers on (one day a week) between 9:00 am and 6:00 pm.  This would be evidence that the tenant is trying to be reasonable.  Have the tenant make a log of the requests the landlord makes to show the property.   If the landlord
 insists to enter have the tenant refuse entry; call the police if necessary.  You can file a Dec action(chapter 86) for a judge or jury  to declare the rights of the tenant as to the reasonable access by the landlord to enter the property.  If the landlord
 brings suit for eviction, file a Dec action(chapter 86) as a couner-claim for the judge or jury to declare the rights of the tenant or landlord to access the property.   If the landlord enters without permission I would sue for invasion of privacy which is
 worth about $10k.  BTW: make sure your client is fully aware of what litigation will put them through.  I have had tenants that were not up to the task and move.  Also inform them that the protecting tenants at foreclosure act is alive a well and they will
 have a minimum of 90 days before they can be evicted or, in the purchaser does not intend to live in the dwelling, until the end of their lease.  If you do not think the client is up to the task of litigation the landlord may be willing to do a cash of keys
 deal before litigation.   <o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="color:#1F497D"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="color:#1F497D">Leonard P. Cabral, Esq.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="color:#1F497D">Leonardcabral@lenslaw.com<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="color:#1F497D"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="color:#1F497D"><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="color:#1F497D"><o:p> </o:p></span></p>
<div>
<div style="border:none;border-top:solid #B5C4DF 1.0pt;padding:3.0pt 0in 0in 0in">
<p class="MsoNormal"><b><span style="font-size:10.0pt;font-family:"Tahoma","sans-serif"">From:</span></b><span style="font-size:10.0pt;font-family:"Tahoma","sans-serif""> landten-bounces@lists.flabarrpptl.org [mailto:landten-bounces@lists.flabarrpptl.org]
<b>On Behalf Of </b>Carlos R. Arias<br>
<b>Sent:</b> Thursday, October 02, 2014 9:26 AM<br>
<b>To:</b> RPPTL Landlord Tenant Committee<br>
<b>Subject:</b> [RPPTL LandTen] Reasonable Access - Fla. Stat. 83.53<o:p></o:p></span></p>
</div>
</div>
<p class="MsoNormal"><o:p> </o:p></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">Team:<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman","serif""><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">Landlord and Tenant enter into lease through April 2015.  Landlord is in mortgage foreclosure with a final judgment entered and a sale date
 set 60 days out.  Landlord lists the property for short sale and commences to exhibit the property.  Landlord demands Tenant grant access to exhibit property 4-5 times per week.  Tenant refuses wishing to restrict access to weekends or only twice a week. 
 The lease provisions regarding access mirror Fla. Stat. 83.53.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman","serif""><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">Fla. Stat. 83.53 provides as follows:<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman","serif""><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:0in;margin-right:16.95pt;margin-bottom:0in;margin-left:.5in;margin-bottom:.0001pt;text-align:justify">
<span style="font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">83.53 Landlord’s access to dwelling unit.—<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:0in;margin-right:16.95pt;margin-bottom:0in;margin-left:.5in;margin-bottom:.0001pt;text-align:justify">
<span style="font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">(1) <u>The tenant shall not unreasonably withhold consent to the landlord to enter the dwelling unit from time to time in order</u> to inspect the premises; make necessary or agreed repairs,
 decorations, alterations, or improvements; supply agreed services; or <u>exhibit the dwelling unit to prospective or actual purchasers</u>, mortgagees, tenants, workers, or contractors.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:0in;margin-right:16.95pt;margin-bottom:0in;margin-left:.5in;margin-bottom:.0001pt;text-align:justify">
<span style="font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman","serif""><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:0in;margin-right:16.95pt;margin-bottom:0in;margin-left:.5in;margin-bottom:.0001pt;text-align:justify">
<span style="font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">(2) The landlord may enter the dwelling unit at any time for the protection or preservation of the premises. The landlord may enter the dwelling unit upon reasonable notice to the tenant and
 at a reasonable time for the purpose of repair of the premises. “Reasonable notice” for the purpose of repair is notice given at least 12 hours prior to the entry, and reasonable time for the purpose of repair shall be between the hours of 7:30 a.m. and 8:00
 p.m. The landlord may enter the dwelling unit when necessary for the further purposes set forth in subsection (1) under any of the following circumstances:<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:0in;margin-right:16.95pt;margin-bottom:0in;margin-left:.5in;margin-bottom:.0001pt;text-align:justify">
<span style="font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman","serif""><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:0in;margin-right:16.95pt;margin-bottom:0in;margin-left:.5in;margin-bottom:.0001pt;text-align:justify">
<span style="font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">(a) With the consent of the tenant;<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:0in;margin-right:16.95pt;margin-bottom:0in;margin-left:.5in;margin-bottom:.0001pt;text-align:justify">
<span style="font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman","serif""><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:0in;margin-right:16.95pt;margin-bottom:0in;margin-left:.5in;margin-bottom:.0001pt;text-align:justify">
<span style="font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">(b) In case of emergency;<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:0in;margin-right:16.95pt;margin-bottom:0in;margin-left:.5in;margin-bottom:.0001pt;text-align:justify">
<span style="font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman","serif""><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:0in;margin-right:16.95pt;margin-bottom:0in;margin-left:.5in;margin-bottom:.0001pt;text-align:justify">
<span style="font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">(c) When the tenant unreasonably withholds consent; or<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:0in;margin-right:16.95pt;margin-bottom:0in;margin-left:.5in;margin-bottom:.0001pt;text-align:justify">
<span style="font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman","serif""><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:0in;margin-right:16.95pt;margin-bottom:0in;margin-left:.5in;margin-bottom:.0001pt;text-align:justify">
<span style="font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">(d) If the tenant is absent from the premises for a period of time equal to one-half the time for periodic rental payments. If the rent is current and the tenant notifies the landlord of an
 intended absence, then the landlord may enter only with the consent of the tenant or for the protection or preservation of the premises.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:0in;margin-right:16.95pt;margin-bottom:0in;margin-left:.5in;margin-bottom:.0001pt;text-align:justify">
<span style="font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman","serif""><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:0in;margin-right:16.95pt;margin-bottom:0in;margin-left:.5in;margin-bottom:.0001pt;text-align:justify">
<span style="font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">(3) <u>The landlord shall not abuse the right of access nor use it to harass the tenant</u>.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman","serif""><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">Naturally, I found virtually no authority on what is reasonable access.  Is requiring access 4-5 times a week under these circumstances an abuse
 of the right?  What is unreasonably withholding access?<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman","serif""><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">Thank you in advance for you time.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman","serif""><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">Best regards,<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><b><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman","serif""><o:p> </o:p></span></b></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><b><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">Carlos R. Arias<o:p></o:p></span></b></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">Clayton & McCulloh<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">1065 Maitland Center Commons Blvd.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">Maitland, Florida 32751<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">Tel: (407)-875-2655<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">Fax: (407)-875-3363<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;text-align:justify">
<span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">Clayton & McCulloh now accepts credit cards.  Please go to
<span style="color:#1F497D"><a href="http://www.clayton-mcculloh.com/">www.clayton-mcculloh.com</a></span></span><span style="color:#1F497D">
</span><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">and click on the “Online Payments” tab.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;text-align:justify">
<b><span style="font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">In compliance with the Fair Debt Collection Practices Act, please be advised that this law firm is acting as a debt collector and that the above mentioned may be attempting to collect a
 debt and any information provided will be used for that purpose. <o:p></o:p></span></b></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;text-align:justify">
<span style="font-size:10.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">******************************************************************************<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;text-align:justify">
<span style="font-size:10.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">The information contained in this e-mail (including any attachments) message is attorney privileged and confidential information intended only for the use of the individual(s) named above.
 If the reader of this message is not the intended recipient, you are hereby notified that any dissemination, distribution or copy of this communication is strictly prohibited. If you have received this communication in error, please contact the sender by reply
 E-mail and destroy all copies of the original message. <o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;text-align:justify">
<span style="font-size:10.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">DISCLAIMER REGARDING UNIFORM ELECTRONIC TRANSACTIONS ACT ("UETA") (FLORIDA STATUTES SECTION 668.50): If this communication concerns negotiation of a contract or agreement, UETA does not apply
 to this communication. Contract formation in this matter shall occur only with manually affixed original signatures on original documents.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;text-align:justify">
<span style="font-size:10.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">This e-mail and any attachment(s) are believed to be free from virus. However, it is the responsibility of the recipient to ensure that they are virus free. We do not accept any liability
 for any loss or damage arising in any way from the receipt, opening or use of this e-mail and any attachment(s).<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:10.0pt;font-family:"Times New Roman","serif"">******************************************************************************<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><o:p> </o:p></p>
<p class="MsoNormal"><o:p> </o:p></p>
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